ЦБ и банки любят хвалиться высоким качеством ипотечного портфеля. Однако, как это постоянно бывает в России, только после того, как непотопляемый Титаник уже окажется на дне, публика начнет догадываться, какие льды скрывались под толщей морской воды.
Выше приведен крайне любопытный график, который иллюстрирует стремительное ухудшение качества ипотечных заемщиков российских банков начиная с середины 2017 года. Заметно снизилась доля кредитов с высоким первоначальным взносом, но особенно существенные перемены произошли в диапазоне LTV (показатель обратно пропорциональный первоначальному взносу) от 70% до 100%. Если перевести на «человеческий язык» - то резко возросла доля одобряемых кредитов с первоначальным взносом менее 20%.
Учитывая, что экспоненциальный рост ипотеки пришелся примерно на то же время, то сразу закрадывается подозрение, что бурную выдачу обеспечил не столько спрос со стороны населения, сколько более лояльная политика банков, которые стали закрывать глаза на маленькую сумму обеспечения.
Справка (банки.ру):
Коэффициент «кредит/залог» (LTV) — отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Применяется банками при расчете суммы возможного займа.
Как правило, значение коэффициента «кредит/залог» не должно превышать 70–80%. Например, если норматив равен 70%, то сумма первоначального взноса по кредиту составит 30%
Если взглянуть на более старые диаграммы LTV (например, за 2016 год), то и там видно, что доля рискованных кредитов в предыдущие периоды также имела тенденцию к росту.
Это еще одно яркое подтверждение того, что на рынке ипотеки постепенно надувается пузырь. Что в действительности происходит: это не ипотеку стали больше брать, а банки стали выдавать тем заемщикам, кому раньше ничего особо не «светило»! Любопытно, если и дальше все будет развиваться в том же ключе, кому банки планируют выдавать ипотеку? Или к тому времени придумают кредиты с отрицательным первоначальным взносом? - потому как просто закончатся заемщики даже с минимальными деньгами на первый взнос. Впрочем, изобретательность россиян не вызывает сомнения. Все чаще для первоначального взноса используются не живые деньги, а маткапитал или даже потребительский кредит!
Рост доли кредитов с низким первоначальным взносом не единственный тревожный симптом. Газета Ведомости в декабре 2017 выпустила статью, в которой прямо указывала на причину рекордов в ипотеке.
В IV квартале 2017 г. российские банки одобрили около 68,7% заявок на ипотечные кредиты, в то время как I квартале – лишь 41,5%, следует из данных Объединенного кредитного бюро (ОКБ)- сообщили «Ведомости».
Что же получается? – банки не только стали больше одобрять кредитов с низким первоначальным взносом, но и помимо этого увеличили долю одобрений по заявкам. Берите ипотеку, кто хочет, никому не откажем! Уже сейчас почти половина всех новых кредитов находятся в зоне риска (низкий первоначальный взнос об этом явно сигнализирует). Почему же тогда просрочка не растет? – объяснение простое. Текущие показатели просрочки говорят о качестве портфеля, сформированном в прошлые годы. Даже самые неблагополучные заемщики стараются первое время выплачивать кредиты, несмотря на то, что им это тяжело. Но рано или поздно они станут задерживать выплаты, так что рост просрочки лишь дело времени.
К тому же по традиции в России сначала, вроде бы на ровном месте, должно что то рухнуть, и только потом из этих обломков наружу вылезают причины, из за которых оно всё и «навернулось»! Примеры с финансовой системой и «надежными» банками и хорошей отчетностью и прибылью – правда, рисованной, как выясняется позже, - отлично это показывают.
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!