Наш сосед интересен по двум причинам.
Во-первых, Украина экономически - это Россия без нефти и газа. Если и есть там ресурсная рента, то незначительна и ее наличием можно пренебречь. Во всем остальном это такая же постсоветская страна, люди в ней с похожим менталитетом, привычки и предпочтения относительно недвижимости схожие.
На примере Украины можно наблюдать, как ведут себя цены на недвижимости в ситуации, когда нет искусственной подпитки деньгами и смоделировать, к чему придет Россия, если цены на углеводороды снизятся и обратно уже не отрастут.
Во-вторых, Украина - живая иллюстрация, как ведет себя недвижимость во время жесткого экономического кризиса. Снижаются ли цены на недвижимость, а если да, то как и насколько? Этот опыт пригодится, если похожий кризис случится в России (кризисы 2008 и 2014 годов в России все же протекали в относительно «лайтовом» режиме).
Итак, открываем их сайт по недвижимости и смотрим график цен за последние 10 лет.
В долларах все выглядит весьма уныло (см. график). Было две волны снижения. Первая, большая – в 2009-2010 годах и вторая (маленькая) – в 2015-2016 годах. Интересно, что после кризиса 2008 года в отличие от России не было никакого отскока. А второй, еще более показательный момент – несмотря на революцию и войну долларовые цены в 2014-2015 упали значительно меньше, чем этого можно было ожидать.
Если мы обратимся к гривниевой цене, то устойчивость недвижимости станет еще более заметной. В 2015 году – цены в гривнах не только не упали, но наоборот выросли (то есть частично отыграли девальвацию, которая происходила в то время).
Какие на то могут быть объяснения:
1. Недвижимость, как известно, защитный актив, поэтому относительно устойчива даже к сильным экономическим потрясениям. И это, несомненно, так! Но следует иметь в виду, что хотя цены на недвижимость снижаются медленнее во время кризисов, они, тем не менее снижается, то есть компенсирует потери лишь частично. Кроме того, можно предполагать, что во время экономического подъема динамика наоборот будет хуже, чем по остальным активам. Подробнее про защитную позу недвижимость можно почитать тут: https://monstrt-amadey.livejournal.com/77982.html
2. Падение цен уже фактически состоялось ранее (в 2009-2010), в статистике это называют эффектом низкой базы. Для сравнения долларовые цены в Киеве примерно в 2,5 раза ниже, чем в Москве. А чем ниже упали, тем сложнее падать дальше.
3. На приведенных графиках средние цены объявлений, а не цены сделок. Эта проблема справедлива для любых индексов по недвижимости, но на Украине разница между ценами объявлений и ценами сделок особенно эпична. Цены неуклонно снижаются и многие продавцы не могут поверить в это, твердо стоя на тех ценниках, которые были несколько лет назад. Такие квартиры все равно не продаются и зависают в базах, но статистически оказывают влияние на средний уровень цен. Если зайти на местные доски объявлений по купле-продаже недвижимости (например, olx.ua) то без всякого труда можно найти квартиры в Киеве по ценам 25-30 тыс $, что втрое ниже, чем в Москве. При этом есть и множество квартир по заведомо непроходным ценам (на что рассчитывают продавцы, не очень понятно).
4. На Украине очень плохо (гораздо хуже, чем в России) с альтернативными способами вложений денег. Если у человека на руках имеется какая-то сумма денег, ее попросту некуда вложить кроме недвижимости. Рынка акций в нашем понимании нет. Банки крайне ненадежные. Помню, в 2015 году заходил на сайты украинских банков, чтобы поинтересоваться доходностями вкладов, так вот, меньше 10% по долларовым вкладам банки в те времена не предлагали. А ниже 20% по депозитам в гривнах был вообще моветон. И это не пару месяцев, а продолжительное время. Такие ставки (справедливости ради, сейчас они уже намного ниже) уже сами по себе говорят о плачевном состоянии банковской системы Украины.
Какие же выводы и уроки для России отсюда можно извлечь.
Во-первых, подтверждается известное положение, что недвижимость обладает устойчивостью к кризисам в экономике.
Во-вторых, эту устойчивость не стоит переоценивать. Если в экономике стагнация, цены на недвижимость все равно будут снижаться.
В-третьих, снижение в национальной валюте маловероятно при любом развитии ситуации.
В-четвертых, все эти стенания о чрезвычайно высокой «себестоимости строительства», о которой любят вздыхать российские девелоперы, не имеют под собой никакой базы, кроме желания продать подороже. Действительно, цены в Киеве в 2,5-3 раза ниже, чем в Москве, что не мешает местным девелоперам продолжать строить и зарабатывать деньги. И Москва, и Киев – европейские столицы. Поэтому нет никаких оснований считать, что в Москве нельзя снизить издержки строительства до того же уровня.
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!