Не так давно «Полиграф.Медиа» опубликовало подробный алгоритм строительства частного дома. Сегодня мы решили поднять другую тему – самовольные постройки. Как показывает практика, законодательные требования далеко не всегда соблюдаются. Возводят объекты недвижимости без необходимой документации как физические лица, так и предприниматели. Борьба с самостроем в Воронеже и области ведется уже не первый год. Федеральным законом от 03.08.2018 №339-ФЗ в статью 222 ГК РФ «Самовольная постройка» были внесены существенные изменения. Так, поправки ввели определение понятия «самовольной постройки» и установили последствия ее возведения. Кроме того, появились условия, при которых допускается узаконить возведенный объект. Подробнее – в новом материале «Полиграф.Медиа».
Немного статистики
По данным инспекции государственного строительного надзора Воронежской области, в 2017 году в Воронеже было зафиксировано 109 самовольных построек, в области – 13. За 10 месяцев текущего года – 45 в Воронеже и 13 в области. В прошлом году в регионе было привлечено к ответственности 95 физлиц, 24 должностных лица, два юрлица и один индивидуальный предприниматель.
Какая постройка считается самовольной?
Самовольной является постройка, возведенная или созданная:
1) на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
2) без необходимых согласований и (или) разрешений;
3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Законодательно самовольная постройка должна быть снесена! Для признания ее таковой и принятия решения о сносе достаточно лишь одного из вышеуказанных нарушений.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки) и пользоваться ею.
В практике есть случаи, в которых самовольная постройка не может быть снесена:
- Постройка уже легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
- Постройка возведена с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, при этом собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка;
- Постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия:
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ);
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
Данное правило применяется и при переходе прав на названные постройки после 01.09.2018. Но надо учитывать, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.
Кто принимает решение о сносе самовольных построек?
По общему правилу такие вопросы решает суд. Органы местного самоуправления самостоятельно могут принять решение о сносе самостроя без обращения в суд в отдельных случаях:
- На земельный участок отсутствуют правоустанавливающие документы, необходимые по закону на дату начала строительства;
- Вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительства такого объекта, и он расположен на территории общего пользования;
- Вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительства такого объекта, и постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при этом:
- режим зоны не допускает строительства такого объекта;
- на дату начала строительства установлены ее границы и отсутствует разрешение на строительство (если оно необходимо).
Кроме того, органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки в отношении объекта недвижимого имущества:
- право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН;
- право собственности на который признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ;
- в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
- в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
Уведомления о выявленной самовольной постройке в органы местного самоуправления могут направить, в частности, исполнительные органы государственной власти, уполномоченные на осуществление:
- государственного строительного надзора, например, если выявят факт строительства без необходимого разрешения;
- госнадзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, например, если выявят размещение объекта капстроительства на участке в границах особо охраняемой природной территории, режим которой не допускает его размещения.
Обратиться с заявлением также может любое заинтересованное лицо, если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ органы местного самоуправления наделены правом принять решение о сносе такой постройки вне зависимости от того, в чьей собственности находится участок под ней.
Решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки можно обжаловать в суде.
Механизм сноса самостроя
Снос самовольной постройки производится:
В ряде случаев органы местного самоуправления могут самостоятельно снести самовольные постройки
- Если в течение 2-х месяцев со дня размещения на официальном сайте органа местного самоуправления в сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями не было выявлено лицо, которое возвело постройку (а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка);
- В течение 6-ти месяцев со дня истечения срока, установленного решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лицо, которое возвело постройку (а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка), не выполнило обязанности по сносу или приведению постройки в соответствии с установленными требованиями, и земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, не предоставлен иному лицу в пользование и (или) владение либо по результатам публичных торгов не приобретен иным лицом.
Можно ли легализовать самострой?
Законом предусмотрен такой механизм, но постройка должна быть приведена в соответствие с установленными требованиями.
Данное нововведение, в отличие от сноса, позволит сохранить объект и ввести его в дальнейшем в хозяйственный оборот и даже оформить на него право собственности. С учетом того, что у владельца земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании при условиях:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На практике узаконить объект самовольного строительства достаточно сложно, поскольку искать решение проблемы требуется сразу по нескольким направлениям:
- Необходимо добиться изменения статуса земли: ее целевого назначения, разрешенного использования, при которых допускается осуществление строительства.
- Привести недвижимость в состояние, соответствующее требованиям, установленным в градостроительных, строительных и др. нормативах.
- Эти мероприятия требуют значительных затрат времени и финансов.
Сроки для сноса
Срок для сноса самовольной постройки и для приведения ее в соответствие с установленными требованиями устанавливается в каждом конкретном случае с учетом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса не может составлять менее чем 3 месяца и более чем 12 месяцев (в прежней редакции закона не было минимального срока, т.е. теперь можно не бояться внезапного сноса).
Для приведения самостроя в соответствие с установленными требованиями определен срок не менее 6 месяцев и не более 3 лет.
Если же владелец не выполнил требования, то тогда земельный участок может быть в принудительном порядке изъят. В этом случае орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов. При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли.
Ответственность за самовольное строительство
Самовольное строительство чревато также применением к владельцу самостроя административного наказания. КОАП РФ устанавливает ответственность за строительство, реконструкцию объектов капстроительства без разрешения.