Одним из способов управления многоквартирным домом является жилищно-строительный кооператив. Читайте о том, как в таком доме изменить состав общего имущества и принимать иные решения, если не все собственники являются членами ЖСК и поддерживают действия кооператива.
Кто и зачем создаёт жилищно-строительный кооператив
Жилищно-строительный кооператив – это потребительский кооператив, в который по своей воле объединяются граждане, достигшие 16 лет, а в некоторых случаях и юридические лица. ЖСК создаётся для строительства, реконструкции и содержания многоквартирного дома за счёт средств его членов (ч. ч. 1, 4 ст. 110, ч. 1 ст. 111 ЖК РФ).
В ЖСК должны входить минимум пять человек, но число членов не может превышать количество помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ). Решение об организации ЖСК принимают учредители – граждане, изъявившие желание создать кооператив (ч. ч. 2, 3 ст. 112 ЖК РФ).
Если все учредители на собрании проголосовали за создание ЖСК и утвердили устав, то кооператив считается созданным, а голосовавшие за это люди становятся его членами с момента государственной регистрации кооператива как юридического лица (ч. ч. 4-6 ст. 112 ЖК РФ).
Состав и порядок внесения взносов членами ЖСК и ответственность за нарушения этого порядка, а также компетенции органов управления кооператива прописываются в уставе (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ).
Органами управления ЖСК являются общее собрание или конференция его членов, правление кооператива и председатель правления (ст. 115 ЖК РФ). Порядок созыва общего собрания ЖСК, круг его полномочий, а также полномочия председателя правления также закрепляются в уставе кооператива (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ). Решения, принятые на общем собрании членов ЖСК, обязательны для всех его членов (ч. 2 ст. 117 ЖК РФ).
При банкротстве застройщика ЖСК обязан принять дольщиков
Как принимается решение о выборе ЖСК как способа управления домом
Когда многоквартирный дом построен, собственники помещений обязаны выбрать способ управления (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Если никто из членов ЖСК на этот момент ещё не получил права собственности, то решение принимается жилищно-строительным кооперативом как юридическим лицом и единоличным собственником.
Если хотя бы один собственник, полностью выплативший сумму взносов, не состоит в кооперативе, то вопрос выносится на ОСС, проводимом в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ).
Если собственниками принято решение управлять домом с помощью ЖСК, то кооператив обязан сообщить об этом в орган ГЖН (ч. 6 ст. 110 ЖК РФ). Приступая к управлению многоквартирным домом, ЖСК отвечает за содержание и ремонт общего имущества собственников и обязан заключить соответствующие договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и обслуживающими организациями.
Также, согласно определению Коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.09.2015 по делу № 305-КГ-1770, жилищно-строительный кооператив вправе заключить договор управления со специализированной управляющей организацией. Заключение такого договора не меняет способ управления домом и предполагает, что у ЖСК возникает обязанность контролировать выполнение договорных обязательств УО как исполнителем оказываемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.
Нужна ли реорганизация в ТСЖ, если ЖСК построил дом?
Как изменить состав общего имущества дома, где создан ЖСК
Нередки ситуации, когда общее собрание членов ЖСК принимает решение об улучшении условий проживания в доме: усилении безопасности и контроля, озеленении или благоустройстве придомовой территории.
Установленные с согласия общего собрания кооператива ограждения газонов или аппаратуру видеонаблюдения затем необходимо включить в состав общего имущества многоквартирного дома, а средства, необходимые на их обслуживание, – в состав платы за жилищные услуги. Но если не все собственники помещений в доме являются членами ЖСК, то решение общего собрания кооператива не будет для них обязательным.
Поэтому собственники, не входящие в ЖСК, могут отказаться оплачивать новое имущество по решению членов кооператива. Обязать их можно только в том случае, если решение о включении новых объектов в ОИ МКД будет принято на общем собрании собственников.
В зависимости от характера изменений, вносимых в состав общего имущества, решение принимается:
- не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников в доме (п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- не менее 50%+1 голос от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Уменьшение общего имущества можно провести только при согласии всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Установка камеры видеонаблюдения в подъезде без решения ОСС
Как ЖСК включить новые объекты в состав общего имущества дома
Если в доме под управлением ЖСК все собственники являются членами кооператива, то сложности с изменением состава общего имущества, как и с иными вопросами управления домом, возникнуть не должны.
Проблемы возникают, если хотя бы один собственник вышел из кооператива или отказывается в него вступать. В таком случае вопрос об изменении состава ОИ МКД выносится на общее собрание собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ). Решение на ОСС нужно принять по следующим вопросам:
- Об установке дополнительных объектов с использованием общего имущества дома: принимается чаще всего простым большинством от числа голосов собственников, участвовавших в голосовании.
Даже если решение о приобретении и установке ограждений, детских качелей, системы видеонаблюдения приняли члены ЖСК на общем собрании и собрали для этого целевые взносы, согласие на установку этих элементов в доме или на придомовой территории должны дать собственники на ОСС.
Когда собственники голосуют против предложенных изменений, ЖСК не имеет права использовать общее имущество собственников для реализации решения общего собрания кооператива.
- О включении нового имущества в состав общего: «за» должны быть отданы более 50% голосов от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании.
Если необходимое количество голосов собственников не набрано, то новые объекты не могут быть включены в состав общего имущества дома, а плата за их обслуживание – в состав платы за содержание и ремонт ОИ МКД.
- Об утверждении нового перечня работ и услуг по содержанию всего общего имущества дома и о новом размере платы за содержание и ремонт ОИ МКД, где будут учтены расходы на обслуживание и ремонт новых объектов общего имущества дома. Решение считается принятым, если «за» отдано более 50% от числа голосов собственников, участвовавших в голосовании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Когда общее собрание собственников проведено в соответствии с требованиями ст. ст. 44-46 ЖК РФ, исполнение решений, принятых на ОСС, является обязательным для всех жителей дома независимо от того, как они проголосовали по указанным вопросам (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
На заметку
Случается, что члены кооператива уже реализовали какие-то решения общего собрания ЖСК: закупили и установили систему видеонаблюдения, домофонные системы, ограждения или организовали парковку за счёт целевых взносов.
Возникает необходимость включить новые объекты в состав ОИ МКД, ведь их обслуживание требует финансирования. Тогда, если не все собственники состоят в кооперативе, сначала необходимо утвердить на ОСС размещение новых объектов на общем имуществе дома, и только после этого выносить на ОСС вопрос о включении их в состав ОИ МКД.
Эти этапы легализации нового общего имущества необходимо соблюсти даже в том случае, если только один собственник не входит в ЖСК. Это позволит избежать в дальнейшем судебных разбирательств и решений суда о неправомерности взимания платы за обслуживание новых объектов, установленных в многоквартирном доме или на его придомовой территории.
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
- поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
- подпишитесь на канал,
- и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции.
Интернет-портал для УО и ТСЖ
Страница портала ВKонтакте
Страница портала в Facebook