Абсолютно все люди любят отдыхать. Планируют отпуск, путешествуют, в это время присматриваются к разным странам, на территории которых могут чувствовать себя максимально комфортно, в качестве постоянного места проживания. И Республика Кипр – одно из таких мест. Именно поэтому покупка земли на Кипре считается очень актуальным вопросом.
Источник: https://clck.ru/EbbtB
Все больше россиян инвестирует в недвижимость на Кипре. Ведь, действительно, предложение земли на Кипре естественным образом ограничено размерами острова, так что такое вложение средств в недвижимое имущество на Кипре может быть весьма удачным, и, надо сказать, очень надежным.
Как кажется со стороны, сделать это довольно-таки просто – лишь бы финансы позволяли. Но так ли это на самом деле, разберемся в данной статье.
Так какие же подводные камни могут поджидать тех, кто все же решился стать владельцем недвижимости на Кипре, если быть точнее, участка земли на солнечном острове?
Правила покупки земли на Кипре
Даже если вы нефтяной магнат и имеете возможность просто сорить деньгами, никто не позволит вам скупать повсеместно всю недвижимость Кипра. Существует определенный регламент, согласно которому ведется купля-продажа земли на Кипре.
Распределение земельных участков на Кипре основано на соблюдении Статутного права (Statute Law) Кипрской Республики – своде правил на территории Евросоюза, создаваемых законодательными органами страны.
Статья 109 Статутного законодательства гласит о том, что учет земли на Кипре ведется в донумах. Один донум равен 1338 квадратных метров (13,38 сотки). По данному законодательству, не резидентам Европейского Союза разрешено приобретать в личное пользование не более одного объекта недвижимости на семью, будь то дом, квартира или земельный участок. Общая площадь участка земли не должна превышать двух донумов, за редким исключением она может достигать трех донумов. Мигранты, оформившие вид на жительство на Кипре, имеют право приобретать несколько участков земли различного размера, главное, чтобы их суммарная площадь не выходила за установленные законом рамки.
Больше всего пользуются спросом земельные участки у побережья. Оно и понятно – Кипр всегда был и будет привлекательным местом для туристов, оттого приморские участки острова всегда в топе. Что делать с приобретенным участком сразу после покупки, каждый владелец недвижимого имущества решает для себя сам: или же сразу начинать строить очередной фешенебельный особняк и использовать его в личных целях или для последующей сдачи в аренду, или же перепродать его по более выгодной цене.
Но одно остается неизменным: самые «лакомые» кусочки земли пытаются продать как можно дороже, да и выбор хороших участков сейчас не такой большой, что значительно сокращает шансы иностранцев найти отличный участок у моря по доступной цене. Но, как говорится, был бы спрос – будет и предложение. Другой вопрос, насколько цена соответствует качеству.
Выбираем грамотно
Итак, среди предложенных вариантов наконец-то появился один стоящий. Ура, вы нашли подходящий участок за приемлемую цену. Но на что же обратить внимание в первую очередь, не считая стоимости, чтобы не купить кота в мешке?
На стоимость участка оказывает влияние множество факторов: месторасположение, количество собственников, площадь. Но самый главный пункт здесь – это назначение земли.
Все дело в том, что Кипр поделен на несколько зон, соответствующих разным назначениям – жилому, земледельческому, животноводческому, промышленному, туристическому или озеленительному. Если целью приобретения земельного участка на Кипре вы ставите намерение построить коттедж или апартаменты, но эта земля официально не предназначена под жилой сектор, то вам в любом случае откажут в разрешении на застройку.
Аналогичное решение вам вынесут, если приобретаемый вами участок находится далее чем 90 метров от общей дороги. Помимо «бюрократических» подводных камней, ситуация еще может обостряться проблемами с подводом коммуникаций к участку – работы по их подключению могут быть весьма растянуты по времени и завышены по стоимости. А часть земли, находящейся уже в вашей собственности, неожиданно может оказаться отчужденной для исполнения муниципальных задач, таких как строительство дорог и прочих коммунальных нужд. Вдобавок ко всему, к участку бывает сложно подъехать, иногда – и вовсе не возможно, а в это время ваш газон будут пощипывать соседские козы.
Следует учитывать и факт наличия различных водоемов возле участка, т.к. экологические правила Кипра также могут запрещать строительство в таких местах. Холмистая поверхность участка также будет сильно влиять на возможность и стоимость постройки. Немаловажными факторами являются еще и плотность застройки, допустимая этажность и общая высота постройки и другие налагаемые ограничения. В некоторых случаях вообще пропадает необходимость в приобретении земли, т.к. на участке просто невозможно построить здание необходимого назначения или размера.
В основном участки на Кипре продаются уже с коммуникациями, в пешей доступности от транспорта. Надо понимать, что все эти бонусы уже включены в конечную стоимость земли.
Найти подходящий участок бывает довольно сложно – почти вся земля на Кипре находится в семейной собственности, потому имеет смысл поручить поиски профессионалам. С этой функцией прекрасно справятся риэлторы, они знают рынок недвижимости на Кипре лучше всех. Но можно отправиться искать участок земли на продажу самостоятельно, предварительно определив ареол желаемой застройки. Также можно просматривать рекламные объявления в местной прессе или просто узнать у местных жителей, может они знают, кто продает землю. Актуальны такие вопросы и в муниципалитете, и в кофейне, и в супермаркете. Нередки удачные варианты приобретения земли у застройщиков недвижимости Кипра, через их придорожные объявления.
Документ, это вам не бумажка
Но мало выбрать подходящую по всем параметрам землю, важно учесть все детали, чтобы застраховать себя от уловок мошенников. Прежде всего, следует обязательно убедиться, что это именно тот кусок земли, который выставлен на продажу: по документам, подтверждающим статус участка и прав собственности на него, а также кадастровому плану (site plan). Если хоть что-то наводит на сомнения, лучше воздержаться от покупки.
Каждый участок земли на Кипре имеет свой регистрационный сертификат (registration sertificate). Второе его название – Титул собственника (Title deed). В этом документе в обязательном порядке содержится информация о собственнике или собственниках, площади и нахождении участка, плюс данные об учреждении, выдавшем документ. Титул дополняется кадастровым планом, определяющим точные границы участка и карту на местности.
После того, как выбор в пользу того или иного участка сделан, необходимо подключить к делу юриста. Со своей стороны, он должен провести полную проверку документов на землю, собрать информацию о том, к какому назначению причислен выбранный участок и какая площадь отведена под застройку. Также важно понять, связан ли участок с какими-либо обременениями или запретами, например, налоговыми. Иначе придется понести незапланированные расходы, порой они бывают очень даже существенными. Примером такого бремени является недвижимое имущество в ипотеке. Большинство операций с таким участком возможны, вы спокойно сможете купить или продать его, но официально вступить во владение вы сможете лишь после того, как продавец полностью рассчитается с банком. Но если прежний владелец не сможет выплатить долг, кредиторы имеют право отобрать у него участок, а после передачи права собственности – уже у вас. Поэтому приобретать такие участки достаточно опасно.
Когда все документы проверены и подписаны, осуществляется переход права собственности. Оформлением акта передачи земли от одного собственника к другому занимаются региональные департаменты регистрации земельных владений.
Иностранцы, имеющие гражданство отличное от стран Европейского Союза, должны предъявить в комиссию заверенную копию разрешения Совета министров на приобретение собственности. Жители Европы – Свидетельство о статусе резидента (Certificate of Permanent Residence). После этого будущий собственник участка должен уплатить причитающиеся налоги и сборы, в том числе налог на регистрацию собственности. По окончании всех этих процедур новый «киприот» получает сертификат о внесении земельного участка в госреестр на его имя.
Стройка по правилам
Чтобы иметь возможность строить на своем участке кипрский «дом мечты», необходимо иметь на руках официальное разрешение на строительство. Далее, как и везде, план строительства согласовывается с архитектором, после чего строительными работами занимается уже непосредственно подрядчик.
Все строительные организации не могут работать в обход стандартной формы договора подряда, одобренной Объединенным комитетом архитекторов, инженеров, геодезистов и строительных подрядчиков Кипра (The Joint Committee of Architects, Engineers, Quantity Surveyors and Building Contractors of Cyprus). В его основе лежит то, что на всех этапах строительства архитектор обязан регулярно посещать стройку и контролировать процесс.
В течение месяца подрядчик составляет смету и выставляет собственнику земли счет за проделанные работы. Архитектор также участвует в оценке стоимости, после чего подписывает так называемый Инспекционный сертификат (Inspection Certificate). По факту оплаты строители выдают владельцу участка документ о получении денег. По окончании работ архитектор делает запрос в муниципалитет на получение Сертификата качества строения (Certificate of Approval).
Прежде чем выдать Сертификат, чиновник обязательно должен выехать на объект и убедиться, что все выполнено согласно установленным стандартам. Если все соответствует описаниям работ, собственник участка и уже законченной постройки подает заявку в Департамент регистрации земельных владений на изменение Титула, сопровождая его полным пакетом документов. Внимательно изучив все документы, Департамент вносит изменения в Титул, записывает туда информацию о новой постройке.
И вот, долгожданное событие – постановка построенного дома на учет в компетентных государственных органах и налоговой инспекции. В среднем, это занимает от двух до пяти месяцев.
