Существенными условиями договора купли-продажи квартиры являются: 1) предмет договора; 2) цена;3) перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
2.1 Предмет договора должен быть описан по правилам ст. 554 ГК РФ. В соответствии с этой нормой описание предмета должно включать, в том числе данные, 1) определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо 2) в составе другого недвижимого имущества. Если условие о предмете не будет согласовано, договор будет считаться незаключенным (ст. 431 ГК РФ).
2.2 При описании предмета рекомендуется указывать: 1) наименование предмета (квартира); 2) общая и жилая площадь; 3) адрес; 4) кадастровый (условный) номер; 5) описание многоквартирного дома (материалы стен и др.); 6) этажность дома и расположение квартиры на этаже.
Данные о квартире необходимо брать из технического паспорта, кадастрового паспорта и свидетельства о регистрации права собственности. В отдельных случаях суды допускают, что для индивидуализации достаточно указать кадастровый номер (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54)
Внимание! 1. Суд будет считать, что договор незаключен так как предмет не согласован в следующих случаях: 1) договор содержит только адрес или только адрес и площадь помещения. Как пример, см. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 №11011/01; 2) если в договоре отсутствует адрес. Как пример, см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2009 № А03-2276/2009; 3) если есть адрес, но нет других данных, позволяющих установить индивидуальные признаки имущества. Как пример, см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.04.2009 №А19-10423/08; 4) отсутствуют данные о площади, этажности, материале, из которого сооружен объект недвижимости, являющийся предметом договора, год постройки имущества, а также описания места расположения этого объекта. Как пример, см. Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2009 № А76-1513/2009-32-11
2. Суд признает условие о предмете согласованным, если: 1) отсутствует кадастровый номер, но есть иные данные, позволяющие точно определить имущество. Как пример, см. Постановление ФАС Центрального округа от 23.04.2008 № А14-10060-2006/507-30; 2) описание полностью соответствует данным свидетельства о государственной регистрации права собственности. Как пример, см. Постановление ФАС Уральского округа от 20.01.2009 № А34-7335/2007; 3) указана площадь объекта, его адрес, кадастровый номер и площадь земельного участка, на котором находится объект. Как пример, см. Постановление ФАС Поволжского округа от 05.10.2009 № А49-1100/2009; 4) в договоре указан номер свидетельства о государственной регистрации прав. Как пример, см. Постановление ФАС ДО от 15.01.2009 № Ф03-6159/2008.
2.3 Цена должна быть указана в рублях (ст. 140 ГК РФ). Цена должна быть указана определенно. При этом цена должна быть объективной. В случае если цена будет очевидно занижена, в ходе судебных разбирательств договор может быть признан недействительным, как мнимый или притворный. Если цена в договоре не будет указана, договор будет считаться незаключенным (ст. 431 ГК РФ).
Внимание! Если цена договора не будет согласована, но стороны исполнят договор, то такой договор может быть признан заключенным. Как пример, см. Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2014 №А41-46151/12.
2.4 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, достаточно обширен. Наиболее распространенным является следующие случаи: 1) наниматель по договору найма; 2) лица, не участвовавшие в приватизации, но имевшие право пользоваться помещением на момент приватизации; 3) отказополучатели. Если в договоре не будет данного перечня, договор будет признан незаключенным (ст. 431 ГК РФ).
Ставьте лайк, жмите подписаться, если интересно читать про ЖКХ.