Дисклеймер: всё написанное и утверждаемое в данном блоге - исключительно личный опыт, аналитика и мнение автора, ни в коем случае не претендующее на истину в последней инстанции. Вы можете высказывать своё мнение в комментариях, но вы не можете обесценивать мнение и опыт автора.
Предыстория:
Шесть лет назад мы купили квартиру в строящейся новостройке. У нас было не очень много денег, которыми нам помогли наши прекрасные родители (спасибо им и низкий поклон). Виды московских хрущёвок в пятиэтажках площадью 31-33 кв.м. с потолками 2 метра 40 сантиметров , которые мы могли себе позволить за нашу сумму в 2011 году, наводили на меня дичайшую тоску. Поэтому когда нам предложили "небо в алмазах" в виде комплекса бизнес-класса по цене не бизнес класса всего в 10 км от МКАД, мы согласились.
Да, риск. Да, ждать. Но зато потом.. заживём! Нет, мы не просто соблазнились картинками. Мы, как нам тогда казалось, всё тщательно просчитали: комплекс на Новой Риге, рядом Рублевка, престижные посёлки, модное место. Комплекс обещали красивый, с крутыми прибамбасами, со съездом на Новую Ригу. Мы думали, что сделаем ремонт, поживём, цена квартиры вырастет (а в тот момент они пёрли как на дрожжах) и, если захотим, то продадим её и купим себе сразу двушку в Москве (тут должна быть картинка чувака с огромным баннером "они всё просчитали, ах-ха-ха").
По факту мы 5 лет ждали сдачи комплекса. У застройщика что-то "пошло не так" (это если не вдаваться в многочисленные подробности). За это время мы прожили маленькую жизнь, перезнакомились и подружились с будущими соседями, обошли все инстанции московской области, сидели в приемных местных министров, собрали инициативную группу, писали письма и петиции, консультировались с юристами, которые, все как один, "успокаивали": "Сколько вы ждете? 3 года? Ну это ерунда, до 4 лет даже соваться ни в какой суд не стоит. Это норма. Вон, в таком-то и таком-то комплексе 15 лет строят, до сих пор не сдали. Сидите тихо и ждите ".
Между тем, некоторые друзья, также купившие квартиры в новостройках позже нас, уже сделали ремонт, переехали и жили там несколько лет. А при встрече постоянно спрашивали: "А вы -то чего, всё ещё никак?"
Вопросы эти меня страшно раздражали по понятным причинам: сложно было признаться в том, что изначальный радужный новостроечный план провалился. Утешало одно: в лужу села не я одна. Хотя, тоже не слишком убедительное утешение.
В процессе ожидания и проживания в восьмой по счёту, в моей московской жизни, съемной квартире в Медведково, я поняла, что жить в модном доме на Новой Риге без транспортной доступности я не хочу. А жить в новом красивом доме на Новой Риге, где отключают воду и электричество на несколько дней, я тем более не хочу (об этом я узнала, подписавшись на чат жильцов своего дома). А хочу своими двоими ногами за 5-10 минут дойти до метро.
Да и Медведково мне за эти 4 года полюбился. Но о районах Москвы я напишу в следующей части, а пока советы "бывалого" ибо, как сказал один знакомый, который никак не может дождаться свои 40 кв.м. в Подмосковье, "ну если бы я тогда был таким специалистом по новостройкам..".
Так вот, как "специалист" по новостройкам резюмирую:
1. Помните о пирамидальности застройщиков: один проект часто строится за счёт другого и никогда не знаешь, на ком закончатся деньги, возможно этим человеком станете вы со своей квартирой. А поскольку проектов десятки, то тем более не знаешь.
Новостройка - это риск вне зависимости от размеров и репутации застройщика. Я слышала много историй про то, как быстро и четко строили Мортон (царство ему небесное, кстати), Пик и т.п. И как тот же Мортон и ПИК сильно задерживали объекты. А "покойный" СУ-155? Ведь было время, когда многие его хвалили - нахвалить не могли. А он возьми да и обанкроться в самый неподходящий момент.
Последняя история от риелтора: человек купил пару квартир в хорошем комплексе от застройщика N. Застройщик сдал всё в срок. Человек выгодно продал квартиры и вложил все деньги в покупку 5 маленьких студий в новом проекте застройщика на стадии котлована, чтобы потом их сдавать и радоваться. А застройщик возьми и заморозь стройку. И плакали все денежки инвестора. А ведь вроде бы проверенный и надежный застройщик.
2. За большУю или бОльшую площадь вы платите временем на дорогу. Я часто читаю рассказы друзей про то, как они 2.5 часа на работу с утра добираются или как они на работу к 8 утра ездят, чтобы в пробки не попасть (но всё равно при этом попадают). А все рассказы про "до метро 5 минут на маршрутке" или "на электричке 30 минут до Комсомольской" тоже таят в себе много подводных камней. Лёгким движением утреннего трафика 5 минут превратятся в 25, а после 30 минут до Комсомольской, вам еще придется столько же пилить на метро до офиса. Вывод, к которому лично я пришла методом проб и ошибок: Москва - это метро. Метро должно быть рядом. Рядом - значит дойти ногами.
3. Новостроечную квартиру сложно потом продать, если вы вдруг передумаете в ней жить. Говорю, как только что прошедшая это на своём опыте. Главная причина - огромное предложение и снизившийся спрос. Строят все кому не лень, всё Подмосковье в новых строящихся или построенных комплексах, один другого лучше, "экологичнее", дешевле и элитнее. Какой смысл покупать у вас, если можно купить напрямую у застройщика? А потом, купили вы ее на стадии котлована, а на стадии получения собственности вам ее точно захочется продать подороже. Сможете ли?
Если вы хотите увеличить шансы продать такую квартиру, то покупайте стандарт. Уверяю вас, все эти "двухуровневые" , "с каминами", "однокомнатные площадью 55 кв.м." никому по той цене, за которую вы захотите их продать, будут не нужны.
4. Новостройка - это не всегда развитая инфраструктура в шаговой доступности. Хотя, часто бывает и так, что с ней уже более или менее все в порядке. Но если нет, то я не готова, например, ждать 5-10 лет, чтобы место приняло обжитой вид. За доставку в замкадовую новостройку сервисы и курьеры берут больше денег (это мелочь, конечно, но тем не менее).
Главное достоинство новостройки в Подмосковье, безусловно, в том, что то это, порой, единственный шанс позволить себе своё жильё. Про остальные достоинства новостроек, я думаю, писать не стоит, о них и так все знают.
Пара советов тем, кто хочет покупать квартиру в новом ЖК:
1. Проверьте все базовые документы: разрешение на строительство, лицензию у компании, кому принадлежит земля, на которой строят, нет ли на нее обременений, нет ли текущего или завершенного судебного процесса на компанию, и, если есть, кто и за что судился? Если компания большая - она должна публиковать финансовые отчеты, тоже информация к размышлению. Я слышала истории про то, как люди покупали квартиры у компании не имеющей разрешения на строительство. Как это возможно? Возможно. Ну, недорого продавали, вот и брали.
Если вам недосуг заниматься такими проверками или вы ничего не смыслите во всём этом- наймите специалиста . Окупится сторицей. Может ли это дать полную гарантию? Нет. Но так вы хотя бы сможете сказать себе, что сделали все, что могли.
2. Если вы покупаете квартиру в доме, который "достроен, осталось только комиссию пройти" не поленитесь проделать всё перечисленное в пункте первом, потому что "достроенные" внешне дома могут стоять и дожидаться своего часа годами (опять же проверено на своём опыте). Ибо главное в доме не коробка, а коммуникации и внутренняя отделка, а это забирает много времени и денег, которых у застройщика может не быть ещё несколько лет.
3. Подумайте как вы будете добираться. На мой взгляд в шаговой доступности должна быть либо электричка, либо легкая линия метро, либо метро (пусть и в перспективе, но если проект обозначен официально, то это уже хорошо). В ШАГОВОЙ (простите за крупный шрифт)! Вы задолбаетесь ездить на маршрутке до метро или жд станции. Вы задолбаетесь стоять в примкадовских пробках на машине. Поверьте. Есть еще один вариант, конечно: работа рядом с домом или прямо дома:)
Все фото в заметке того самого ЖК и той самой квартиры. Выглядит красиво, да? Покупать вот только никто не хотел эту красоту..
Продолжение следует. В следующей части поговорим больше о московской вторичке, районах Москвы и ценах.