При приемки квартиры, в случаях когда вы обнаружили существенные недостатки, вы вправе не подписывать акт приемки квартиры.
Существенные недостатки - это недостатки, при которых невозможно жить в квартире, например неисправный водопровод, неработающая канализация, разбитые окна.
Укажите все недостатки в дефектном акте при осмотре квартиры с представителем застройщика, один экземпляр обязательно оставьте себе.
Закон не уточняет какие именно недочеты относятся к существенным, поэтому обязательно укажите в дефектном акте, что отказываетесь принимать квартиру, потому что недостаток является существенным.
После того, как застройщик исправит все недостатки - можно принимать квартиру по акту с указанием фактической даты приемки квартиры.
Даже если вы подписали акт приемки квартиры, но потом обнаружили недостатки - ничего страшного.
Если застройщик работает по 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, то на дом установлена гарантия.
Вы можете написать застройщику претензию с указанием недостатков, которые нужно устранить.