Признание банкротами физических лиц в нашей стране практикуется недавно, тем не менее данное новшество уже успело существенно повысить риски многих операций по покупке объектов на рынке.
Можно приобрести квартиру, участок или дом, и через некоторое время узнать, что продавец – банкрот и вашу сделку рассматривают как сомнительную. Самый неблагоприятный исход – когда сделку признают недействительной, несмотря на то, что вы приобрели квартиру, не нарушая закона. Как избежать этого и не купить квартиру у банкрота? – На этот и другие вопросы были даны ответы на «круглом столе» в Уральской палате недвижимости.
Генеральный директор юридической компании «Юс-когенс» Светлана Корабель отметила, что к ним стали обращаться покупатели недвижимости, у которых на момент покупки всё было достаточно «чисто», но тем не менее арбитражный управляющий оспаривает эту сделку. Она уточнила также, что существует срок исковой давности при оспаривании сделок. И в связи с банкротством арбитражному управляющему на оспаривание сделки даётся год с того момента, как он узнал о ней. На практике этот период может очень сильно растянуться, ведь управляющий может «узнать» и через пять лет после сделки.
Что может поставить сделку под сомнение
Юрист назвала две веские причины для того, чтобы сделку могли оспорить. Во-первых, когда сделка осуществлена не на рыночных условиях, то есть когда цена сделки в договоре отличается от рыночной стоимости недвижимости. Часто, когда продавцы хотят уйти от налога, просят указать меньшую сумму в договоре и ещё оформить дополнительное соглашение на стоимость «неотделимых улучшений». Таким образом они как раз направляют сделку в разряд сомнительных.
Во-вторых, когда расчёты произведены по расписке, то есть наличными деньгами. При передаче денег по расписке финансовый управляющий может предположить, что на самом деле деньги не передавались, а сделка была безвозмездная с целью вывода имущества из будущей конкурсной массы, чтобы в дальнейшем продолжать владеть им.
– Для минимизации рисков можно рекомендовать гражданам проводить сделку на рыночных условиях с безналичным расчётом, – резюмировала Светлана Корабель. – Если же расчёты произведены в наличной форме, то покупателю нужно быть готовым в суде доказать, что он имел такую сумму в наличии. Например, выпиской со счета в банке либо соизмеримым доходом от трудовой деятельности и пр. Людей, которые могут предоставить документальное подтверждение дохода и наличия средств для приобретения дорогостоящей недвижимости, у нас мало. В практике банкротства сейчас шквал сделок, когда банкроты выводят имущество из конкурсной массы и покупатели «попадаются на удочку», если рассчитываются «наличкой». В практике «Юс когенс» были случаи, когда мы доказали, что у покупателя деньги были, – поднимали историю десятилетней давности, когда клиент продавал квартиру, потом обосновывали, что эти деньги были отданы взаймы другу, потом, что получены и хранись полтора года до сделки. У суда это вызывало очень много сомнений, потому что не было справки из банка…
Говоря о снижении рисков, мы также рекомендуем вносить в договор купли-продажи запись об отсутствии признаков неплатёжеспособности у продавца. Чтобы было видно, что на момент сделки покупатель проверил, что у собственника продаваемой недвижимости и его супруги (супруга) нет долгов и вероятности банкротства. Продавца нужно проверять на сайте Арбитражного суда, на сайтах судов общей юрисдикции по месту прописки, на сайте ФССП. Если продавец – должник, сведения об этом будут отражены на сайте Арбитражного суда в федеральной базе. Найти информацию можно, введя фамилию имя, отчество. Если там нет его фамилии, значит, в отношении него никто на банкротство никогда не подавал. Следует проверять также и продавцов по всем сделкам, которые были совершены с данным имуществом в течение трёх лет. И проверять форму расчётов, и если она в предыдущих сделках была наличной, то быть ещё более осторожными.
– Имеет ли значение для оспаривания сделки, если она совершена между супругами, один из которых банкротится?
– Если объект продан по рыночной цене и по безналичному расчёту, то не имеет значения, что продан супруге.
Под сомнение попадают сделки между родственниками и близкими знакомыми и сделки, после которых пользование имуществом осуществлял не покупатель. Если расчёты были совершены по расписке и покупатель не заключил своевременно договоры с эксплуатирующими и управляющими компаниями и оплачивает квитанции, выписанные на фамилию предыдущего собственника (продавца), то арбитражный управляющий будет использовать это как довод, что переход права собственности был фиктивный и покупатель не пользовался имуществом.
– Как узнать информацию о предыдущих продавцах?
– Собственник показывает покупателю правоустанавливающий документ – договор, в котором видно, когда он купил объект недвижимости и у кого. Можно заказать выписку из ЕГРН, в которой по данным об объекте будет указана информация о предыдущих собственниках.
– Может ли быть сомнительной сделка, проведённая по кадастровой стоимости недвижимости?
– Да, если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной.
– Кто и как определяет, рыночная или нерыночная стоимость?
– Если вы спорите с рыночной стоимостью недвижимости, то должны представить в суд заключение оценщика. Если другая сторона представит отчёт с другой стоимостью объекта, то суд назначает экспертизу, по результатам которой и примет решение.
– Допустим ли какой-то дисконт рыночной стоимости?
– 20 процентов можно обосновать как скидку за срочность и т. п.
– А если квартира, которая была продана не на рыночных условиях и по наличному расчёту, была единственным жильём?
– Если гражданин её продал, то не имеет значения при этом, является ли квартира единственным жильём.
В качестве резюме
Сегодня очень много сделок совершается в наличной форме – покупатели отдают продавцу деньги в руки. И теперь, в связи с потенциально возможным банкротством продавца, такие сделки рискуют стать недействительными со всеми неблагоприятными для покупателя последствиями.
Покупателю нужно доказать, что стоимость рыночная, и, если он купил за наличные средства, доказать, что деньги в таком объёме у него были в действительности, что он пользовался имуществом, проживал в квартире и сделка не является банальным переписыванием имущества должника на другое лицо. В связи с этим юристы советуют покупателям настаивать на безналичной форме расчётов через банк.
Человек может взять кредит и не оплачивать его, в это время продавать свою квартиру или продать квартиру и после этого стать должником по кредиту. Банк подаст иск в суд о признании заёмщика банкротом. Если сделка по продаже квартиры была проведена не на рыночных условиях или с расчётами в наличной форме, то арбитражный управляющий может посчитать её подозрительной, и сделку могут в суде признать недействительной.
Светлана СОЛОВЬЕВА