Покупка недвижимости всегда является ответственным шагом. Особенно это касается приобретения квартиры через участие в долевом строительстве, которое сопряжено с определенными рисками. Жильё может быть не сдано застройщиком в срок, иметь недостатки, требовать дополнительных вложений для их устранения или быть непригодным для проживания. В любом из этих случаев следует знать свои права, чтобы выстроить грамотную тактику защиты и, при необходимости, подать иск в суд на застройщика.
1. Застройщик не сдал квартиру в срок
Если объект долевого строительства не может быть сдан в срок, то застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока уведомить об этом покупателя и предложить новые условия договора. Участник долевого строительства в этом случае может принять новые условия и подписать документы, либо отказаться от них.
В случае, если застройщик уже просрочил сдачу квартиры, то можно обратиться к нему с претензией и требовать выплату неустойки за просрочку в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а также возмещения убытков. В этом случае следует позаботиться о том, чтобы убытки были подтверждены документально, например, договором аренды квартиры, если из-за просрочки дольщику пришлось снимать жильё. Если спор не разрешен и застройщик не ответил на претензию, лучше добиваться справедливости через суд и подать иск к застройщику по просрочке. При этом следует помнить, что срок исковой давности по требованию составляет три года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Пример: Покупатель квартиры по договору долевого строительства получил квартиру намного позже установленного договором срока - в 2015 году вместо 2009 года. Однако пострадавшая сторона подала иск на застройщика только после передачи ей объекта, то есть в 2015 году, в связи с чем суд определил, что срок исковой давности по требованию истёк.
Совет: Если застройщик затягивает со сдачей объекта без уважительных на то причин и не стремится уладить конфликт, лучше не ждать окончательной сдачи объекта годами, а начинать действовать и обращаться за защитой своих прав в суд. К тому же со временем застройщик может просто обанкротиться.
2. Застройщик сдал квартиру с недостатками
Покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть себе средства за оплаченный объект, если он не соответствует заявленным в договоре критериям. Соответствующее определение в феврале текущего года вынес Верховный суд РФ. Несмотря на то, что рассмотренное дело касалось вторичной недвижимости, историю успеха истца из Сочи, который судился с продавцом, могут повторить участники договора долевого строительства.
Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору:
● отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
● потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
К сожалению, многие пострадавшие, не веря в успешных исход дела, закрывают глаза на недостатки или пытаются самостоятельно их устранить, но вернуть уплаченные средства за ненадлежащий товар можно даже в том случае, если дело касается таких крупных покупок, как квартира.
Пример: Участница долевого строительства получила квартиру от застройщика, однако объект имел определенные дефекты, наличие которых было отражено в дефектной ведомости. В связи с тем, что застройщик устранял обнаруженные дефекты, квартира была сдана на 25 дней позже срока, положенного по договору. Пострадавшая подала в суд на застройщика с требованием получить неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за просрочку. Её требования были полностью удовлетворены судом, однако позже отменены апелляционной инстанцией. Дело дошло до Верховного суда РФ, который определил, что суд находит жалобу подлежащей удовлетворению. По мнению суда, застройщик не освобождается от ответственности за нарушение сроков сдачи квартиры, даже если это связано с устранением выявленных недостатков квартиры.
Совет: Получая квартиру, наряду с передаточным актом, участник долевого строительства может составить акт, в котором будут отражены несоответствия квартиры требованиям части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, либо составить дефектную ведомость. При наличии данных документов, намного легче будет отстаивать свои права в суде с застройщиком, если до него дойдет дело.
Продолжение на сайте «PLATFORMA.MEDIA»