Каждый, кто сталкивается с необходимостью приобретения жилья, обязательно задаётся вопросом: «А всё ли в порядке с документами на квартиру? Нет ли каких-либо «хвостов», сомнительных историй, касающихся приобретаемого объекта?»
Для того, чтобы избежать неприятностей, перед сделкой рекомендуется провести проверку на её «юридическую чистоту» – изучить сам объект недвижимости, его историю и документы.
Разберём основные моменты, на что необходимо обратить внимание при покупке квартиры.
Нарушение при приватизации
Квартиру желательно проверить, начиная с «истоков» – с момента перехода её в частную собственность. Если на момент приватизации в ней были зарегистрированы граждане, отказавшиеся от участия в приватизации, то с таким объектом в будущем могут возникнуть проблемы. При отказе от приватизации у граждан остаётся пожизненное право пользования и проживания в данной квартире. Надо тщательно проверять объект, и если такие лица имеются, то подстраховаться хотя бы нотариальным заявлением «отказника», что он знает о продаже квартиры, согласен с этим, от права пользования данной квартиры отказывается, обязуется сняться с регистрационного учёта.
Дети и материнский капитал
Использование материнского (семейного) капитала регламентируется законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», вступившим в действие 1 января 2007 года. Владелец квартиры, который использовал при покупке средства материнского капитала, обязан наделить всех членов семьи долями. Если данное обязательство не исполнено, то отчуждение такого объекта может быть признано недействительным.
Отсутствие ограничений и обременений
Недвижимость может быть обременена (например, залогом или арестом). Информация о наличии ограничений или обременений находится в свободном доступе – в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Любое заинтересованное лицо имеет право запросить данную информацию, а полномочный орган обязан предоставить её запросившему.
Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (то есть до вступления в силу закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки в то время (например, в БТИ). Обязательно надо проверить информацию, находящуюся в данной справке, на предмет соответствия предоставленным документам.
Кстати, залоговые квартиры – один из существенных компонентов структуры предложения вторичного рынка. Несмотря на риск столкнуться с недобросовестным продавцом, покупатель может быть спокоен за юридическую сторону. Залоговая квартира должна быть «чистой» – объект полностью проверен кредитующей организацией.
Банкротство физических лиц
Закон о личном банкротстве физических лиц (№ 127-ФЗ) вступил в силу 1 октября 2015 г. С этого момента у покупателей возник ещё один риск – совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными. Если продавший сегодня квартиру человек в течение следующих трёх лет будет признан банкротом и при этом существуют обстоятельства, которые позволяют сделку оспорить, то квартиру постараются вернуть. Для того чтобы не оказаться покупателем квартиры гражданина-банкрота, покупателю при подготовке к сделке следует проверить на сайте судебных приставов www.fssprus.ru, есть ли у продавца долги, которые взыскиваются принудительно, и на чём они основаны. Ознакомиться с картотекой дел на сайте арбитражного суда www.arbitr.ru, из которой можно узнать, есть или нет в отношении продавца дела о признании его банкротом. Причём важно не только провести такую проверку, но и сохранить доказательства того, что она проводилась.
Продажа по доверенности
Это вполне законный способ совершения сделки. Тем не менее обычно покупатель старается всё же напрямую выйти на собственника, особенно когда речь идёт о передаче денег за квартиру. С 2017 г. на сайте Федеральной нотариальной палаты есть специальная проверка выданных доверенностей www.reestr-dover.ru, где можно убедиться в достоверности документа и его актуальности либо выявить уже недействительный документ, либо фальшивую доверенность. По возможности, конечно, лучше непосредственно пообщаться с продавцом, выяснить причину продажи по доверенности, обсудить все существенные условия договора купли-продажи и, если есть техническая возможность, то подписать с ним основной договор купли-продажи либо взять расписку в получении денежных средств.
Это малая доля того, на что нужно обратить внимание при самостоятельной проверке приобретаемого объекта. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.
Юридическая чистота жилой недвижимости – очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий всё-таки можно, тщательно и всесторонне проверив все документы по недвижимости. А ещё лучше – обратиться за помощью к специалистам, например, к юристам в центр недвижимости «БЭСТ».
Юлия Юрина, управляющий офисом, юрисконсульт ЦН «БЭСТ»