Владельцы "лишних" квадратных метров зачастую создают из них дополнительный источник дохода в виде ренты. Квартира, сдаваемая в аренду, может послужить неплохим источником для дополнительного заработка, особенно если она двух-, трёхкомнатная.
С доходов, как известно, нужно платить налоги. В Российской Федерации действует плоская шкала налогообложения. Налог на доходы физических лиц составляет 13% независимо от доходов.
Таким образом сдавая жилье, допустим, за 50000₽ в месяц вы должны будете государству 6500₽ ежемесячно или 78000₽ за год. Отчитываться по дополнительным источникам дохода граждане-физические лица должны ежегодно, подавая декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля следующего года.
Не все владельцы сдаваемых квартир законопослушны и сдают квартиры "официально". Но их меньшинство. Большинство все же предпочитают пускать жильцов на свои квадратные метры по договору и соответственно платить налоги. Так безопаснее и налоги все же не такие большие.
Некоторые граждане знают, что есть специальные налоговые режимы, которые позволяют платить меньше 13%. Например, индивидуальный предприниматель на УСН Доходы платит всего 6% с оборота. Сдачу недвижимости вполне можно отнести к предпринимательской деятельности, особенно если объектов несколько. Поэтому вариант оформления ИП весьма заманчив.
Давайте рассмотрим его плюсы и минусы.
Плюсы
Плюс у сдачи жилья в наем один - в большинстве случаев меньше сумма налогов и сборов.
6% против 13%. Но есть нюансы, касающиеся страховых взносов. Смотрите про них в минусах.
Минусы
- Необходимость уплаты страховых взносов.
Минимально 26545₽ в год в пенсионный фонд и 5840₽ в год в фонд обязательного медицинского страхования. Суммарно имеем 32385₽. В следующем году эта сумма ещё немного подрастёт.
Т.е. помимо налогов индивидуальные предприниматели платят взносы и это не зависит от того, работает человек где-то еще или нет.
Но здесь не все так плохо. На страховые взносы можно сделать полный налоговый вычет - и 6% налога на УСН не платить.
Однако выгодно это или нет, зависит от суммы получаемой ренты.
Чтобы списать налог, равнозначный взносам, суммарный доход от ренты должен составить 539750₽ в год.
В этом случае вы отдадите в налоговую ровно 6% - 32385₽ на взносы, а налог спишете.
Если, допустим, вы от сдачи получаете 210000₽ в год, то отдать должны будете все те же 32385₽, а это уже больше 15% - больше, чем НДФЛ.
Таким образом, выгодно сдавать как ИП не дешевые объекты недвижимости - как минимум двух-, трёхкомнатные квартиры в регионах и начиная с однушки в Москве.
- Необходимость сдавать отчетность. Отчетность у предпринимателя сложнее, чем у физлица. Она сдается ежеквартально. Разобраться, конечно, несложно, но придется.
- Отдельный расчетный счет в банке. Обслуживание бизнес-клиентов в коммерческих банках не бесплатно. В среднем придется отдавать около 500-1000₽ в месяц.
- Необходимость приобретения ККТ. С 1 июля 2018 онлайн касса требуется для приема денежных средств у физических лиц при сдаче в аренду нежилых помещений. А к нежилым помещениям относятся в том числе и апартаменты. От касс освобождены только владельцы жилых помещений.
- При продаже квартиры возможно придется заплатить налог 6%. Этого налога вы можете избежать, если будете продавать квартиру, как физлицо и она у вас находится в собственности более пяти лет. Однако если вы сдавали квартиру долгое время, как предприниматель, налоговая может вам не дать воспользоваться вычетом для физического лица. Это довольно скользкая тема и однозначного ответа тут нет - ведь сделку можно рассмотреть и так, и сяк. Все же объект недвижимости принадлежит физическому лицу, а не ИП. Поэтому здесь не все так однозначно.
Но налог в 6% от стоимости объекта - довольно неприятная штука.
Допустим, квартира стоит 4000000₽, тогда при продаже придется отдать 240000₽. И это может съесть всю выгоду от сдачи квартиры, как ИП.
Как видим, не все так однозначно. Минусов оказалось не так и мало. Поэтому заморачиваться с ИП может и не стоит.
Ставьте лайк, если понравилась статья и подписывайтесь на мой канал, если хотите оставаться в курсе финансовых новостей и разобраться с деньгами и финансами.