Как в идеале должно строиться сотрудничество архитекторов и девелоперов?
А.Ц.: Это должно быть партнерство в диалоге. Если рождается такой тандем девелопера и архитектора, когда стороны слушают друг друга, советуются, проводят много времени вместе, работая над проектом, тогда сотрудничество будет плодотворным. А если одна сторона пытается главенствовать, успеха не будет. Девелопер не нанимает архитектора. Архитектор — это партнер, а не подчиненный. Если архитектор заботится о своей репутации, он всегда выкладывается на 100%, а не просто выполняет свою функцию.
В партнерстве важнейшим элементом является доверие. Если девелопер доверяет нам и нашей экспертизе, тогда работа идет легко, просто и понятно. Мы начинаем решать задачу и пытаемся предоставить лучший продукт, который будет успешно продаваться. При этом нам необходимо учесть интересы не только девелопера, но и, например, города, чтобы объект органично вписался в окружение, и, конечно, свои собственные интересы: нам нравится придумывать что-то новое, такое, что можно не просто продавать, но и о чем хочется рассказывать и чем приятно гордиться.
Второе важное условие — желательно, чтобы собственник был лично вовлечен в проект. Управленцы и топ-менеджеры —даже лучшие из них — не настолько заинтересованы в успехе дела, ведь они не отвечают за него своим именем и деньгами. Это прерогатива собственника, он принимает финальные, зачастую очень непростые решения и несет за них ответственность. Поэтому лучшие проекты — те, в работе над которыми участвуют собственники.
Но ведь есть и такие девелоперы, и их немало, которые не испытывают желания глубоко вникать в проект и искать точки соприкосновения с архитекторами. Вам наверняка доводилось с ними работать?
Н.Л.: Мы понимаем, что первоочередная задача девелопера —заработать на проекте, в этом суть бизнеса. В целом со стороны архитектуры и нет никакого конфликта интересов. Согласитесь, глупо рассчитывать на большую прибыль, строя неудобный, непрактичный, «неумный», нелогичный дом. В конце концов, его же люди будут выбирать, от которых и зависит та самая прибыль. Нельзя общей красоте подчинять планировочные решения и наоборот. Эти два аспекта равноценны и должны создаваться параллельно, поэтому архитектору и девелоперу так важно находить общий язык. Обеим сторонам следует стремиться сделать продукт, который будет не стыдно показывать своим детям. Архитекторы должны быть заинтересованы в результате не только с эстетической, а девелоперы — не только с финансовой точки зрения.
С чего начинается сотрудничество девелопера и архитектора?
А.Ц.: Сначала необходимо встретиться и познакомиться, прежде чем обменяться формальными документами. На этом этапе каждый высказывает свои ожидания от проекта, стороны дискутируют, делятся информацией. Дальше нужно рассмотреть варианты проекта: любая площадка предполагает множество альтернативных решений. Вариантов может быть не два-три, а сто, как было однажды в нашей практике. Только пробуя, можно найти оптимальное решение. Безусловно, вариативность крадет второй по ценности ресурс после денег — время, но если хочешь найти лучшее решение, придется потратить какое-то количество этого ресурса. Любой наш проект мы стараемся сделать таким, чтобы его можно было легко объяснить. Мы даем четкие ответы на вопросы: что? где? для кого? зачем? Будущему покупателю нужно объяснить, почему именно в этом доме он должен жить.
Как обстоят дела с бюджетированием? Вас ставят в какие-то финансовые рамки, когда вы проектируете новый дом?
Н.Л.: Да, но редко, хотя нас это абсолютно не пугает, и даже более того, финансовые рамки помогают нам выбирать оптимальные инструменты для выполнения задачи. В идеале так и должно происходить: в основе любого проекта обязана лежать финансовая модель с четко определенными основными статьями расходов, в том числе на проектирование и строительство. Проблема в том, что не все могут профессионально построить такую финмодель. Однако начинать проект без качественных предварительных расчетов и уповать на то, что потом где-то подгонишь и оптимизируешь, — это безрассудство.
Как вы относитесь к попыткам удешевить проект в процессе работы?
А.Ц.: По-разному. Очень важен здравый подход к оптимизации. Есть вещи, которые легко можно вычеркнуть из проекта, и он от этого не пострадает, а есть такие, которые вообще не следует трогать. Например, одна из главных статей расходов в элитном сегменте — это фасад, и девелоперы часто пытаются оптимизировать именно эту статью. Задачу можно решить, сделав очень дорогой лицевой фасад и удешевив остальные компоненты. Такой подход не отразится кардинально на красоте и качестве дома.
Какое влияние на архитектуру объекта оказывают технологии строительства?
Н.Л.: Технологии имеют очень большое значение, потому что это инструменты нашей работы. У модельера, например, есть выбор из десяти видов ткани, и если появляется одиннадцатый вариант, из которого тоже можно сделать платье, то почему бы и его не рассмотреть? Тот же принцип работает и у нас.
Как относятся городские власти к современной архитектуре?
А.Ц.: Вполне лояльно. Если ты предлагаешь хороший продукт, то вряд ли возникнут проблемы. Позитивное отношение городских властей к современной архитектуре очень облегчает нашу работу. Однако важно понимать, сможет ли нарисованная «красота» приспособиться к реалиям города и жить в них. Ведь красивая и элегантная архитектура может существовать только при условии, что все сделано безупречно с точки зрения качества. У нас был прецедент, когда после презентации проекта девелопер сказал: «Все очень красиво, но мы не уверены, что сможем реализовать то, что нарисовано. Лучше мы возьмем проект, который проще и не вызывает сомнений». Иногда просто нет смысла делать что-то сложное и дорогое, что в конечном счете не уложится в финмодель.
Помогают ли публичные слушания по проекту понять архитектору, в правильном ли направлении он движется?
Н.Л.: Публичные слушания — это неоднозначный инструмент. Очень часто те люди, которые на них выступают, не разбираются в вопросе, неконструктивно ведут дискуссию, боятся перемен. Вот, например, стоит заброшенный дом в центре Москвы, облюбованный всевозможными маргиналами, с покосившимися стенами и разбитыми окнами. Но, как только ты приходишь с предложением о его реконструкции, тебе говорят: «Не трогайте, это памятник». Хотя бывает и по-другому, когда на слушания приходят мамы с детьми и говорят, что им не хватает здесь детской площадки или, наоборот, что прекрасная детская площадка есть за углом, а здесь лучше построить функциональную спортивную площадку для взрослых. Вот такие предложения действительно полезны.
Вообще, любой хороший девелоперский проект предполагает обширное исследование местности и запросов аудитории. Но, к сожалению, на практике мало кто уделяет этому внимание. Была такая норвежская архитектурная студия Fantastic Norway. Что они делали: приезжали в маленький город, жили там месяц-другой и за это время успевали познакомиться с жителями, в непринужденных беседах в кафе, на улицах узнать, что людям на самом деле нужно, чего им не хватает. Потом сами приходили в муниципалитет с конкретным предложением. Муниципалитет выделял на проект деньги, потому что всем было понятно, что он действительно востребован жителями.
Какими вы видите потребности современного покупателя в части архитектуры?
А.Ц.: Если говорить о частном жилье (не о многоквартирных домах), то сегодня покупателю не нужно то, что строилось лет 15 назад, — все эти вычурные дворцы на «бриллиантовых» сотках. Они выглядят в современном мире странно и абсолютно безвкусно. Нормально, что мода меняется и потребности человека тоже. Я думаю, что общий уровень культуры, образования вырос, в частности, в сфере архитектуры. Люди стали больше понимать, что красиво, что нет, стали более требовательными.
Уникальность всегда будет востребована, люди хотят жить в особенных домах. Интересна та архитектура, в которой есть некая интеллектуальная составляющая, концептуальная идея, качественные планировки.
Мир развивается очень стремительно, и часто то, что строится сегодня, уже завтра может стать неактуальным. Как вы считаете, в связи с этим хороший архитектор должен быть визионером и просчитывать, что будет востребовано через несколько лет?
Н.Л.: Непременно должен. В любом случае архитектор рисует то, что будет построено не на следующий день, а минимум через три года. Наш продукт обязан получиться актуальным в перспективе хотя бы 10–15 лет. С другой стороны, жилые дома — это довольно консервативная часть нашей жизни, которая уже достаточно долгие годы не меняется кардинально и меняться не будет, за исключением определенных трендов. Я считаю, что архитектура в первую очередь должна хорошо стареть. Узлы, детали, материалы — все это обязано иметь продолжительный срок службы. Но я и не вижу особой проблемы в том, чтобы через лет 30–50 снести устаревшее здание и на его месте построить новое. Так, в общем, всегда было. Раньше целые деревни сносили и строили на их месте города, а сейчас те же пятиэтажки — это, по сути, деревни, так как на их месте скоро будут стоять современные высотки с большей плотностью квартир, лучшим благоустройством и так далее.
Хороший проект можно нарисовать на спичечном коробке.
А.В. Щусев, русский и советский архитектор
Почему современная архитектура так бедна на детали?
А.Ц.: Это вовсе не так, современная архитектура разная. Посмотрим, к примеру, на проекты Захи Хадид: нельзя сказать, что они простые, деталей много, и они довольно сложные. А во-вторых, та часть архитектуры, что бедна на детали, отражает сегодняшнее отношение к искусству, которое упрощается, в моду все больше входят функциональность и минимализм, соответственно, детали постепенно становятся ненужными. Развитие экономики повлияло на темпы строительства, производство перешло от штучного к массовому. Чтобы начать строить в промышленных масштабах, нужно было унифицировать и упростить конструкции. Поэтому и появилась новая эстетика простых и лаконичных форм, которая постепенно стала трендом.
Как вы относитесь к архитектуре, в которой легко читается рука автора? Я имею в виду, скорее, к тем архитекторам, которые создают похожие один на другой проекты.
Н.Л.: Мы за контекстуальную архитектуру, то есть такую архитектуру, которая реагирует на среду. Узнаваемые приемы, свой почерк — это неплохо, это можно использовать, но все должно быть объяснимо, логично, уместно. Мы убеждены, что про хороший проект можно рассказать в двух словах, не показывая ни одной картинки. Или, как говорил Щусев, хороший проект можно нарисовать на спичечном коробке. Мы стараемся уйти от повторов, хотя определенный прием может быть актуален в разных проектах. И у больших мастеров, которые строили знаменитые доходные дома, некоторые мотивы повторяются. Суть лишь в том, что проект должен быть «умным».
В крайности впадать не стоит: нет такого закона, что мастер обязан быть узнаваем, как и нет запрета на использование полюбившихся приемов, если в данном конкретном случае они к месту.
Как у вас рождается идея проекта, форма здания?
Н.Л.: Форма не столь важна. Важна суть. Форма сложится, если есть крепкая идея. Все зависит от конкретных задач: может быть, нужно создать одно простое и понятное пространство внутри, поэтому внешняя форма тоже проста и лаконична, а может быть, внутри все очень сложно и помпезно, тогда имеет смысл отразить это и снаружи. Возможно, нужно вписать здание в архитектурное окружение или, наоборот, выделить современную постройку на фоне исторической. Понимание сути рождает идеи, а идеи легко обретают форму.
Что бы вы посоветовали девелоперу, который делает свой первый проект?
А.Ц.: Такому девелоперу в первую очередь нужно собрать хорошую команду и выбрать правильных подрядчиков. Работая над проектом, спрашивать себя, хотел бы он сам в нем жить. На самых ранних этапах продумывать все, что связано не только с архитектурой и строительством, но и с инженерией, благоустройством и дальнейшей эксплуатацией дома. Тщательно все просчитывать: потратить лишние пару-тройку месяцев на то, чтобы детально отрисовать проект, до конца его посчитать, оптимизировать, а потом уже выходить на строительную площадку. Оценить и учесть возможные риски. Не гнаться исключительно за финансовым результатом.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы быть в курсе наших всех новостей рынка.
Актуальные предложения и аналитика: kf.expert