Часть 1
В Екатеринбурге прошёл бесплатный семинар «День недвижимости», который ежегодно проводит Уральская палата недвижимости при поддержке администрации города. Темы докладов были составлены по вопросам, поступившим в последнее время в УПН, нотариальные сделки с долями – одна из них. Вопрос актуальный, поскольку сегодня все сделки с долевой собственностью на жильё подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в том числе и сделки с использованием материнского капитала.
На вопросы граждан по поводу удостоверения сделок с недвижимостью ответила нотариус, кандидат юридических наук Ольга Филиппова.
– Как происходит нотариальное удостоверение сделки?
– Нотариус проводит предварительную беседу с клиентами, принимает необходимые документы для удостоверения договора и проводит правовую экспертизу представленных документов, – пояснила Ольга Филиппова. – Часть документов нотариус запрашивает самостоятельно (например, выписки из Росреестра). Некоторые документы, доступ нотариусов к которым ограничен, приносят клиенты самостоятельно (правоустанавливающие документы, справки о зарегистрированных лицах). При наличии всех документов нотариус берёт их в работу и составляет текст договора, назначая конкретное время для подписания сторонами. В назначенное время стороны приходят, знакомятся с текстом договора, и нотариус зачитывает текст договора вслух, выясняет, произведена оплата или нет, разъясняет правовые последствия заключения сделки. Затем у нотариуса есть возможность предоставить документы на регистрацию на бумажных носителях и в электронной форме.
– У кого остаются оригиналы правоустанавливающих документов?
– Все оригиналы правоустанавливающих документов остаются у нотариуса. Клиентам на руки выдается только удостоверенный договор. Для Росреестра этого достаточно, если право было зарегистрировано. Если право не зарегистрировано либо если продаётся не все принадлежащее лицу имущество, а его часть (доля в праве), то нотариус делает отметку на документе-основании о совершенном нотариальном действии и отдает оригиналы на руки гражданам.
– Сколько экземпляров у нотариально удостоверенных договоров?
– Нотариально удостоверенные договоры выдаются всем участникам договора, и один экземпляр изготавливается для архива нотариуса. Для Росреестра экземпляр нотариального договора не изготавливается, а, как правило, делается копия. Договор, оформленный на бланках единого образца, передаётся покупателям, а экземпляр договора без бланка выдаётся продавцам в соответствии с Положением о порядке изготовления, обращения, учёта и использования бланка для совершения нотариальных действий. Таким образом, если три покупателя и три продавца, то будет изготовлено семь экземпляров договора.
– Кто имеет право сдавать пакет документов на регистрацию и каково участие в этом процессе нотариуса?
– В соответствии п. 3. статьи 8.1. Гражданского кодекса при заключении сделки в простой письменной форме запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц. Если же сделка совершена в нотариальной форме, то запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Таким образом, если сделка нотариальная, то либо продавец, либо покупатель могут сдать пакет на регистрацию. Если на стороне покупателей три участника, то все трое должны пойти на регистрацию. В настоящее время нотариус также обладает полномочиями по передаче на регистрацию документов. Удостоверив договор, он оставляет у себя документы, необходимые для регистрации. Если передает на регистрацию документы на бумажных носителях, то изготавливаются копии, нотариус оплачивает самостоятельно пошлину за регистрационные действия, подписывает заявление о государственной регистрации перехода права от своего имени и отвозит пакет документов в МФЦ. Затем забирает зарегистрированный пакет документов и выдаёт их сторонам договора. Срок регистрации – три рабочих дня.
Также возможна регистрация в электронном виде, когда нотариус формирует пакет электронных документов и вместе с заявлением на регистрацию подписывает своей электронной цифровой подписью. Госпошлина при этом оплачивается электронным способом. При электронной регистрации потребуется номер вашего СНИЛС, так как программа требует его заполнения. Регистрация занимает сутки с момента подтверждения оплаты пошлины. Нотариус получает выписку, подтверждающую возникновение права, и выдаёт её новому правообладателю и удостоверяет равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. В данном случае штампы Росреестра на договорах не проставляются, а подтверждением регистрации является выписка с ЭЦП сотрудника Росреестра.
Стоимость нотариальных услуг по представлению документов на государственную регистрацию составляет 2460 рублей, получение выписки – от 150 до 300 рублей в зависимости от количества страниц.
– К любому ли нотариусу можно обратиться за удостоверением сделки?
– Существуют территориальные ограничения по удостоверению нотариальных договоров. С июля 2016 года удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах РФ, производится нотариусом любого нотариального округа, расположенного в пределах одного из субъектов, на территории которого находится указанное имущество. Данное исключение относится также к договорам мены, раздела имущества, нажитого в период брака, и договорам раздела наследственного имущества.
– Необходимо ли нотариальное удостоверение договора отчуждения из целого объекта доли в праве?
– Вначале Росреестр требовал нотариальную форму такого договора, но затем было решено принимать договоры и в простой письменной форме. Данная позиция Росреестра опубликована на сайте, раздел «Новости» от 12.08.2016 года. Хотя, несмотря на это, на практике бывают отказы в регистрации простой письменной формы.
– Содержит ли нотариальный договор обязательство зарегистрированного лица сняться с регистрационного учёта?
– Запрашивая справку о зарегистрированных в жилом помещении лицах, нотариус отражает в договоре содержащуюся в ней информацию. Часто клиенты просят включить данную фразу о выписке из квартиры. Это возможно, если зарегистрированное лицо является одним из продавцов. Если в жилом помещении зарегистрировано третье лицо, то указать подобное нельзя, – участники договора не могут давать обязательства за третьих лиц. Такое обязательство можно оформить отдельным документом от зарегистрированного в жилом помещении лица.
– Лицо, обладающее правом на материнский капитал, является собственником имущества и обязуется наделить долями детей и супруга с определением размера долей по соглашению. Каким образом должно выглядеть данное соглашение?
– В гражданском праве отсутствует такой вид соглашений, и отнести его к существующим гражданско-правовым конструкциям не представляется возможным. Наиболее подходящим в данной ситуации рассматривается договор дарения как наиболее привычный и понятный по своим юридическим последствиям. Договор дарения – это тоже соглашение сторон, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) вещь либо имущественное право в собственность. Поэтому в простой письменной форме наиболее распространены и часто встречаются договоры дарения как способ исполнения обязательства по наделению долями в праве общей собственности супруга и детей. Нотариусы же предпочитают четко следовать букве закона и наделять долями, используя конструкцию соглашения. Поскольку законодатель придумал такую форму отчуждения и одновременно исполнения обязательства, содержание данного вида документа было разработано и довольно активно применяется на практике юристами, но остаётся не совсем понятным обычным гражданам.
– Можно ли наделить долями по мат. капиталу в ином имуществе, если то жилое помещение, на которое давали обязательство, уже продали в нарушение действующих норм законодательства?
– Поскольку с 2006 года уже прошло 10 лет, многие успели воспользоваться своим правом, получили денежные средства от государства, но не исполнили данное ими обязательство и не наделили долями детей и супруга в приобретённом жилом помещении, по различным причинам – кто-то умышленно, кто-то по незнанию. Вопрос замены недвижимого имущества не урегулирован законодательно. В обязательстве указано конкретное помещение, и средства перечисляются по конкретному договору, поэтому наделить долями необходимо именно в нём.
Если имущество продано без наделения детей долями, такой договор можно признать недействительным в судебном порядке и для покупателей это большие риски. Какого-то отдельного вида ответственности за неисполнение обязательства по мат. капиталу законодателем не предусмотрено, как правило, ответственность определяется в соответствии со ст. 159 Уголовного кодекса РФ («Мошенничество» – прим. ред.). Кроме того, существует процедура возврата денежных средств в Пенсионный фонд, он осуществляется по решению суда.
Продолжение следует.
Автор Светлана Соловьёва, газета о недвижимости "Есть вариант!"