Дом наконец достроен и сдан, можно забирать ключи. Но не торопитесь! Вам еще нужно принять квартиру у застройщика, и к этому этапу стоит подойти очень ответственно. Иначе потом не докажете, что стены были кривыми, а не вы их такими сделали.
По закону, застройщик должен бумажным письмом сообщить дольщикам, что дом готов и можно принимать работу. Дополнительно он может позвонить, прислать e-mail или смс, но может этого и не делать. Бумажное письмо при этом может потеряться или попасть в почтовый ящик соседей. Поэтому имеет смысл проявить здоровую инициативу: следить за новостями на сайте застройщика и в его группах в соцсетях.
Застройщик назначил день сдачи квартир. Вы приходите в его офис, имея на руках оригинал договора долевого участия и паспорт. На приемке квартиры должны присутствовать все дольщики (и все — с паспортами). Это значит, что если вы покупали квартиру на себя и на сестру, которая живет в Набережных Челнах, сестре либо придется взять в руки паспорт и ехать с вами в офис, либо оформить на вас доверенность.
Важно: на этом этапе не надо ничего подписывать. Застройщик может предложить: «Давайте сначала акт, а потом квартирку посмотрим, чего туда-сюда ходить». Не ведитесь. В акте-приемки всегда есть пункт о том, что вы не имеете претензий к виду и состоянию квартиры. Поэтому — ничего не подписываем до осмотра квартиры.
Если вы ставите подпись, это означает, что все — квартиру вы приняли. И если в ней, например, разбитое стекло, то вставлять новое будете сами.
Если во время осмотра квартиры вы обнаружите недоделки, то их нужно вносить в специальный документ — дефектный акт (он же смотровой лист), который будет приложением к акту приемки-передачи. Строгой формы нет, но заранее надо запастись бумагой на 2 экземпляра (себе и застройщику), а в «шапке» документов указать, что этот перечень является приложением к акту приемки-передачи квартиры, в конце — ФИО, свои и представителя застройщика, дату составления.
Подъезд относится к совместному имуществу жильцов, так что вы владеете в нем долей. Соответственно, можете высказывать претензии, если застройщик накосячил с отделкой.
Важно: застройщик не обязан прописывать в ДДУ (договор долевого участия — прим.) конкретные детали отделки подъезда, поэтому претензии, скорее, могут касаться поломок, недоделок и разрушений. Если входная дверь болтается на одной петле, вместо почтовых ящиков стоит картонная коробка, а кафель битый, застройщик должен это исправить. Все выявленные на этом и последующих этапах недочеты вносятся в дефектный акт (в оба экземпляра). Имеет смысл параллельно собирать фотодоказательства.
Что еще проверить до того, как зайти в квартиру?
· Работу лифта (по закону должен работать хотя бы один — лучше бы, конечно, грузовой, но застройщик вправе передавать квартиры, если работает только пассажирский).
· Показания счетчиков (свет в электрощитовой и тепло, если в доме предусмотрен тепловой узел)
· Технический этаж и подвал (если квартира у вас на первом или последнем этаже). Протечки и запах должен устранять застройщик — смело вносите эти проблемы, буде обнаружены, в чек-лист.
Что должно быть в квартире?
У вас с собой должен быть оригинал ДДУ, в котором и перечисляется все, что на момент передачи должно быть в квартире. Обычно список включен в пункт «Предмет договора». Если чего-то из перечня нет — в дефектный акт.
Важно: те или иные «косяки» есть всегда, вопрос только в том, с какими недоделками квартиру принимать можно, а с какими нет.
Какие бывают недочеты?
· существенные (дыра в стене, отсутствие крыши, сломанная входная дверь, неработающая канализация)
· несущественные (некачественная штукатурка, треснувшее оконное стекло, плохо закрывающиеся межкомнатные двери)
Критерий прост: при существенных недочетах жить в квартире невозможно. Все остальные недочеты относятся к несущественным.
Как выявлять недочеты?
Да, дыру в стене вы вряд ли пропустите, но некоторые «косяки» заметить проще, если знать, где их искать. И как. Вам могут понадобиться:
· электроприбор (походный фен, электробритва) для проверки розеток. подойдет и старый телефон (новый жалко: вдруг случится перепад напряжения)
· рулетка и отвес для обмера площади, высоты потолков и определения кривизны стен
· блокнот, ручка и кусок мела — фиксировать недочеты на бумаге и в реальности.
Важно: и существенные, и несущественные недочеты в обязательном порядке вносятся в дефектный акт.
Можно ли делегировать проверку квартиры?
Обратиться к услугам профессиональных посредников, в принципе, имеет смысл — компаний такого рода на рынке много, и они реально облегчают жизнь. В среднем, приемка московской квартиры обычно оценивается в 3-5 тыс. рублей.
Что делать, если обнаружились серьезные недочеты?
Принимать квартиру категорически нельзя (это лишает вас права требовать устранения проблемы). В этом случае в дефектном акте вы пишете, что отказываетесь принимать квартиру из-за существенных недочетов. Имейте в виду: ключи вы получаете как раз после подписания акта приемки-передачи, то есть, в случае, если вы заявите о существенных недочетах, придется повторно принимать квартиру после того как застройщик все исправит. До тех пор ключей вы не увидите.
А если недочеты несущественные?
В таком случае подписывать акт приемки-передачи можно и нужно (в противном случае застройщик через 2 месяца получит право сдать вам квартиру в одностороннем порядке вместе со всеми своими недоделками). Но к акту приемки-передачи прилагается и дефектный акт, который тоже должен подписать представитель застройщика. После этого принимайте квартиру и берите ключи. Причем стоит проследить, чтобы у застройщика не осталось своего экземпляра ключей. А лучше всего — сразу же поменять замки. Теперь задача застройщика — согласовать с вами время, когда рабочие будут исправлять недоработки.
Сколько ждать исправлений?
Закон на этот счет ничего конкретного не предписывает, на практике — сроки зависят от масштаба жилого комплекса (чем больше сдано квартир, тем больше придется ждать исправлений), обычно это от одного месяца до трех-четырех, в редких случаях — и дольше.
А бывает, что квартиру сдают без «косяков»?
ДА. Но лучше все предусмотреть.
Ставьте лайки и подписывайтесь на нашу страницу, чтобы ходить по рынку недвижимости «заряженным»! ☝☝☝