Рынок жилья живет новыми ожиданиями. На этот раз участники рынка отыгрывают страх повышения ипотечных ставок. Неопределенность рыночных перспектив подстегивает продажи, но в среднесрочной перспективе не несет ничего хорошего для рынка квартир и ипотеки.
Ожидания низких цен
Цены на рынке жилья России начали снижаться в начале 2015 года. К тому моменту большинству продавцов и покупателей были понятны экономические перспективы страны и направление движения цен на рынке квартир. Рынок в это время жил готовностью продавцов снижать цены и необходимостью совершить сделку здесь и сейчас.
Но, не надо забывать, что накануне, в декабре 2014 года на рынке жилья был ажиотаж и многие продавцы реализовали весь неликвид на страхах покупателей и ожидании экономической катастрофы. Покупатели квартир стремились сохранить свои сбережения, взять ипотеку пока дают, использовать последний шанс...
В итоге ложные ожидания сменились реальными - цены снизились. А те, кто не использовал "последний шанс" взяли более дешевую ипотеку.
Ожидания низкой ставки
В мае 2017 года, когда ставки по ипотеке опустились ниже 12%, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что созрели условия для ставки по ипотеке в 6-7%:
Наша совместная задача – работать над снижением ставки. Это, конечно, в большей степени вопрос банковский. И мы все исходим из того и рассчитываем на то, что в условиях снижения ключевой ставки финансирование ипотеки и ставка по ипотечному кредиту будут соразмерно этому снижаться. Мы должны выйти (эту задачу мы уже достаточно давно перед собой ставили) на кредитную ставку в размере 6–7% по всей стране. Я считаю, что макроэкономические условия для этого в целом созрели.
Сложно оценить насколько это повлияло на рыночное поведение покупателей, но сформировало ожидания дальнейшего движения ставок к этому уровню. И часть потенциальных покупателей вполне могли отложить покупку квартиру, чтобы дождаться более комфортных условий.
Сегодня, осенью 2018 года, эти семьи торопятся успеть взять ипотеку под 9-10% , забыв о перспективах в 6-7%. Ожидания этих покупателей оказались не реализованными. По крайней мере пока.
Ожидания высоких ставок по ипотеке
Теперь на рынке новые ожидания и продавцы активно пользуются этим, нагнетая ажиотаж и призывая заскочить в последний вагон уходящего поезда.
Но надо понимать, что ожидания рыночных изменений не всегда оправдываются. Принимая решения о покупке или продаже квартиры, необходимо отталкиваться от внутренних факторов семьи, собственной мотивации и финансовых возможностей. Желание угадать движение рынка и "заработать" часто дает обратный эффект.
Покупатели не знают как быстро и на сколько будут меняться ставки по ипотеке у крупнейших игроков. Покупатели не знают каковы будут действия государства в этой ситуации. Покупатели не задумываются о том, что будет с рынком если ставки по ипотеке вырастут очень сильно. А все потому, что ожидания уже сформированы. Участникам рынка осталось отыграть их, что они и делают.
Важно и то, что все продавцы квартир вынуждены включаться в эту гонку по нагнетанию страха роста ставок. Потому что упустив этот шанс сегодня, завтра будет сложно выполнить план продаж. Повышенный спрос сегодня обеспечивается покупателями из будущего.