Если вы обладаете частью недвижимого имущества – одной второй, одной третьей и так далее долей в праве собственности на квартиру, на земельный участок или дом, то можете продать её на рынке в любое время, запрета этому нет. Однако на практике сделать это становится всё сложнее. Тем более без помощи специалиста.
Долевой собственности на рынке недвижимости много. Это и квартиры, полученные от государства по договору приватизации, оформленные в собственность проживающих нанимателей и членов их семей, в том числе детей, по долям, и полученные в наследство несколькими наследниками, и приобретённые супругами в период брака и оформленные по долям, и купленные на средства материнского семейного капитала, где наделение долями всех членов семьи – обязательное условие реализации права, и так далее.
Сегодня долевая собственность быстро теряет свою и без того невысокую ликвидность. Если раньше покупатели обращали внимание на такие объекты в силу доступной цены, то теперь выбирают из возросшего предложения в сегменте студий в новостройках и недорогих «однушек».
Сегодня долевая собственность быстро теряет свою и без того невысокую ликвидность.
Проблему усугубляет ещё и сопротивление сособственников – обладателей других долей. Это происходит тогда, когда стороны договариваются о продаже объекта целиком. Понимая, что продать квартиру полностью проще, чем долю, сособственники соглашаются на такую сделку, ведь когда-то и им понадобится решать этот вопрос, но выдвигают условия в свою пользу – назначают более высокую стоимость своей доли, отказываются оплачивать все сопутствующие расходы на подготовку и оформление сделки. Иначе говоря, идут на конфликт, «вставляют палки в колёса».
Как правило, при продаже объекта целиком заинтересованный в продаже собственник идёт на многие уступки. В копилке риэлторских историй – много таких примеров. Вот один из них.
Муж с женой приобрели двухкомнатную квартиру и оформили её в равных долях на себя и на внука. Через несколько лет супруги один за другим умирают. В наследство на их доли вступают два сына, причём один из них вселяется в эту квартиру и живёт в ней один. Внук – собственник (он же сын вселившегося наследника от первого брака) к тому времени уже жил отдельно. Через два года не проживающие и соответственно не пользующиеся квартирой сособственники принимают решение продать квартиру (три доли). Живущий в квартире сособственник, естественно, не доволен. Понимая, что продавать объект придётся всё равно, даёт согласие, но при условии, что его доля стоит дороже, так как он обслуживал квартиру, платил «коммуналку», вставил пластиковые окна и пр., и заявил также, что не будет оплачивать все расходы на продажу – услуги риэлтора, нотариуса, справки, выписки и т. д.
Сын с братом пошли на уступки, лишь бы продать имущество, которым владеют, но не пользуются. Родственник, правда, пошёл дальше с «колёсами и палками» – показывал квартиру только два раза в неделю с 20.00 до 21.00, вовремя не выписался с места регистрации, и из-за того, что на момент сделки паспорт был на выписке, сторонам пришлось переносить дату подписания договора у нотариуса, затем опоздал на расчёты и, наконец, не передал ключи от квартиры в назначенное время (квартира для упрощения сдачи документов на государственную регистрацию передавалась не по акту приёма-передачи). Изначально запретил риэлтору давать свой номер телефона покупателю и в согласованный день передачи ключей и переезда, когда покупатель передал проданную им квартиру по своему обязательству и привёз мебель и вещи к подъезду, отключил телефон. В общем, родственничек показал себя, как говорится, «во всей красе».
Сособственники долей всегда чинили препятствия, а в последнее время стали ещё более изощрёнными.
В Екатеринбурге есть агентство недвижимости, которое выделяет направление по сопровождению сделок с долями как приоритетное. Это компания «Бонус». Специалисты имеют большой опыт в сопровождении таких сделок, технология и психология продаж отработаны годами успешной работы, тем не менее и они сегодня вынуждены признавать возросший потребительский экстремизм участников долевой собственности. Недавно агентство было вовлечено в разбирательство одним из сособственников сопровождаемого объекта после совершения сделки, который посчитал, что агентство его обмануло, что, подписав договор купли-продажи и сдав документы на государственную регистрацию, он якобы денег за квартиру не получил, и требовал с агентства сумму в размере стоимости доли. Конфликт был рассмотрен на заседании комиссии по профессиональной этике Уральской палаты недвижимости, коллеги разобрались в ситуации и не усмотрели в действиях агентства нарушений, в удовлетворении требований сособственника к компании «Бонус» было отказано.
– С 2015 года продавать доли стало сложно, а с 2017-го практически невозможно, – подтверждает директор агентства «Бонус» Олег Бандалетов. – Продаются те, что выставлены по очень низкой цене или при условии, что квартира стоит пустая, а сособственник проживает в своём жилье и т. д. Подход специалистов к таким сделкам тоже изменился, появился дополнительный этап в предпродажной работе – создание договорённости с сособственником. На этом этапе ведутся переговоры о характере сделки – может быть, это будет обмен, выкуп или реализация объекта целиком на рынке.
Сособственники долей всегда чинили препятствия, а в последнее время стали ещё более изощрёнными. Если раньше во вред продаже занимались «размножением» долей – наделяли собственностью несовершеннолетних детей и пр., то теперь ещё и мешают риэлтору, жалуются в разные инстанции, требуют, чтобы работа по продаже объекта прекратилась. На этом этапе многие риэлторы уходят в сторону, но не мы, – нам, как правило, удаётся довести сделку до логического завершения.
Удивительно, но противление сособственников продолжается и после сделки, когда они уже продали свою долю. Если риэлтор – источник беспокойной жизни, ему стараются отомстить. Придираются к пунктам договора, с которыми согласились ранее, подписав документ, и пр. Жалуются, угрожают, а цель – получить ещё денег.
На самом деле все действия – от наделения детей долями до кляуз – напрасны. Специалист по долям всегда работает по закону, и сделка будет совершена в соответствии с действующим законодательством. Появятся новые препятствия на этом пути – будут найдены новые законные решения проблемы.
– Люди, которые лгут, наговаривая на специалиста, должны понимать, что это уголовно наказуемое преступление, – говорит Олег Бандалетов. – В результате можно заплатить возмещение вреда или получить арест имущества, ограничение выезда (ходатайство об ограничении прав). Могу быть излишне эмоциональным из-за недавнего конфликта, но вы мне простите… В заключение хотелось бы призвать собственников быть благоразумными, доверять профессионалам, которые сопровождают продажи долей, и помнить, что они правы, потому что действуют по закону.
Светлана Соловьёва