За каждой сделкой стоит просмотр многих вариантов, торг, согласование условий договора купли-продажи. Но вот продавец и покупатель нашли друг друга и договорились о цене. Что дальше? Если вы покупатель, не спешите подписывать договор. Соберите всю информацию о квартире, чтобы избежать «подводных камней» и сократить риск потери жилья в будущем к минимуму.
Подробно о «подводных камнях» рассказывает Павел Обоимов, юрист сервиса сопровождения сделок с недвижимостью «Надежная-сделка.рф».
Прежде чем подписывать договор и производить расчеты, покупателю следует выяснить ряд сведений об объекте недвижимости, в том числе о его актуальном и предыдущих собственниках, обременениях, арестах, правопритязаниях и правах требования, заявленных в судебном порядке.
Логично также сравнить заявленные характеристики квартиры с фактическими, поскольку после сделки все риски, связанные с возможной незаконной перепланировкой, перейдут к покупателю. Ведь государство не вмешивается в процесс проверки актуальных характеристик объекта недвижимости, оставляя его целиком на усмотрения сторон сделки.
К счастью, кое-какую информацию можно найти через Интернет.
Также важно выяснить, хотя бы на основании открытой информации, добросовестность своего будущего контрагента: есть ли в отношении него возбужденные исполнительные производства, насколько активно он участвует в судебных спорах, в том числе в качестве ответчика, не признан ли он банкротом и т. д.
Как стать добросовестным приобретателем
По Конституции РФ лишить гражданина его собственности могут только по решению суда. Так какова же реальная перспектива возникновения судебного спора и насколько вероятен его неблагоприятный исход?
Понятие «добросовестный приобретатель» существует в российском законодательстве, однако что это значит? Лицо может быть признано таковым, если сделка отвечает признакам действительной сделки. Если будет доказано, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества — такой приобретатель не будет считаться добросовестным.
В связи с этим, логично обеспечить себе статус добросовестного приобретателя, заказав письменное заключение о юридической чистоте предстоящей сделки. Очевидно, что этот документ в любом случае сыграет на руку покупателю объекта недвижимости, поскольку подтвердит суду его активное отношение к исследованию правового статуса объекта и продавца.
Риски добросовестного приобретателя
Но даже статус добросовестного приобретателя не дает «железной» гарантии незыблемости прав приобретателя квартиры. Согласно статье 302 ГК РФ, имущество может быть в любом случае истребовано судом у добросовестного приобретателя, если оно было получено безвозмездно. Если же имущество было получено на возмездной основе, оно все равно может быть истребовано, если будет установлено, что оно было утеряно, похищено либо «выбыло из владения собственника помимо его воли».
Вот пример из судебной практики. Покупатель приобрел квартиру и через некоторое время получил иск о ее истребовании, т. к. продавец, как оказалось, стал жертвой вымогательства. В суде покупатель ссылался на то, что при совершении сделки ничто не указывало, что продавца принуждают. Однако истец представил приговор, установивший факт вымогательства. Суды во всех инстанциях постановили истребовать имущество у актуального собственника.
Другой пример: покупатель купил квартиру, полученную продавцом по наследству. Но объявился другой наследник, который по суду добился признания свидетельства о праве на наследство недействительным. Покупателю жилья пришлось отдать его, т.к. такое имущество также считается выбывшим помимо воли собственника. Продавец был не вправе продавать все наследственное имущество, доля в котором принадлежала другому наследнику.
Интересный пример можно также привести в отношении выморочного имущества. В криминальной хронике часто встречалась ситуация, когда мошенники, располагая информацией об отсутствии наследников у владельца квартиры, оформляют после его смерти жилье на третье лицо по подложным документам о родстве, после чего квартира сменяет несколько собственников. В связи с этим органы местного самоуправления, как претенденты на выморочное имущество по закону, активизировали свою деятельность по истребованию таких объектов из владения актуального собственника.
Безопасный срок
Но после какого срока после сделки покупателю можно расслабиться и не опасаться истребования имущества? Оказывается, законом установлен общий срок исковой давности – 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Также существуют специальные сроки: применения последствий ничтожной сделки – 3 года (ч. 1 ст. 181 ГК РФ) и признания недействительной оспоримой сделки и применения последствий ее недействительности — 1 год (ч. 2 ст. 181 ГК РФ).
Однако исчисление сроков на истребование приобретенной квартиры начинается с даты, когда третье лицо узнало о своем нарушенном праве. Например, наследник может узнать об открытии наследства спустя 2 года и 11 месяцев, а повестка в суд придет покупателю квартиры позже.