Разберем одну важную закономерность рынка аренды, впрочем, хорошо знакомую и профессиональным игрокам на рынке недвижимости, и обычным людям. Из нее вытекают не менее важные следствия, которые помогут принимать верные решения при аренде и при покупке жилья.
Известно, что чем дешевле сдаваемый объект, тем обычно выше ставка найма по нему. Если говорить про жилую недвижимость, то самая высокая относительная стоимость аренды – у комнат, затем идут однокомнатные квартиры, затем двухкомнатные, и так далее. Аналогично выстраивается доходность по классу жилья – дороже всего будут стоить в аренде «убитые» квартиры в жилье низкого класса (например, в «хрущевках»), затем квартиры с простым ремонтом и только потом элитное жилье. Абсолютно по той же логике ранжируется квартиры по локациям – самая низкая ставка в жилье в центре города и гораздо выше – на окраинах. Принцип везде одинаковый – чем хуже жилье, тем выше ставка аренды и наоборот.
Разумеется, все вышесказанное относится именно к ставкам (то есть отношению арендных выплат к стоимости жилья), а не сумме арендных платежей.
С чем связаны такие странные соотношения? Если вкратце, основная причина – это высокая эластичность спроса на аренду жилья. Для большинства домохозяйств арендные траты являются самой существенной статьей в семейном бюджете, к тому же психологически эти расходы очень сложно принимаются. См. ,например, статью «Казусы нерационального поведения: «Выплачу ипотеку – буду жить в своем; арендуя – останусь ни с чем» https://zen.yandex.ru/media/id/5bb8c1d4e27ae900aab17492/kazusy-neracionalnogo-povedeniia-vyplachu-ipoteku--budu-jit-v-svoem-arenduia--ostanus-ni-s-chem--5bc4769d28c0c700aae7d980
Денег на съем жилья у большинства арендаторов хватает впритык (те, у кого это не так, скорее всего уже купили свое жилье). Поэтому большинство людей стараются по максимуму сэкономить на аренде, раз уж приходится арендовать. А как можно сэкономить? – только выбирать что-нибудь попроще, то есть понижать класс жилья.
Из-за того, что предпочтения «жилья попроще» приобретает массовый характер, спрос в низкокачественном сегменте превышает предложение ,и ставка найма там растет, а в высококачественном наоборот – предложения больше спроса, и там ставка найма снижается. Этот эффект можно хорошо наблюдать на примере спроса на комнаты. Понятно, что комнаты – крайне низкокачественное жилье и живя там, приходится мириться со множеством неудобств. При этом арендовать комнату стоит лишь немногим (процентов на 20-30%) дешевле, чем простую «однушку». Казалось, кто будет снимать комнаты при таких раскладах? – а между тем желающих всегда полно. Для них экономия даже нескольких тысяч оказывается критичной.
В дорогом жилье, как уже сказано выше, ставка аренды будет ниже из-за низкого спроса. Есть и еще одна причина низких ставок в премиум сегменте – стоимость квартир в локациях, где строительство жилья ограничено (это обычно центры городов) завышены - многие толстосумы инвестируют свободные средства в такое жилье, и очень часто успешно. См. «Почему не стоит инвестировать в локации, где хотя бы теоретически возможно неограниченное строительство» http://worldcrisis.ru/crisis/3121578
В других своих работах я указал границу роста цен на квартиры, ниже которой выгоднее арендовать, а выше которой - покупать жилье (в ипотеку). В частности, при текущем уровне ставок (6% аренды, 10% ипотеки и 7% депозиты) если квартиры растут в цене темпами ниже, чем 3-4% в год выгоднее снимать жилье, а если выше – покупать в ипотеку. Однако данные рассуждения верны лишь в общем случае, при среднем уровне ставок. В действительности, как мы выяснили, на дешевое жилье арендные ставки обычно выше. Поэтому для людей, которые переплачивают за аренду, имеет смысл купить жилье, которое они снимают (или того же класса) – так они добьются улучшения условий своей жизни без значительных затрат. Например, если арендная ставка для такого нанимателя составляла 8% годовых, а ипотечный кредит он возьмет под 9,5%, то переплата в 1,5% не выглядит чрезмерной. Проблема, конечно, в том, что на практике это осуществить непросто – т.к. арендаторы в России обычно снимают дешевое жилье не от хорошей жизни и вполне возможно, что у таких людей нет денег даже на первоначальный взнос.
Для арендаторов дорогого жилья (с качественным ремонтом и т.п.) наоборот выгоднее продолжать снимать, а не покупать, но опять-таки мало кому удается убедить себя в такой целесообразности, психологически.
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!