Зарегистрировать договор найма просто: нужно правильно составить текст, собрать пакет документов и заплатить госпошлину. Однако для людей, которые плохо разбираются в законах и «бумажных» делах, это может оказаться серьезной проблемой. Статья объяснит все нюансы регистрации коротко и простым языком.
Чтобы сдать или снять недвижимость по закону, нужно заключить договор найма жилого помещения. Он защитит обе стороны от неприятностей: наймодателя — при задержке оплаты или порче имущества, нанимателя – при неожиданном выселении или прорыве водонапорной трубы.
Составить договор найма не трудно. Столичные юристы возьмут за эту услугу примерно 3000 рублей, а специалисты из Казани или Воронежа — около 2000 рублей. Можно бесплатно скачать шаблон в интернете и внести туда свои данные. В этом случае нужно быть особенно внимательным: если заполнить договор с ошибками, сотрудник откажет в регистрации.
Важный момент: если срок действия договора меньше года, нанимателю и наймодателю достаточно поставить подписи на всех экземплярах — такой документ будет иметь юридическую силу. А вот если договор заключается более чем на год, его нужно зарегистрировать в Росреестре. С этим часто возникают трудности: одни путают документы, другие не могут рассчитать госпошлину, а третьи пропускают сроки. Ниже — о том, как быстро и без нервов зарегистрировать договор найма жилого помещения, а также его расторгнуть или изменить его содержимое.
Текст договора
Если вы решили сэкономить на юристе и составить договор самостоятельно, учтите эти требования:
🖍 Текст должен быть либо полностью напечатан, либо написан от руки. Комбинированный договор примут, но сотрудник попросит написать дополнительную расписку.
🖍 Если объект (квартира, дом или комната в коммуналке) находится в залоге у банка — это нужно прописать отдельным пунктом.
🖍 Нужно обязательно указать срок договора, сумму ежемесячной платы и порядок передачи денег.
🖍 Паспортные данные (ФИО, серия и номер, прописка) должны быть указаны для всех участников договора. Если в договоре есть дети, взрослы указывают данные их свидетельства о рождении.
Куда идти
Зарегистрировать договор можно в МФЦ или Росреестре. Требования в обоих учреждениях одинаковые, но подавать документы в МФЦ проще: там электронная очередь, быстрое оформление, удобная оплата госпошлины и вежливое отношение.
Обращение в напрямую в Росреестр подойдет тем, кому документы нужны срочно: по закону регистрация проводится за 5 дней, а в МФЦ срок увеличивается на 2 рабочих дня из-за курьерской доставки. К слову, Росреестр ведет прием не во всех городах.
Процедура регистрации нового договора
Подавать заявления на регистрацию должны все стороны, которые прописаны в договоре. Придумывать текст самому не нужно: в МФЦ или Росреестре выдадут готовое заявление, которое нужно будет подписать. Если кто-то из участников сделки прийти не может, нужно составить доверенность у нотариуса — она обойдется примерно в 500 рублей. Важно знать, что ранее заключенный договор аренды (если он был) должен быть расторгнут, иначе новый не возьмут. Подать заявление на регистрацию нужно не позже, чем через месяц после даты заключения договора.
Например, если в документе прописана дата 25 октября, а заявители пришли 26 ноября, то вместо зарегистрированных договоров сотрудник выдаст уведомление об отказе в рассмотрении дела. Поэтому если зарегистрировать договор найма в срок не выходит, лучше составить новый и указать свежую дату.
С собой нужно взять паспорта и свидетельства о рождении, если в договоре есть дети. Иностранцам придется потратить около 600 рублей на нотариальный перевод паспорта, иначе сотрудник может отказать в приеме. В пакете документов обязательно должны быть три экземпляра договора аренды. Собственнику жилья, которое сдается в аренду, желательно иметь с собой документы, подтверждающие право собственности на объект. Это может быть свидетельство или выписка из ЕГРН. Забирать их не будут: сотрудник просто посмотрит адрес, кадастровый номер и метраж, чтобы правильно заполнить заявление.
За регистрацию договора аренды взимается госпошлина — 2000 рублей. Эта сумма делится на всех участников сделки. Например, один наймодатель и три нанимателя заплатят по 500 рублей каждый. Реквизиты выдаст сотрудник, а оплатить можно будет в любом банке или платежном терминале. Физические лица предоставляют квитанции, а юридические — платежные поручения.
После подписания заявлений каждый участник сделки получит опись. Она подтверждает, что договора приняты на регистрацию. Закон говорит, что орган обязан зарегистрировать договор в течение пяти рабочих дней — после этого наймодатель и наниматель могут забрать свои документы с печатью Росреестра.
Важно знать, что после регистрации на объект недвижимости наложат обременение — ограничение, которое предполагает преимущественное право арендатора на продление аренды квартиры. При этом квартиру можно будет продать, заложить или подарить. Чтобы снять это обременение, нужно дождаться окончания срока договора или снова собрать всех участников и зарегистрировать прекращение обязательств.
Регистрация дополнительного соглашения к договору найма
Если нужно продлить срок договора, изменить сумму ежемесячной платы или условия проживания, придется заключить и зарегистрировать дополнительное соглашение к договору найма. Так у государства будет обновленная информация по сделке: это поможет защитить обе стороны от неприятностей.
К примеру, если увеличить размер ежемесячной платы на 2000 рублей, но не зарегистрировать доп. соглашение, наниматель имеет право платить по старой ставке: закон будет на его стороне.
На регистрацию доп. соглашения должны приходить все участники с документами, удостоверяющими личность и тремя экземплярами самого соглашения. Как и договор найма, его можно составить самостоятельно или с помощью юриста.
📎 Скачать шаблон доп. соглашения
Кстати, его тоже стоит захватить с собой: сотруднику нужно посмотреть объект, дату и номер договора. Пошлина за регистрацию доп. соглашения — 350 рублей. Эта сумма тоже делится на всех, кто прописан в договоре.
Зарегистрируют договор соглашения минимум через пять рабочих дней. После этого каждая сторона может забрать документы с печатью Росреестра.
Надо заметить, что доп. соглашение не подойдет в случае, если в сделку вводится новый участник или выводится существующий. В этой ситуации придется расторгнуть договор и заключить новый. Это можно сделать в один день.
Забирать договора найма и доп.соглашения не обязательно — их все равно зарегистрируют. Но документы все равно лучше иметь при себе: их в любой момент может запросить налоговая, участковый или миграционная служба. В МФЦ экземпляры хранятся один месяц, затем отправляются в архив. Забрать их оттуда можно будет по паспорту в любое время.
Регистрация расторжения договора найма
Расторжение договора регистрируют при вводе и выводе нового участника договора или по окончании срока. В обоих случаях нужно написать заявление на регистрацию, иначе на объекте недвижимости будет «висеть» обременение. Это может создать неприятности во время продажи или повторной регистрации найма.
Если срок договора не закончился. Приходить в МФЦ или Росреестр должны все участники сделки. Перед этим нужно составить соглашение о расторжении договора найма, где обязательно должны быть прописаны дата основного договора, информация об участниках и причины прекращения обязательств. Орган зарегистрирует соглашение о расторжении в течение пяти рабочих дней и выдаст документы со своими печатями.
📎 Скачать шаблон соглашения о расторжении
Если срок закончился. Написать заявление может любая сторона сделки, причем составлять дополнительное соглашение не нужно. Госпошлина в этом случае не взимается.
Только после того, как договор найма будет считаться расторгнутым, Росреестр снимет обременение с объекта недвижимости. Это значит, что в дальнейшем можно будет беспрепятственно совершать любые регистрационные действия с объектом недвижимости.
Коротко
☝ Договор найма регистрируется в случае, если он составлен на срок больше 1 года.
☝ В МФЦ или Росреестр приходят все участники сделки с документами, удостоверяющими личность и договором найма. Нужно заплатить госпошлину – 2000 рублей.
☝ Регистрация занимает 5 рабочих дней.
☝ При изменении срока, суммы или других условий договора, нужно составить и зарегистрировать дополнительное соглашение. Стоить будет 350 рублей.
☝ Когда сроки закончатся – договор найма надо расторгнуть, иначе на недвижимости останется обременение.