Издержки строителей растут, в ближайшие месяцы увеличится ставка НДС, а 1 июля 2019 года вступают в силу изменения в 214-ФЗ, предусматривающие новые правила движения денежных потоков для застройщиков - все это в конечном счете может упасть на плечи покупателей. Генеральный директор агентства недвижимости «ХочуКвартиру» Татьяна Колоярова специально для Новострой-СПб рассказала о факторах, которые потенциально могут сдвинуть баланс цен в ту или иную сторону.
ЗА повышение:
1. 2019-й — год вступления в силу основных изменений в ДДУ. Машина государственного регулирования постепенно движется в сторону полного отказа от долевого участия в пользу проектного финансирования и эскроу-счетов. Это означает невозможность использования средств дольщиков в качестве доступного и беспроцентного источника финансирования. Вместо этого застройщик будет вынужден привлекать кредитные средства от банков, что напрямую увеличивает затраты на строительство на 10–20 % в зависимости от периода кредитования и ставки рефинансирования.
2. Еще одно последствие нового закона о строительстве — снижение мотивации застройщиков к продаже квартир на начальном этапе строительства (на уровне котлована). Отсутствие прямого доступа к деньгам дольщиков приводит застройщиков к логичному выводу: зачем продавать квартиры на нулевом цикле, когда можно реализовывать жилье на более поздних этапах стройки и по более высокой стоимости?
3. Повышается ставка НДС — с 18 до 20 %. Ставка НДС «зашита» в стоимости реализации проектов, но застройщики, не желая мириться с возрастанием издержек, в итоге переложат их на плечи конечных покупателей. Произойдет это не в неопределенном будущем, а уже в ближайшее время — в январе 2019 года.
4. Инфляция в 2019 году прогнозируется на уровне 4 %, что также приведет к росту цен на жилье в рублевом выражении.
5. Растут расходы застройщиков на городскую социальную среду и инфраструктуру.
6. Санкционная политика иностранных государств в отношении РФ. Мы не можем отрицать ее влияния на экономику нашей страны и в частности на строительный рынок. Тем не менее, кардинальное снижение доли импорта, произошедшее с начала 2014 года, дает повод беспокоиться только о возможном росте цен в сегментах недвижимости «бизнес» и «элит», где доля иностранных дорогих материалов по-прежнему значима.
ПРОТИВ повышения:
1. Затоваривание рынка предложением жилья во второй половине 2018 года. Опасаясь нововведений в регулировании жилищного строительства, застройщики Санкт-Петербурга вывели в продажу рекордное количество квартир и апартаментов в новых комплексах. Избыток предложения способен удержать цены от повышения.
2. Рост ставки рефинансирования. Да, этот фактор упоминался ранее в качестве влияющего на рост цен на недвижимость. Но также рост процентной ставки приводит и к удорожанию ипотечных кредитов, что уменьшает их привлекательность для населения. По статистике, четыре договора долевого участия из пяти были подписаны в 2018 году с привлечением ипотечных займов. Таким образом, этот фактор повлияет на спрос и в конечном счете может сдержать рост цен в ближайшем будущем.
Это лишь немногие, но, на мой взгляд, основные факторы, которые будут влиять на стоимость квартиры в ближайший год. Подводя черту, думаю, можно говорить о росте на 5–15 % на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Но есть и хорошие новости! Рост предложения на рынке строящегося жилья, наметившийся в последние месяцы, вместе с удорожанием ипотечных кредитов может стать неплохим стоппером для дальнейшего роста цен, и рынок войдет в новое состояние баланса.
Ежедневный дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) в t.me/onedvizhimosti