В соответствии с нормами Гражданского кодека Российской Федерации, при продаже доли в праве собственности, при общей долевое собственности, требуется соблюсти правило о преимущественном праве покупки.
Так если у вашего имущества есть ещё дольщики, нужно сначала предложить им сделку с вами, и только в случае их отказа, либо их бездействии в течение 30 дней, вы можете продать свою долю на сторону, и то на тех же условиях, которые вы предложили своим содольщикам.
При сделках с недвижимостью Росреестр (регистрирующий право собственности орган) чётко следит за выполнение данного условия.
В практике активно применяют замену продажи доли на её дарение. Почему на дарение? Предлагать свою долю или вообще сообщать о её отчуждении содольщикам не требуется.
В чём заключаются подводные камни замены продажи на дарение?
Во-первых, существует понятие притворной сделки. Это такая сделка, которая скрывает реальную сделку. В данном случае, вы продаёте, например долю квартиры, получаете за неё деньги, а по документам подписываете договор купли-продажи.
Как известно притворная сделка может быть признана недействительной. По недействительной сделке действует правило реституции. Это возвращение сторон в первоначальное состояние. Получается Дарителю возвращается квартира, а одаряемому? Правильно! Ничего не возвращается. В том числе не возвращаются те деньги, которые были по факту выплачены продавцу (дарителю).
Второе. Негласное правило на рынке недвижимости гласит, что дарение само по себе легко оспаривается. Поэтому для будущей продажи это будет не очень ликвидный актив. Покупатели входят на сделки с квартирами, полученными в качестве дара, с осторожностью и неохотой.
В-третьих, продавцу (дарителю) крайне сложно будет получить свои деньги с одаряемого (покупателя), так как сделка безвозмездная, в случае проблем с оплатой, деньги получить с покупателя не получится.
Четвёртое, не менее важное. Так при последующей продаже недвижимости, полученной в дар, не получится воспользоваться вычетом, соразмерным с потраченным средствам на приобретения это недвижимости. А это серьёзное налогообложение при следующей продаже.
Пятое. Если Вам долю дарил не близкий родственник, то вы обязаны будете с дара заплатить налог 13%. Налогооблагаемая база в этом случае будет кадастровая или рыночная стоимость полученной вами доли.
В каких же случаях можно пойти на дарение доли? В тех случаях, когда число содольщиков больше 10. Т.е. собрать у всех отказы или известить всех содольщиков представляется невозможным, ну или практически невозможным. И всё равно, к такой мнимой сделке следует относиться с большой осторожностью. Сейчас Росреестр предлагает на своём сайте разместить информацию о продаже доли. Эта услуга бесплатная и предоставляется в личном кабинете на сайте Росреестра, я рекомендую воспользоваться данной услугой и не вступать в сомнительные сделки.
Пожалуйста подпишитесь на мой канал и поставьте лайк. Спасибо!