Создается впечатление, что российский рынок недвижимости уже не в состоянии жить без «страшилок». Истеричное рекламное нагнетание сопровождается непрекращающимся потоком псевдо-новостей и аналитических выкладок о неминуемом подорожании жилья.
Страшилки могут быть самого разнообразного свойства, но задача у всех одна – создать атмосферу неуверенности и желание побыстрее расстаться с деньгами в пользу покупки квартиры. Подробнее о способах оболванивания населения можно прочитать в статье «Казусы нерационального поведения: Налетай, подорожает!» https://monstrt-amadey.livejournal.com/77691.html
Забавно наблюдать, как любая, абсолютно любая новость интерпретируется только с точки зрения подорожания жилья.
«Ипотечная ставка выросла» - покупайте скорее, пока не выросла еще больше!
«Ипотечная ставка упала» - все пропало, жилье, разогретое кредитами, скоро начнет дорожать, торопитесь!
«Курс доллара вырос» - Сейчас люди начнут забирать деньги из банков и перекладывать в недвижимость, бегите к застройщикам пока не поздно!
«Курс доллара упал» - выросла покупательская способность населения, жилье подорожает, спешите приобрести по низким ценам!
«Открыли станцию метро» - квартиры растут в цене!
«Власти объявили реновацию» - собственники перестали выставлять на продажу хрущевки, жилье дорожает!
Список можно продолжать бесконечно. Технология обмана незамысловата, но работает безотказно. Большинство людей неспособны вникнуть в суть новостей и рассуждать самостоятельно, поэтому обвести вокруг пальца их проще простого.
Последнее «ноу-хау» сторонников теории неминуемого подорожания – это тема об отмене ДДУ (договоров долевого участия) и о том, что это разумеется (!) приведет к росту цен. Привести какие-то внятные аргументы они конечно не в состоянии, видимо полагая, что обыватель все и так «схавает». Обычно все ограничивается мантрой о росте себестоимости застройщиков, которые теперь будут лишены дешевого финансирования со стороны населения, еще иногда попадаются робкие умозаключения, что новые правила продажи квартир снизят предложение.
Давайте рассуждать логически.
Исходя из теории спроса-предложения, цены могут расти лишь в двух случаях:
1. Растет спрос (при постоянном предложении).
2. Снижается предложение (при постоянном спросе).
Сначала выясним, как влияет отмена ДДУ на спрос на жилье. Предположим, завтра уже наступило и покупать новостройки стало невозможно, только готовое жилье. Как это повлияет на спрос? Очевидно, он снизится! Т.к. во-первых, исчезнет смысл покупать новостройки на котлованах, а затем перепродавать после сдачи дома (иными словами, все спекулянты выпадут в осадок). Во-вторых, из процесса покупки выпадут те, кому это изначально было не по карману. Например, у человека был 1 млн. руб., а квартира стоит два миллиона рублей – и он покупал новостройку, потому что только на нее хватало денег, а потом много лет ждал, когда ее построят, вкладывал деньги в ремонт. В итоге на момент заселения альтернативные издержки этого человека составили те же 2 миллиона, зато сам он считал, что «сэкономил». Подробнее об иллюзиях дольщиков можно почитать здесь. https://monstrt-amadey.livejournal.com/80923.html
После отмены ДДУ такие «покупатели» потеряют возможность выходить на рынок недвижимости. Итак, что имеем: при постоянном предложении, спрос снизится, значит, цены тоже снизятся.
Теперь, как повлияет отмена «долевки» на предложение.
Если смотреть на ситуацию поверхностно, то можно подумать, что предложение сократится, так как застройщики потеряют доступ к относительно дешевому кредитованию со стороны населения.
Но здесь есть сразу несколько «но», которые быстро ломают рассуждения адептов удорожания:
1. Финансирование со стороны населения не было таким уж дешевым как принято считать, ведь застройщики продавали свои объекты с дисконтом (а сумма скидки как раз и означала для девелоперов завуалированные процентные затраты). Преимущество кредитования у населения было в другом – оно не такое требовательное, как банки, деньги с него было легче получить, и его можно было дольше и успешнее «динамить» в случае срыва сроков.
2. Существует множество альтернативных способов финансирования стройки, о которых естественно умалчивается.
3. Кризис в предложении, если даже и случится, то лишь через много лет, учитывая длительность строительного цикла. К тому времени расклад на рынке будет иным (адепты подорожания преподносят дело так, будто цены начнут расти буквально сразу же).
4. Напуганные отменой ДДУ застройщики наоборот выводят дополнительные объемы на рынок. То есть предложение не только не сокращается, но увеличивается!
Подробнее об этом в статье «переворот на рынке жилья в Москве» https://monstrt-amadey.livejournal.com/79017.html
Таким образом, для роста цен после отмены ДДУ никаких экономических предпосылок нет. Более того, и краткосрочные и долгосрочные факторы работают скорее в пользу снижения цен.
Не верьте страшилкам и подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!