Об ошибке инвестора при покупке на торгах
Обратилась заемщица Сбербанка с целью застраховать право собственности. Документы рассказали мне следующую историю
ПЕРВЫЕ ТОРГИ
В январе 2008 года Кредитный потребительский кооператив «ДОМ» и Сигунова О.Н. заключили договор целевого займа о предоставлении ответчику займа на приобретение строящейся квартиры в многоквартирном доме «Триумф» г. Электросталь. Но через год Сигунова перестала платить займ и образовалась задолженность. Согласно договора залога в обеспечение обязательств по договору целевого займа КПК «ДОМ» в залог были предоставлены права на строящуюся квартиру.
22.02.2011г. КПК «ДОМ» обратился в суд с иском к Сигуновой О.Н. о взыскании суммы долга по договору целевого займа путем обращения взыскания на уже построенную квартиру. Сумма долга на тот момент составляла более 3 млн.р. Был ли предъявлен исполнительный лист - не понятно, но до 2013 года долг не был погашен и имущество не было реализовано с торгов.
21.01.2013 года по делу №А41-48862/12 Решением АС Московской области Сигунова, как индивидуальный предприниматель, была признана банкротом. Было открыто конкурсное производство с включением требований Инспекции ФНС РФ по г.Электростали Московской области в размере 41.543.369,81 руб. в реестр требований кредиторов должника в третью очередь.
Конкурсный управляющий описал имеющееся у Сигуновой имущество – ту самую квартиру, что была в залоге у КПК «ДОМ», и выставил на торги.
15.09.2015 года состоялись торги, где победителем признан Шеин, предложивший за квартиру 2 600 000р.
В силу статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Шеин приобрел имущество вместе с установленным залогом в интересах залогодержателя КПК «ДОМ».
Залог не был прекращен по результатам торгов, потому что был условием при продаже.
Шеин стал залогодателем имущества в обеспечение исполнения обязательств Сигуновой.
Прекращение залога могло произойти в силу статьи 352 ГК РФ п.1. подпункт 8 :
- в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);
НО! Требования КПК «ДОМ» не были включены в реестр требований кредиторов. Поэтому в рамках банкротного дела реализация квартиры с целью удовлетворения требования залогодержателя КПК «ДОМ» не было!
Сигунова практически не платила по займу, внесла в погашение менее 1% от суммы присужденного долга, поэтому КПК «ДОМ» инициировал исполнительное производство.
ВТОРЫЕ ТОРГИ
Во время исполнительного производства КПК «ДОМ» стало известно о том, что спорная квартира в рамках конкурсного производства при банкротстве ИП Сигуновой О.Н. была включена в конкурсную массу и реализована на открытых торгах, собственником квартиры стал ответчик Шеин Т. К.
КПК «ДОМ» вновь был вынужден обратиться в суд с иском:
- обратить взыскание на квартиру , принадлежащую Шеину Т. К. с целью исполнения решения Электростальского городского суда от 04.05.2011 г. о взыскании с Сигуновой О.Н. в пользу КПК «ДОМ» задолженности по договору целевого займа,
-определить начальную продажную цену квартиры,
-взыскать с ответчиков в равных долях расходы по оплате государственной пошлины.
КПК «ДОМ» основывал свои требования, что Шеин был проинформирован о наличии залога квартиры, т.к. об этом было указано в пункте 1.2. договора купли-продажи недвижимого имущества , заключенного между ИП Сигуновой О.Н. в лице конкурсного управляющего Демяна Я.Я. и Шеиным Т.К. Проект ДКП имеется в объявлении о проведении торгов
Информация о самих торгах содержит сведения о залоге
*****
Ответчик Шеин Т.К. в судебном заседании пояснил, что купил спорную квартиру на электронных торгах. О том, что квартира находится в залоге (ипотеке) у КПК «ДОМ» на момент покупки ему было известно, но основываясь на утверждениях конкурсного управляющего ИП Сигуновой О.Н. -Демяна Я.Я., во время регистрации перехода права собственности на квартиру, все обременения и ограничения будут погашены. О том, что залог (ипотека) в пользу КПК «ДОМ», а также право залогодержателя на предъявление иска к собственнику имущества сохранится после покупки квартиры, он не знал и конкурсный управляющий это скрыл, в противном случае он бы не приобрел данную квартиру.
Суд в Решении сослался на пункт 18 Постановления пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»: ввиду особенностей банкротства граждан, являющихся индивидуальными предпринимателями, судам необходимо учитывать следующее:
Если залогом имущества должника - индивидуального предпринимателя обеспечены требования, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, и залогодержатель не обращается с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве, эти требования сохраняются и после завершения конкурсного производства. Поскольку предмет залога включается в конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе его реализовать в установленном порядке. Однако при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога, о чем указывается в условиях проведения открытых торгов с целью информирования потенциальных покупателей данного имущества.
В абзаце 4 пункта 1 Постановления пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» указано, что если заложенное имущество выбыло из владения залогодателя, в том числе в результате его отчуждения, но право залога сохраняется, то залогодержатель вправе реализовать свое право посредством предъявления иска к владельцу имущества.
Апелляция поддержала решение суда первой инстанции, указав что суд обоснованно исходил из положений ст.ст. 349, 350 ГК РФ; ст. 61 ГПК РФ; ст. 54 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ст. 333.19 НК РФ и правильно установленных обстоятельств дела.
*****
И процедура торгов снова повторилась!
Только теперь в рамках исполнительного производства. Судебный пристав передал квартиру на реализацию и она была приобретена на торгах гр.Жуйковым.
К тому времени по иску Шеина по Решению суда от 05 июля 2016 года г. Сигунова была признана утратившей право пользования жилым помещением и выселена из квартиры.
Жуйков не сразу смог зарегистрировать право собственности по причине имеющегося в Росреестре ареста и запретов на распоряжение имуществом. Им был подан административный иск. Но дело было прекращено не по существу иска, а по причине подписания иска не уполномоченным лицом.
Позже, Росреестр исполнил постановление пристава: снял запрет и зарегистрировал право собственности победителя торгов – Жуйкова. Но произошло это только 25.06.2018г., т. е. спустя 6 месяцев с момента проведения торгов.
Жуйков вскоре продал квартиру заемщице Сбербанка, которая видя недавно возникшее право собственности на торгах, обратилась за титульным страхованием.
Шеин, Жуйков - инвесторы . Они зарабатывают, приобретая на торгах по заниженной цене, далее «облагораживают» квартиру как физически (могут сделать косметический ремонт), так и юридически (выписывают и выселяют). И затем снова продают.
У Шеина был юридический риск, который можно было «увидеть», но он не был учтен Шеиным при покупке квартиры и понес убытки.
ВЫВОДЫ
Приобретая квартиру на торгах есть множество рисков. На данном кейсе:
1. Обременение (залог, аренда, найм, сервитут и пр.) «следует» за объектом недвижимости при смене собственник), автоматически не прекращается в случае перехода права собственности на другого, а прекращается только в случаях, прямо установленных законом.
2. Приобретение залогового имущества на торгах в рамках банкротного дела и в рамках исполнительного производства может иметь разные последствия. Это зависит от того, были ли заявлены требования о погашении долга кредитором, у которого имущество находится в залоге.
3. Условия торгов и проекты документов публикуются в сообщениях о торгах. Их следует изучать подробно, т.к. после торгов нельзя будет сказать, что не знал и не должен был знать, что это имущество является предметом залога или имеет иное ограничение во владении, пользовании, распоряжении.
4. Процедура проведения торгов описывается и регламентирована. Нарушение процедуры может стать причиной признания торгов недействительными заинтересованным лицом.
5. Не все действия конкурсного управляющего и судебного пристава могут устраивать кредиторов и должников. Их действия могут обжаловать участники процесса (банкротства, исполнительного производства), что тоже может повлечь негативные обстоятельства у победителя торгов.
6. Конкурсные управляющие, судебные приставы, сотрудники Росреестра могут недобросовестно исполнять свои обязанности, а процесс регистрации права собственности на победителя торгов затягивается на месяцы.
*****
Если Вы или ваши клиенты сомневаются в надежности прав продавца в отношении имущества, или юридическая «история» вызывает беспокойство, то рекомендую титульное страхование. Обращайтесь! Указанные в данном кейсе обстоятельства у большинства страховщиков входят в страховое покрытие по титульном страхованию.
Контакт в Телеграм и Инстаграм @Borovikovaov