Отдельные условия существенными не являются, но, как правило, включаются в договор. К числу таких условий относятся следующие: 1) о задатке, авансе; 2) порядок расчетов по договору; 3) порядок освобождения помещения продавцом, снятия с регистрации по месту жительства; 4) описание состояния квартиры, передаваемые вместе с квартирой вещи; 5) условие о том, что продавец передает помещение свободным от прав третьих лиц, без обременения и т.д.; 6) ответственность продавца; 7) право на односторонний отказ от договора в случае нарушения обязательств продавцом; 8) сведения о правоустанавливающих документах; 9) данные о сторонах; 10) условие о том, что продавец обязан передать все имеющиеся технические документы на помещение (техпаспорт, кадастровый паспорт и т.п.).
1.1 До заключения договора стороны не могут прейти к соглашению о задатке, так как задаток обеспечивает обязательство. Без договора обязательства не возникают. Поэтому стороны могут до заключения договора прейти только к соглашению по авансу.
Задаток может быть внесен до государственной регистрации перехода права собственности или в ином порядке. Никаких специальных правил закон не устанавливает.
Внимание! С 1 июня 2015 г. вводится институт заключения соглашения о ведении переговоров. Данное соглашение вполне заменяет предварительный договор, а также аванс (задаток).
1.1.1 В судебной практике сложился подход, согласно которому задатком может быть обеспечен предварительный договор. Это не соответствует закону. Однако необходимо учитывать позицию судов.
Первая позиция: задаток может обеспечивать предварительный договор. Как пример, см. Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 №53-В08-5.
Вторая позиция: задаток не может обеспечивать предварительный договор. Как пример, см. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 №13331/09.
1.2 Порядок расчетов по договору определяется сторонами самостоятельно. Плата за квартиру может быть внесена до государственной регистрации или после. Для покупателя очевидно более выгодным является вариант внесения платы после государственной регистрации. Однако это порождает определенные риски для продавца. В этом случае стороны прибегают либо к использованию банковской ячейки, либо к безотзывному аккредитиву. Последний вариант предпочтительней. Аккредитив регулируется разд. 6 Положения ЦБ РФ от 19.06.2012 № 383-П.
В соответствии с п. 6.6 Положения ЦБ РФ аккредитив открывается на основании заявления плательщика, составленного в порядке, определенном банком. К обязательным реквизитам аккредитива относятся следующие: номер и дата аккредитива; сумма аккредитива; реквизиты плательщика; реквизиты банка-эмитента; реквизиты получателя средств; реквизиты исполняющего банка; вид аккредитива; срок действия аккредитива; способ исполнения аккредитива; перечень документов, представляемых получателем средств, и требования к представляемым документам; назначение платежа; срок представления документов; необходимость подтверждения (при наличии); порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.
В соответствии с п. 6.17 Положения ЦБ РФ в течение 5 дней банк «проверяет соответствие по внешним признакам представленных документов и их реквизитов требованиям, предусмотренным условиями аккредитива, а также отсутствие противоречий между документами. Документы, содержащие расхождения с условиями аккредитива и (или) противоречия с другими представленными документами, признаются не соответствующими условиям аккредитива».
Обратите внимание, что нарушение покупателем срока оплаты не влечет расторжение договора, если иное не будет указано в договоре. Как пример см. Определение ВС РФ от 03.06.2008 №5-В08-8.
Внимание! 1. Суды считают, что условие о порядке оплаты не является существенным. Как пример, см. Постановление ФАС Центрального округа от 18.02.2009 № А14-2154-2008/55/11. 2. Если условие о порядке оплаты в договоре сформулировано противоречиво, то суд может принять во внимание переписку сторон, чтобы установить истинную волю сторон. Как пример, см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2008 № А32-18796/2007-53/345.
1.3 Если подходить строго юридически, то условие о снятии с регистрации не порождает соответствующей обязанности у продавца. Таким основанием будет отсутствие права на проживание. Данное право будет утрачено продавцом после государственной регистрации.
Конечно, стороны могут договориться о том, что продавец снимется с учета ранее государственной регистрации. Но понудить его к этому в любом случае нельзя.
Рекомендация. Одним из условий аккредитива можно включить требование о снятии с регистрации по месту жительства. Однако лучше добиваться снятия с учета по месту жительства до заключения договора. Объясняется это следующим образом.
В момент заключения договора подписывается акт передачи квартиры. Если после заключения договора покупатель не будет фактически владеть помещением, то возможны серьезные риски:
1) риск, что продавец заключит договор на отчуждение имущества с третьими лицами. Исходя из ст. 398 ГК РФ преимущество в данном случае будет иметь то лицо, в фактическом владении которого находится имущество;
2) риск, что покупатель не сможет защитить себя ссылкой на добросовестность приобретения. Чтобы заявить данное требование, покупатель должен фактически владеть имуществом;
3) риск, что переход права собственности не будет зарегистрирован;
4) риск, что покупатель не сможет требовать понуждения к государственной регистрации права собственности, если квартира не передана во фактическое владение;
5) риск того, что в дальнейшем будет отказано в выселении несовершеннолетнего, если родители (продавцы) не купят новое жилое помещение (см. п. 4.2 Раздела 2 «Проверка продавца»).
3.4 В договоре рекомендуется максимально подробно описать состояние квартиры, в том числе сетей, полов, потолка, стен. Кроме того, важно указать, какое имущество передается вместе с квартирой (например, мягкая мебель и т.д.).
1.5 Необходимо настаивать на включении в договор условия о том, что продавец передает имущество свободным от прав третьих лиц, без залога, ареста и т.д.
1.6 Необходимо предусмотреть ответственность за нарушение обязательств продавцом. В том числе обязательств по выселению, снятию с регистрации, просрочки передачи имущества и т.д.
1.7 Необходимо, ссылаясь на ст. 310, ч. 3 ст. 450 ГК РФ включить условие о праве покупателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств и расторжении договора в случае, если продавец нарушил свои обязательства.
1.8 Сведение о правоустанавливающих документах подтверждают право собственника на распоряжение имуществом.
1.9 В число сведений о сторонах договора необходимо включить ФИО, паспортные данные.
1.10 Обратите внимание, что существенным считается не только условие, указанное в законе, но и любое иное условие, на котором настаивают стороны.
Ставьте лайк, жмите подписаться, если интересно читать про ЖКХ.