Когда разговор заходит о вкладах, о сумме, которую можно получать в виде процентов, то обязательно кто-то скажет, что гораздо выгоднее купить квартиру и сдавать её в аренду.
«Какой вклад! Надо купить квартиру за полтора миллиона и сдавать её за 30 тысяч в месяц!» — скажет он. После этого, разговор о вкладах можно считать завершённым. Потому, что дискуссия всегда будет возвращаться к обсуждению того, насколько выгоднее будет купить квартиру и ее сдавать.
У меня есть небольшой опыт, связанный со сдачей жилой недвижимости в аренду. Опыт не настолько большой, чтобы считать себя экспертом в этом вопросе. Однако, тема заслуживает того, чтобы об этом поговорить.
Сдавать на длительный срок или посуточно
Квартиру можно сдавать на длительный срок или посуточно. И это принципиальный вопрос, с которым нужно определиться сразу.
Длительная аренда. Сдача квартиры на длительный срок предполагает, что ваш арендатор будет в ней жить долго — несколько месяцев, а может и лет. Его вполне устроит отсутствие какой-то мебели или бытовой техники, но вот платить он вам будет ежемесячно, и важна будет низкая стоимость.
Плюсы: Сдал квартиру и забыл.
Минусы: Плата за проживание меньше.
Посуточная аренда. Отлично работает, если вы живёте в каком-то курортном районе или городе, куда люди часто приезжают в командировку. При посуточной оплате можно опираться на совсем другие цены (не гостиница, но всё же).
Плюсы: Можно заработать больше.
Минусы: Нужно постоянно искать новых клиентов. Выше риск нарваться на недобросовестного жильца.
Проблемы?
Сдача квартиры в недвижимость — это уже бизнес. Это активная деятельность, даже если активность надо проявлять раз в год, когда съезжает очередной жилец. А любой бизнес всегда сталкивается с каким-то проблемами, и рентный бизнес — не исключение.
Поиск арендаторов
Одно из первых возражений против такого заработка — это «Где ты будешь брать клиентов». В принципе, если речь идёт не совсем уж о деревне, то варианты известны: объявления в газетах и специализированные сайты в интернете. Причем второй вариант предпочтительнее, особенно если собираетесь сдавать квартиру посуточно. Давно кончилось время, когда нужно было бегать и срывать номерки телефонов с объявлений «сниму квартиру», сейчас с этим проще.
Тем не менее с поиском квартиросъемщиков могут быть проблемы: можно довольно долго провести в ожидании заветного звонка.
Можно, конечно, заключить договор с риэлтерской службой, однако очень часто их возможности по поиску арендаторов заключаются именно в таких же действиях — объявление в газету и на сайте, при этом обойдётся вам этом в довольно приличный процент от полученных денег (порядка 15-25%).
Расходы на содержание квартиры
Квартира требует периодического ремонта, а бытовая техника — замены. И не стоит ждать, что этим будут заниматься жильцы. Это значит, что периодически, после выезда очередных съемщиков, надо будет делать косметический ремонт квартиры.
Непредвиденные расходы
Они будут возникать постоянно: разбитая посуда (если вы сдаёте квартиру посуточно), перегоревшая бытовая техника, протекающие трубы. В общем, все расходы, которые есть у каждого дома, помноженные на то, что многие жильцы не склонны беречь чужое имущество.
«Дети — цветы жизни» — скажет вам глядя в глаза мама, чей отпрыск залил вишнёвый компот в водяной пистолет и обстрелял новенькие обои.
Конфликты с соседями
Зависть — одна из самых деструктивных черт человеческого характера. Вы можете перебирать жильцов, пускать только самых тихих и скромных, но если найдётся сосед, который решит, что вы «наживаетесь и гребёте деньги лопатой», то всё может быть очень грустно.
Деструктивные действия такого соседа могут быть разнообразны. От скандалов с арендаторами по самым разным пустякам, до заявлений во все инстанции, что тут живут подозрительные личности, а хозяин не платит налогов.
Если в доме существует ТСЖ, то председатель наверняка решит, что поскольку «вы устроили бизнес», то и платить должны больше чем другие.
Налоги и прочая головная боль
Вообще, в нашей стране, не принято платить налогов за сдачу квартиры. Оно и понятно: для этого нужно совершать какие-то движения, что-то узнавать, куда-то идти…. Зачем, когда можно и так.
Однако, если жалобы наших добрых соседей будут услышаны каким-то ведомством, то рано или поздно налоговая узнает о вашем существовании и проявит интерес к вашей деятельности.
Не нужно забывать, что в уголовном кодексе есть статья 198 «Уклонение физического лица от уплаты налогов». Читая о наказаниях, которые предусматривает эта статья, неволей задумаешься, что налоги лучше бы платить.
За сколько вы планировали сдавать квартиру? Отнимите от туда 13% в пользу уплаты будущих налогов.
Вообще, если у вас несколько квартир, то вероятно лучше будет зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. А это, как вы понимаете, дополнительная отчётность, дополнительные платежи, дополнительные расходы. Тут очень кстати, может оказаться закон о самозанятых, который правда будет действовать лишь в некоторых регионах страны.
Почему в России нет доходных домов
Доходными домами называются дома, которые специально построены для сдачи жилья в аренду. Таких домов в России было много до революции, и казалось бы сейчас самое время, чтобы такие дома росли как на дрожжах. Однако, сколько помню, о доходных домах только периодически вспоминают. То правительство какой-то области сообщает о том, что будет приветствовать строительство подобных домов, то какие-то застройщики объявляют о строительстве доходных домов и приглашают инвесторов. На практике всё сводится к строительству домов с дешевыми (за счёт меньшей площади и упрощенной планировки) квартирами, которые распродаются уже на этапе строительства.
Дело в том, что время за которое окупится доходный дом значительно выше, чем если просто взять и распродать квартиры.
Доходность такой деятельности может даже не дотягивать до процентов по вкладам. Как писала газета «Ведомости» в 2017 г., доходность рентного бизнеса в России составляла порядка 6%. И это без учета расходов на ремонт, налоги, инфляцию и т. д. Срок окупаемости вложений достигал 17 лет.
Естественно, что предпринимателям такой бизнес в принципе неинтересен. И действительно, за время работы в банках мне приходилось общаться с огромным число предпринимателей, но я не могу припомнить кого-то кто, строил бы на сдаче жилых квартир бизнес. Гостиницы, хостелы, коммерческая недвижимость — такую деятельность нельзя назвать редкой. А вот квартиры обычно используют либо как средство сохранения капитала, либо под офис — это может оказаться выгоднее приобретения или аренды коммерческих площадей.
Выгодно ли сдавать квартиру?
На мой взгляд правильный ответ на этот вопрос таков: Если у вас есть пустующая квартира, то сдавать её выгоднее, чем не сдавать. Если у вас есть свободные денежные средства, то возможно даже вклад сможет принести вам какой-то минимальный доход, причём без дополнительных хлопот.
Друзья, ставьте лайк, чтобы порекомендовать эту статью другим читателям; и подпишитесь на канал, чтобы не пропустить следующей публикации.