Повышение ключевой ставки Центральным банком в сентябре освежило в памяти панические настроения рынка 2014-го года. Прaвда в отличие от прошлого кризиса сейчас ставку повысили лишь на 0,25%. Так стоит ли сейчас бежать за квартирами и становиться в очереди за ипотекой или застройщики смогут предложить покупателям альтернативу ипотеке?
Novostroy.ru: Из-за увеличения ключевой ставки и высоких инфляционных ожиданий ряд банков уже повысил ипотечные ставки. Руководство Сбербанка заявило о готовности также повысить ставку по ипотеке. Как Вы считаете, как это повышение скажется на спросе на квартиры до конца 2018 года?
Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов: Изменение ключевой ставки и новостной фон (нормативные изменения в законе о «долевке», ужесточение требований к застройщикам, повышение НДС и рост затрат девелоперов) будут подталкивать потенциальных покупателей к тому, чтобы закрыть сделку как можно скорее. Но это касается лишь тех, кто находится в активном поиске вариантов решения жилищной проблемы.
Фактор «возможного роста ипотечных ставок» краткосрочно может привести к росту продаж в ближайшие месяцы. Но это будут «покупатели из будущего» и такой рост закончится спадом. Подобное уже случалось в конце 2014 года.
В среднесрочной перспективе повышение ставки на 0,25% не критично для рынка ипотечного кредитования. Участников рынка настораживает смена тренда и рост прогноза по инфляции. Если эти ожидания сбудутся, рост ставок по ипотеке может стать более заметным.
Валерий Курганов, советник генерального директора ООО "Проминстрах" по правовым вопросам: Несмотря на недавнее заявление руководства Сбербанка о готовности повысить ставку по ипотеке в связи со всплеском ставок на рынке ипотечного кредитования, Г. Греф сообщил, что это явление скорее будет краткосрочным и в ближайших планах Сбербанка пока нет повышения ставок. В то же время Глава ЦБ РФ прогнозирует к концу года возвращение инфляции к целевому уровню, а вместе с этим и снижение в среднесрочной перспективе ставки по ипотечным кредитам до 7-8%. Поэтому говорить о падении спроса на квартиры до конца 2018г. рано, особенно в условиях перехода на проектное финансирование, которое, наоборот, этот спрос стимулирует в связи с перспективой роста цен.
N.RU.: Не вымыли ли с рынка снижающиеся последние несколько лет ипотечные ставки даже «холодных» покупателей? Кто будет покупать квартиры и в условиях повышения ипотечных ставок?
М.Х.: Повышение ставок по ипотеке на 0,5-1% чувствительно для покупателей с низким доходом и низким первоначальным взносом. Рынок сильно вырос в последнее время за счет этой группы. Расширение спроса здесь остановится. Но потенциал спроса со стороны семей, которые будут улучшать жилищные условия, продавая свою старую квартиру сохранится. На наш взгляд, это перспективный и недооцененный сегмент как для банков, так и для рынка жилья.
В.К.: Высокий спрос на ипотеку сохранится как минимум до конца текущего года, несмотря на повышении ключевой ставки до 7,5%. Возможен даже всплеск активности на рынке недвижимости за счет покупателей, которые уже собирались брать ипотечный кредит, но откладывали. Незначительное повышение ставок заставит их быстрее принять решение. На сегодняшний день среди населения нет паники по поводу возможного роста ипотечных ставок. Если повышение ключевой ставки не приведет к значительному удорожанию ипотеки, то скорее всего не изменится круг лиц, готовых покупать квартиры за счет ипотечных кредитов. Скорее изменится структура сделок с недвижимостью: покупатели будут выбирать менее габаритное жилье, как более доступный вариант.
N.RU.: Стоит ли в ближайшее время ждать стагнации рынка недвижимости по образцу 2008, 2014 годов?
М.Х.: Рынок жилья и ипотеки чувствителен к внешним условиям. Пока таких предпосылок нет. Этот вопрос можно перефразировать – стоит ли ждать роста, стагнации или падения российской экономики? Незначительное повышение ставок пока не критично, а будущее развитие рынка будет зависеть от дальнейших шагов регулятора.
Рынку жилья нужны дешевые ипотечные кредиты, сектор строительства жилья сегодня как никогда зависим от кредитования. Это все понимают и, надеюсь, будут принимать опережающие решения на случай, если ситуация продолжит ухудшаться. Опыт субсидирования ипотечной ставки есть, его можно будет использовать и модифицировать для того, чтобы сохранить прогнозируемое развитие рынка жилья.
В.К.: В ближайшее время ждать стагнации рынка недвижимости не стоит, т.к. все осознают, что будет рост стоимости жилья и сейчас лучшее время для покупки квартиры. На рынке недвижимости сохраняется оживление, правда в основном за счет недорого жилья (хотя статистика показывает, что в последнее время население предпочитает дома комфорт-класса, а не эконом). При этом стоимость дорогого жилья несмотря на рост курса доллара снизилась.
N.RU.: Пойдут ли власти на попятную в вопросе отмены долёвки и ужесточения требований законодательства в условиях снижения спроса на квартиры?
М.Х.: Вряд ли. Решения приняты и уже реализуются. Корректировки возможны, но контуры изменения рынка заданы и вряд ли стоит ожидать радикальных изменений.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Как показывает практика, обычно законы не имеют обратной силы. На мой взгляд, и в случае снижения спроса на рынке недвижимости смягчения уже существующих требований законодательства не будет. Возможно, будут приняты меры по поддержке отдельных категорий граждан по примеру государственной поддержки семейной ипотеки.
N.RU.: Некоторые аналитики утверждают, что цены на недвижимость в России не растут. Так ли это?
М.Х.: Цены во многих российских городах перешли к медленному восстановительному росту. Но в отличие от предыдущих периодов, рынок жилья сейчас более дробный и дифференцированный. На многих рынках на фоне медленного повышения цен в среднем по городу сохраняются сегменты с отрицательной динамикой цен. Как правило это жилье низкого уровня, непривлекательные территории с избыточным предложением.
Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта»: В нашем ЖК пока не растут, но мы готовы поднимать цены после поднятия НДС – для нас подорожают практически все стройматериалы, строительная техника, зеленые насаждения для благоустройства и т.д. Вырастет сама себестоимость строительства, поэтому сдерживать цены не будет возможности.
N.RU.: Куда двинется рынок недвижимости в условиях снижения спроса, повышения ипотечных ставок и фиксации цен?
М.Х.: Пока не следует делать далеко идущих выводов от повышения ставки на 0,25%. У покупателей остается широкая вариативность выбора ипотечных продуктов. На текущий момент условий для радикальной смены трендов на рынке жилья нет. Дальнейшие корректировки рынка будут определяться не только внешними условиями, но и локальными факторами в конкретных городах.
N.RU.: Существуют ли инструменты помимо ипотеки, способные «подогреть» интерес к рынку жилья?
М.Х.: Ипотека сегодня слишком много значит для рынка жилья. Работающей альтернативы этому инструменту нет.
В.К.: Среди инструментов, которые потенциально могут «подогреть» интерес покупателей к рынку жилья может стать альтернатива классической ипотеки – накопительная. Проект закона о накопительной ипотеке в ближайшее время может быть внесен в Государственную думу. Новый финансовый инструмент представляет собой специальную схему, при которой в банке на специальном счете с определенной доходностью будет накапливаться первоначальный взнос на покупку жилья. Этот же банк предоставляет участнику программы кредит на упрощенных условиях и по минимальной ставке.
М. Н.: Они есть, и используются сегодня: жилищные кооперативы, ПИФы недвижимости, рассрочки от застройщика. Но это инструменты для тех, кто готов вносить половину и более стоимости объекта сразу, то есть для платежеспособных категория населения.