Как взять кредит на жилье, если работаешь без официального оформления, да еще и получить налоговый вычет?
Нет, эта статья не про то, как найти черного брокера или подделать справку 2-НДФЛ. Это статья для тех, кто, например, как мой муж, оформлен на зарплату в 15 тыс руб, а остальное «премия». Или сидит в декрете, но работает «на себя». Это статья для всех тех, кому доступ к традиционной ипотеке по тем или иным причинам также закрыт.
Работы нет совсем, вы не устроены официально или работаете на себя
Да, традиционная ипотека не для вас. Но некоторые банки рассматривают заявки и без подтверждения дохода и занятости.
Так, ВТБ 24 предлагает программу «Победа над формальностями». Кредит по этой программе изначально предполагает повышенную на 0,5% ставку и действует как для новостроек, так и для вторичного жилья. Секрет в большом первоначальном взносе: от 40% стоимости покупаемого объекта. Это не должно стать для вас проблемой, если у вас уже есть квартира: ее стоимость учитывают в качестве первоначального взноса.
Аналогичная опция есть и у Сбербанка, причем, этот госбанк может выдать кредит и без повышения ставок. Но тут и первоначальный взнос строже: от 50% стоимости жилья.
Выгоднее всего покупать по такой программе не вторичку, а новостройку. Особенно у крупного застройщика. Например, в январе этого года мне удалось оформить ипотеку под 11,4%, хотя на сайте банка ставки для программы «по 2 документам» начинаются от 12,6%. Оказалось, что на новостройки именно моего застройщика действует специальное предложение, причем факт подтверждения дохода роли не играет.
Вы работаете, но получаете «серую» зарплату
Вам также подойдут программы «по двум документам». Еще один лайфхак - искать банки, которые принимают подтверждение дохода через справку по форме банка. Иногда бухгалтеры компаний идут навстречу и выдают такие справки. Ставка, конечно, будет выше. Но зато банк не будет требовать «показать деньги». Это может стать компромиссом, если у вас нет накоплений для большого первоначального взноса.
Вы недавно сменили работу или ушли в декрет
Одобрение банка по ипотеке обычно действует от 4 до 6 месяцев. Ничего не мешает вам получить все справки перед увольнением со старого места работы или перед уходом в декрет. В течение месяца подать заявку на кредит и следующие 4 месяца подыскивать квартиру.
Более того. Если вы ушли в декрет, вам вообще не обязательно уведомлять об этом банк. Официально за вами сохраняется рабочее место, и вы можете выйти туда в любой момент. Так что смело пишите в заявке на кредит - работаю там-то и там-то, зарплата такая-то (какая у вас была ДО декрета).
Главное - предупредить отдел кадров, чтобы не афишировали ваше увольнение или новый статус, если им будут звонить из кредитной организации. После одобрения основной заявки перепроверкой документов банк заниматься уже не будет.
Вы хотите получить налоговый вычет
Наверняка вы слышали о налоговых вычетах, которые можно получить в течение 3 лет после покупки жилья. Государство возвращает 260 тысяч рублей с покупки квартиры или дома (при стоимости жилья от 2 млн руб; если квартира стоит дешевле, то и вычет будет поменьше).
К сожалению, если у вас «черная» зарплата, эта льгота вас не касается. Такой вычет - суть уже уплаченный вами подоходный налог (13%). Чтобы его получить, нужно сначала внести эту сумму в бюджет. Если вы где-то работаете, налог за вас платит работодатель; также вы можете уплачивать подоходный налог, являясь индивидуальным предпринимателем.
При белой зарплате в 20 тысяч рублей вы заплатите в бюджет 35 862 рубля за год - соответственно, только эту сумму и сможете вернуть. Чтобы получить весь вычет целиком, придется растянуть удовольствие на три года, положенных по закону. И даже за этот срок вы не сможете востребовать весь вычет целиком.
Если прибавить к этому еще 390 тысяч, которые налоговая может вернуть в счет уплаченных банку процентов, получается совсем печально, не правда ли?
Хочу поделиться с вами схемой, при которой вы можете востребовать налоговый вычет, даже если не платили в бюджет ни копейки подоходного налога. Правда, живых денег от государства на руки вы не получите. Но можете существенно сэкономить на уплате налога при продаже квартиры, которая была в собственности менее трех (а по новым правилам - и пяти) лет.
Как продают квартиру, которая была в собственности меньше трех лет? Например, свежее наследство от бабушки. Государство рассматривает такую продажу как извлечение вами прибыли. И требует уплатить с нее подоходный налог 13%, разрешая вычесть из этой суммы «бесплатный» миллион. Продали квартиру за 5 млн рублей, из них вычетаем 1 млн, с оставшихся 4 млн уплачиваем в бюджет 13% или 520 тысяч рублей.
Жалко? Конечно! Чтобы избежать уплаты такой огромной суммы, продавцы чаще всего ставят в договоре фиктивную цену: тот самый разрешенный государством «бесплатный» миллион. Кроме того, что это незаконная схема, она еще и отпугивает покупателей, потенциально привлекает к вам внимание со стороны налоговых органов и вообще переводит сделку в разряд рискованных, тех, что можно в перспективе оспорить.
И вот тут приходит время истребовать тот самый налоговый вычет, который вы не могли получить из-за «черной» зарплаты. И попросить зачесть в счет налога, который вам полагается уплатить при продаже жилья. Секрет в том, что налоговый вычет можно востребовать за любое купленное вами за последние 3 года жилье, а для новостроек этот срок вообще исчисляется с момента подписания акта приема-передачи с застройщиком. И взаимозачесть этот вычет можно также в отношении любого другого объекта - той же бабушкиной квартиры. Можно даже заявить взаимозачет по одному и тому же объекту: так, мы в 2016 г получили собственность на новостройку, но не востребовали вычет. А в 2017 г эту квартиру продали. Заявляем в одной декларации за 2017 г одновременно и уплату налога, и налоговый вычет - и вуаля, вы ничего не должны государству.
Главное - документы!
Во всех этих схемах важно не упустить один нюанс. Чтобы получать льготные ставки, вычеты, одобрения по кредитам, нужно быть очень внимательным к бумагам человеком. Хранить абсолютно все квитанции о ваших платежах по кредитам. Документы на купленные квартиры - и даже на проданные. Уметь читать законы и не бояться разбираться с формами тех или иных документов.
Пожалуйста, не забывайте подписываться на мой Инстаграм. Это для меня очень важно!