Кто будет определять параметры спроса на жилье в следующие 10 лет? как изменится рынок, покупатели и участники рынка? Многие базовые вещи уже предопределены демографическими изменениями.
10 октября 2018 года выступил на Всероссийском жилищном конгрессе со старыми тезисами, которые не перестают быть актуальными. Публикую основные тезисы доклада.
Массовый спрос на рынке квартир зависит от множества факторов: состояние экономики, доходов населения, возможностей рынка ипотечного кредитования и т. д. Но многие базовые вещи уже предопределены демографическими изменениями.
В связи с началом пенсионной реформы все мы знаем, что возрастная структура населения страны неравномерна.
Нам рассказали, что на смену многочисленному поколению 80-х, приходит малочисленное поколение 90-х и оно уже не смогут кормить пенсионеров, которых становится все больше.
Здесь участники рынка недвижимости должны понять, что поколение 90-х не сможет кормить не только пенсионеров, но и рынок недвижимости.
В последние годы мы часто рассуждаем о том, что у молодежи другие ценности и это изменит рынок жилья. Да изменит, но позже. Сейчас гораздо важнее то, что молодых активных людей на рынке жилья будет меньше.
А поэтому рыночные тенденции будут определять совсем другие возрастные группы. И это произойдет независимо от того, будут ли молодые люди предпочитать аренду или будут копировать опыт своих родителей и продолжат покупать квартиры в собственность.
Кто являлся основным покупателем квартир последние годы? Основу рынка многих городов составляли молодые покупатели в возрасте 25-35 лет. По крайней мере, в эконом-классе. Это как раз поколение 80-х — это самая многочисленная возрастная группа. Среди них было много семей, которые покупали свою первую квартиру. Именно эта группа формировала основной спрос на ипотеку. Они были непритязательны в своих запросах, готовы переезжать на окраины городов, мириться с невысоким качеством строительства и закрывать глаза на недостаток инфраструктуры, лишь бы получить собственное жилье по доступной цене.
Поэтому нет ничего удивительного, в том, что сегодня на наших рынках так много студий и однокомнатных квартир.
Но так будет не всегда! Уже в ближайшем будущем эта возрастная группа сильно сократится в 1,5 раза. Пиковой возрастной группой станут люди около 35-45 лет. Это уже зрелые семьи с детьми школьного возраста.
Но смещение акцентов с покупки первого жилья на улучшение жилищных условий не единственный тренд следующего десятилетия.
Наш рынок жилья долгие годы не замечает того, что возрастная группа покупателей старше 55 лет является выключенной из основных рыночных процессов. Никто целенаправленно с ней не работает. А таких людей становится все больше. Работа с этой группой не входит в планы современных девелоперов.
Участники рынка готовы рассматривать их лишь в качестве «кошелька», из которого финансируется покупка студий и 1-комнатных квартир для их детей.
Между тем жизненный цикл семьи предполагает, что на каждом этапе ее развития жилищные условия должны корректироваться и меняться.
Все из нас когда-то уехали из родительского дома. Многие купили свою первую квартиру. Рано или поздно первое жилье становится маленьким и/или несоответствующим качественным запросам. Процесс улучшения жилищных условий, как правило, связан с появлением детей, их взрослением и необходимостью выделения детских комнат. Но дети быстро вырастают и чаще всего уезжают от своих родителей. На этом этапе у собственников возникает необходимость оптимизации жилищных условий.
Сегодня средняя обеспеченность жильем в домохозяйствах пенсионеров — около 36 кв. м на человека. Избыточная площадь в городской квартире часто дополняется наличием дачи и изменением образа жизни на пенсии.
Опустевшее гнездо — проблема, которая абсолютно не осознана российским рынком жилья. С этим над что-то делать.
Что все это значит для рынка жилья
Снижение числа молодежи:
1) девелоперы не смогут делать планы по продажам за счет студий и "однушек".
2) Разрыв в цене 1 кв. м между 1 комнатной и 3-комнатной квартирой сократится или исчезнет.
3) Процессы расползания городов замедлятся. Спрос будет концентрироваться в сложившихся районах.
Ставка на возрастную категорию 35-45 лет - семьи с детьми школьного возраста:
1) Покупатели улучшающие жилищные условия станут базовой группой для рынка жилья в следующие 10 лет. Их качественные запросы гораздо выше и выходят далеко за рамки квартиры и жилого комплекса. 2) Качество района и уровень развития инфраструктуры и городской среды станут определяющими критериями в выборе квартиры.
3) Эта группа должна обеспечить работой риэлторов, за счет увеличения числа обменных сделок.
4) На эту группу должны переключиться банки при продаже ипотеки.
5) Взросление покупателей даст новый шанс для динамичного развития рынка загородной недвижимости. 40-50 лет – тот возраст, когда семьи уже не так сильно привязаны к городской инфраструктуре.
Рост числа пенсионеров и тех, кто приближается к этому возрасту:
Старение населения – совершенно новый вызов для рынка жилья. Лишняя площадь квартиры может стать собственным пенсионным фондом. Отказ от избыточной площади и оптимизация жилищных условий станут более частым запросом. Рынку предстоит осознать, что предложить такому клиенту.
Отказ от избыточной площади может стать вполне массовым явлением, и участники рынка должны научится работать с этой категорией.
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости