С 01.01.2019 г. вступает в действие принятый 29.01.2017 г. новый закон для садоводов и дачников. К чему готовиться многочисленным владельцам земельных участков, дачных домов и прочих строений в связи с изменениями в законодательстве? Я попробовал в этом разобраться, и вот, что выяснил, изучив законодательство в данной теме.
Предметом регулирования ФЗ №217 являются отношения в сфере обработки земли, выращивания урожая для личных нужд граждан, деятельности некоммерческих объединений собственников загородной недвижимости. Упраздняются многочисленные дачные кооперативы, товарищества, партнерства.
Законными признаются исключительно два вида некоммерческих товариществ:
– садоводческое (СНТ);
– огородническое (ОНТ).
Хочу отметить, что существующие на сегодняшний день организации дачников ДНТ автоматически приобретают статус СНТ. А вот членам прочих объединений придется провести переоформление юридического лица в одну из предусмотренных законодательством правовых форм.
Что выбрать: СНТ или ОНТ
Изменения законодательства призваны:
– четко определить статус земли;
– установить единообразие регулирования отношений собственников недвижимости;
– упорядочить правила пользования общим имуществом (подъездными дорогами, коммуникациями);
– предотвратить злоупотребления, препятствующие гражданам свободно пользоваться своими владениями (незаконное взимание платежей за проезд к личным участкам).
Однако действующим членам некоммерческих организаций и лицам, желающим приобрести загородную недвижимость, следует уяснить разницу между объединениями садоводов и огородников, чтобы впоследствии избежать затруднений с регистрацией собственности. На участках для садоводства разрешено возводить капитальные объекты, включая дома для проживания. На землях для огорода предусмотрена лишь постройка некапитальных строений (сараев, теплиц, беседок), не подлежащих регистрации в качестве объектов недвижимости.
Собственнику напоминаю, что построенный на территории ОНТ коттедж невозможно официально зарегистрировать без изменения статуса земельного участка. Переоформление огороднического товарищества в садоводческое далеко не всегда допускается. К застройке СНТ предъявляются жесткие требования (СНиП 30-02-97). В случае несоответствия правилам застройки территории изменить статус ОНТ вряд ли удастся. Однако если владелец зарегистрировал объект недвижимости (баню, гараж, иное имущество) на территории огорода до начала действия ФЗ №217, существующее право собственности сохраняется.
Оформить дом в СНТ для постоянного проживания
Кстати, выяснил, что строительство с последующей регистрацией дачного или жилого дома на землях садоводов вполне допускается. Разрешается также возведение гаражей, навесов, сараев, прочих сооружений хозяйственного назначения, включая бани. Для официального оформления права собственности необходимо предоставить техническую документацию на объект и оплатить госпошлину. Строения, площадь которых не превышает 50 кв. м, не подлежат обязательной регистрации, но регистрируются по желанию владельца.
Допускается и перевод садового домика в жилое помещение. Получить прописку в коттедже на садовом участке станет проще после принятия соответствующих подзаконных актов, регулирующих процесс оформления постоянного проживания на территории СНТ. Кроме того поясняю, что товарищество садоводов вправе изменить статус организации на объединение владельцев недвижимости.
Преобразования допускаются при одновременном соблюдении обязательных условий:
– земли располагаются в пределах населенного пункта;
– имеющиеся дома признаны капитальными строениями, пригодными для круглогодичного проживания;
– все собственники получили разрешение на использование земли под ИЖС.
А вот проживающих в квартире по социальному найму хочу предупредить: им стоит проявить осторожность с дачным строительством. После признания дома за городом жилым помещением и соответствующего оформления собственник утрачивает право на предоставление жилья по социальному найму.
Важные изменения
Что же мне удалось выяснить и какие подвести итоги.
Новый Закон о товариществах садоводов и огородников вносит изменения по целому ряду важных организационных вопросов:
– в пределах 1 садоводства может действовать лишь 1 изначально созданное товарищество, располагающее предоставленным земельным участком и планом его застройки, проектной документацией (альтернативные организации подлежат ликвидации);
– граждане, вышедшие из состава объединения, обязаны оплачивать взносы наряду с членами организации, при этом получают право пользования инфраструктурой и голосования (кроме участия в выборах органов управления);
– оплата текущих расходов производится из членских взносов, целевые взносы расходуются на развитие, улучшение инфраструктуры;
– внесение платежей осуществляется путем перечисления средств на банковский счет юридического лица;
– допускается передача определенных функций внешней управляющей компании.
И да, что еще хочу прояснить для тех, кто привык излишне волноваться: слухи о введении обязательного дорогостоящего лицензирования водяных колодцев и запретов на продажу излишков урожая оказались просто городскими легендами.