Я купил квартиру, которую снова немного задерживают по срокам сдачи. Это напомнило мне случай, произошедший пару лет назад, который позволил немного заработать и проучить недобросовестного застройщика. Купил я тогда квартиру у Мортона на стадии окончания строительства. По планам московских властей через год рядом с домом должно было образоваться метро, а срок сдачи подходил в течение полугода. Мне показалось, что предложение прекрасное. Даже в качестве инвестиционного проекта.
К слову в это время Мортон, видимо, уже крепко подразумевал своё объединение с ПИКом. Потому, вероятно, пытался поднять продажи перед сделкой, чтобы выглядеть лучше или по каким-либо другим причинам, и пытался продать всё. Хотя, может, они всегда так работают.
Я осознавал, что дом скорее всего не успеют сдать, но отнёсся к этому весьма поверхностно. Всё-таки специалист по стройке из меня никакой. Через несколько месяцев после даты, указанной в договоре, я решил посмотреть, что там на эту тему говорит наше законодательство. Оказалось, что в случае задержки инвестору\дольщику полагается 1/150 от ставки рефинансирования в день. При 9% (на тот момент) это более 20% в год от суммы. Кроме того, если застройщик не выплачивает штраф в досудебном порядке, к этому прибавляется еще 50% от суммы иска в качестве штрафа. А это уже около трети от стоимости квартиры.
На этом моё юридическое познание не закончилось. Нашёлся еще один вариант – отказаться от квартиры. Это возможно, если задержка составила более двух месяцев. В этом случае можно претендовать на те же примерно 20% в год, но уже от даты сделки, а не от плановой даты окончания строительства. Т.е. если вы купили квартиру за год до плановой даты, а потом еще год ждали, это уже более 40% от стоимости квартиры. А если еще и дело не решается в досудебном порядке, то накладывается всё тот же штраф 50%, но не на сумму указанных процентов, а на сумму сделки + эти проценты. Т.е. при стоимости квартиры в условные 100 рублей и при вышеописанных условиях, если застройщик не договорился с вами до суда, вы имеете право претендовать на примерно 210 рублей. Но есть закон в гражданском праве, который позволяет суду несколько снизить сумму штрафа. Который по судебной практике то применяют, то не применяют. Есть метод обхода этого положения. Если передать право истребовать проценты какому-нибудь юридическому лицу. Тогда сумма штрафа понижению не подлежит. Но это может быть оговорено в договоре. И передача права будет незаконной. Однако, в конце прошлого года верховный суд принял решение, что передача прав в любом случае законна. Хотя, понимая, что у нас закон может применяться от дела к делу не одинаково, гарантий не даю.
Есть еще нюанс. В договоре может быть железно прописан суд, в котором должно рассматриваться дело. В случае сделки с физическим лицом на этот пункт можно не обращать внимания, т.к. нас защищает гражданский кодекс. И идти мы можем в другие суды. Идти же в прописанный в договоре суд нет никакого смысла, т.к. они в большинстве случаев «карманные». И рассчитывать на положительный для себя исход не стоит. Еще, говорят, люберецкие суды выносят крайне плохие решения для дольщика. Так что аккуратнее.
Т.к. купленная квартира оказалась мне уже не нужна, я решил идти по второму пути.
В моём случае я не мог передать дело ИП, у меня был прописан конкретный суд в договоре, а время задержки и срок со сделки до плановой даты сдачи дома были поменьше. И суд понизил сумму штрафов где-то на треть. Но я всё равно остался весьма доволен исходом, получив примерно половину от стоимости квартиры сверху, из которой были оплачены услуги юриста и покрыты издержки на ипотеку, отвлечение средств и т.п.. Сверху осталось еще порядочно.
Компания, с которой приходится судиться, может пытаться скрывать свои счета, не реагировать на ваши заявления, присылать вам всякие дополнительные соглашения, говорить, что если вы не примете квартиру, она перейдёт в собственность к ним, и еще много чего. Я это пережил. Но никакого внимания не обращал. А счета нашлись банальным обращением в налоговую. И даже если бы не нашлись, то юрист бы подал иск на банкротство компании, которая тут же бы выплатила все средства, чтобы не терять свои миллиардные активы в результате процедуры банкротства.
Логика мне подсказывает, что застройщик не идёт на контакт с дольщиком по простой причине. 90% будут покорно ждать. 90% из оставшихся напишут жалобу, не дождутся ответа и на этом закончат. 90% из оставшихся пойдут в суд, но в конечном итоге из-за всевозможных юридических и административных сложностей, получив приглашение получить ключи, примут квартиру. И оставшиеся единицы доведут дело до конца и получат свои деньги. Что в масштабах компании – копейки.
От меня во всей этой ситуации потребовалось лишь разобраться, как всё это работает, найти хорошего юриста и сделать доверенность. В остальном я просто ждал.
Могу сказать, что подобный метод «заработка» вполне может быть серийным, если целенаправленно искать предложения, которые скорее всего не будут сданы в срок. И, что-то мне подсказывает, существуют люди, которые этим промышляют, регулярно наказывая нерадивых застройщиков. Есть и мошеннические методы, которые стали мне известны, но рассказывать о них я не буду. Да и применять их считаю делом недостойным.
Теперь, так сказать, практические рекомендации:
Если собрались брать квартиру, то берите квартиру у такого застройщика, что уже что-то построил и у него ещё несколько очередей к сдаче после вашего дома. Такой застройщик не станет банкротиться просто так, потому что приток средств на ближайшее время у него обеспечен. И даже если он будет задерживать сдачу квартиры, то вы всегда гарантированно получите либо квартиру, либо деньги по суду.
Не идите в тот суд, что прописан в договоре. Идите, например, в суд по месту прописки. Иначе есть большие шансы получить большие проблемы.
Не бойтесь судиться и не верьте в то, что вам рассказывают сотрудники от застройщика. Закон в России работает, если делать всё правильно. А если вы наймёте юриста, который работает за процент от штрафа сверх стоимости квартиры, вы ещё и практически ничем не рискуете.