Конкуренция между первичным и вторичным рынком жилья в последнее время обострилась. Принято считать, что новостройки выигрывают в этой борьбе. Но у вторичного рынка есть неоспоримые преимущества, которые еще долгое время будут удерживать жителей в старых квартирах.
Новостроек на рынке стало не просто больше, выбор стал более разнообразным. Появилось большое число компактных квартир, которые по своим площадям приблизились к стандартам советского типового жилья. Квартиры стали меньше и компактнее, но внутреннее пространство организовано более удачно, чем в «хрущевках» и «брежневках». И это обострило конкуренцию между первичным и вторичным рынком.
Проектируя такие проекты, застройщики рассчитывают на спрос, который ранее удовлетворялся лишь предложением вторичного рынка. Большое число компактных квартир и в первую очередь квартир-студий привело к переоценки целых сегментов вторичного рынка. Например, рынка комнат.
Чаще всего, покупка комнаты – это вынужденный компромисс, когда покупатель понимал, что не сможет купить квартиру. Часто комната рассматривалась и в качестве первого шага на пути к собственной квартире. Сейчас таких покупателей почти не стало. Многие из них переориентировались на студии.
Квадратный метр в комнатах уже давно стоит меньше метра в квартирах и продолжает падать. А еще недавно ситуация была обратной. Этот пример хорошо демонстрирует, что, когда рынок насыщается, начинается его переоценка. И следующим этапом этого процесса могут стать квартиры в малосемейках и хрущевках.
Казалось бы, чем больше предложений на рынке новостроек, тем больше вероятность снижения цен в старом фонде. Но не все столь прямолинейно. Ценность любой квартиры складывается из нескольких параметров:
· Качество места
· Качество жилого дома
· Качество самой квартиры
И если с последними пунктами у старых домов проблемы, то качество места очень часто на высоте. Именно место, район и окружение - ключевые параметры, которые определяют привлекательность недвижимости и его долгосрочную устойчивость. И вполне вероятно, что в следующие 5-10 лет "место" в итоговой цене квартиры будет стоить гораздо больше. И в этом смысле многие предложения на вторичном рынке способны конкурировать с предложением в новостройках без инфраструктуры.
Парк рядом с домом может оказаться гораздо важнее цветного подъезда и мест для колясок на первом этаже, качественный выбор кафе и ресторанов нельзя заменить близостью к ТРЦ. Ощущения и эмоции от района и места жительства уже стоят дорого и будут дорожать дальше.
Качественное разнообразие на вторичном и первичном рынке жилья будет возрастать и способствовать дальнейшему ценовому расслоению рынка. Рынок изменился и стал разнообразным. Оценивая варианты решения жилищной проблемы, не стоит делить рынок на первичный и вторичный – надо искать везде.
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости