При продаже недвижимости, один из вопросов, на который Вам необходимо ответить заранее, надо ли Вам будет заплатить налог после продажи. Сумма этого налога может оказаться значимой и повлияет на Ваши дальнейшие планы. Но при правильном применении законодательства, действующего в РФ можно избежать уплаты этого налога или минимизировать сумму этого налога.
Нужно ли платить и сколько?
В первую очередь необходимо уяснить, попадает ли Ваш объект в категорию объектов, с продажи которых Вам необходимо заплатить подоходный налог и каков его размер. Итак, в соответствии с пунктом 3 статьи 217.1 НК РФ, если Вы получили право собственности на объект путем приватизации, наследства, дарения от близкого родственника, по договору ренты, то есть безвозмездно и этот объект принадлежит Вам менее 3-х лет, то по истечению налогового периода, в котором объект продался, Вам надо будет заплатить налог в сумме 13 % от суммы сделки. То есть если объект был продан за 3 000 000 рублей, сумма налога составит 390 000 рублей. Но в этом случае один раз в жизни Вы имеете право на использование вычета из налоговой базы в сумме 1 000 000 рублей, что определено статьей 220 пунктом 2 НК РФ. То есть если взять тот же пример, продав объект за 3 000 000, сумму налоговой базы определяем за минусом 1 000 000 рублей и сумма налога исчисляется от 2 000 000, то есть составит 260 000 рублей.
Высчитываем налоговую базу
Согласно пункту 4 статьи 217 НК РФ, к другой категории относятся объекты, приобретенные возмездно, по договорам купли-продажи, долевого участия в строительстве, инвестирования в строительстве, в жилищно-строительных кооперативах и т.д., то есть Вами при приобретении объекта недвижимости были использованы денежные средства. В этом случае, если право собственности у Вас возникло до 01.01.2016 года и объект находится в собственности 3 года, при продаже такого объекта налог на доход с Вас не взимается. Если право собственности возникло после 01.01.2016 года, то объект должен находиться в Вашей собственности 5 лет, чтобы Вы могли его продать без уплаты подоходного налога. В случае возмездного приобретения налоговая база определяется исходя из разницы между денежными средствами, которые были затрачены Вами на приобретение объекта недвижимости и суммой, за которую Вы его продали. Таким образам, если объект был приобретен за 3 000 000 рублей, а продан за 3 500 000 рублей, то налоговая база составит 500 000 тысяч, а сумма налога составит 65 000.
Учитываем кадастровую стоимость
Но, после принятых поправок в налоговом кодексе 01.01.2016 года (статья 217 пункт 5 НК РФ), при расчете суммы налога, не следует забывать о кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Если стоимость в договоре окажется ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, то налог будет взиматься именно от этой величины. Пример из жизни: реальная стоимость квартиры с частичными удобствами составляет 1 200 000 рублей, ее кадастровая стоимость, почему-то, - 2 600 000 рублей, 70 % процентов от этой суммы - 1 820 000 рублей, то есть налоговой инспекцией будет взиматься подоходный налог с суммы 1 820 000 рублей, а не с реальной 1 200 000 рублей.
Возмещение НДФЛ
А теперь о приятном. Каждый гражданин, в соответствии со статьей 220 пунктом 3 НК РФ, уплачивающий подоходный налог в текущем налоговом периоде, имеет право при покупке недвижимости на возврат подоходного налога. Подоходный налог может быть возвращен после уплаты подоходного налога с дохода в виде заработной платы, арендной платы за сдаваемую в аренду недвижимость, выигрыш в лотерею, продажи недвижимости и т.д. Возврат подоходного налога производится с суммы стоимости недвижимости, но не превышает 2 000 000 рублей. В случае приобретения Вами объекта недвижимости за 1 700 000 рублей, сумма, которую вы можете вернуть, составит 221 000 рублей. Но, если через некоторое время Вы приобретаете еще один объект, то имеете право получить возврат с недостающей суммы в размере 300 000 рублей. Если Вы приобрели объект недвижимости за 2 500 000 рублей, то сумма возврата составит 260 000 рублей. Возврат подоходного налога можно использовать один раз в жизни и в размере уплаченного Вами подоходного налога в этот налоговый период. В случае если сумма уплаченного Вами подоходного налога в налоговом периоде меньше суммы возврата подоходного налога, то возврат осуществляется на протяжении стольких лет (налоговых периодов), пока сумма возврата не будет покрыта полностью.
Используя схему возврата подоходного налога, Вы можете минимизировать уплачиваемый подоходный налог, совершенно законно. Причем налоговый возврат можно использовать не только тот, который дается при покупке недвижимости один раз в жизни, а любой на который вы имеете право (на учебу, на лечение, на строительство, на уплаченные по ипотечному кредиту проценты и т.д.). Единственное условие это уплата подоходного налога при продаже недвижимости и возврат подоходного налога должны происходить в один налоговый период. Ну и опять на примере, в 2014 году Вы приобрели по договору долевого участия право требования квартиры в строящемся доме за 3 000 000 рублей, в 2016 году дом был сдан, и Вы получили право собственности на эту квартиру (срок права собственности на квартиру исчисляется со дня внесения записи о праве собственности в реестр), в 2017 году Вы не подавали заявление в налоговую инспекцию на возврат подоходного налога, так как не уплачивали подоходный налог в предыдущем налоговом периоде (Вы пенсионер, студент, временно не работающий и т.д.), в 2017 году Вы эту квартиру продали за 3 700 000 рублей. Квартира находилась в собственности менее 5 лет, ваш доход составил 700 000 рублей, соответственно Вам с продажи это квартиры необходимо заплатить налог 91 000 рублей. Чтобы избежать этой выплаты, Вы можете в 2018 году подать две декларации одновременно, на уплату подоходного налога с продажи и возврат подоходного налога за покупку этой квартиры.
Подробно о возмещении НДФЛ читайте в нашей статье.
В заключительной части статьи хочу озвучить часто встречающиеся ошибки при продаже недвижимости, попадающей при продаже под взыскания подоходного налога. Одна из ошибок это когда договор купли-продажи заключается буквально за несколько дней до истечения срока 3 года и 5 лет. Когда продажа совершается в один налоговый период, а покупка объекта, за которую Вы собираетесь получить возврат подоходного налога, в следующий налоговый период. Когда продает объект один член семьи, а покупка объекта, с которого может быть получен налоговый возврат, приобретается на другого члена семьи.
Если у Вас остались вопросы по взысканию подоходного налога при продаже недвижимости, обращайтесь за консультацией к нашим специалистам риэлторам.