При покупке недвижимости стороны заключают договор, в котором указывается, кто у кого и что покупает и за какую стоимость. Сведения о предмете договора – его описание, количество, качество и цена договора, согласно гражданскому законодательству, – являются существенными условиями сделки.
Иногда продавец квартиры предлагает или даже настаивает указать иную цену договора – ниже той, по которой совершается сделка. Один из примеров: семья приобрела квартиру по цене 2,8 млн рублей. И благополучно проживала в ней полтора года. Недвижимость была куплена в жутком состоянии и требовала ремонта. Ремонт, конечно, был сделан, в него была вложена крупная сумма, около 400 тыс. рублей. Жизненная ситуация неожиданно изменилась, и вскоре новосёлам потребовалось продать жилье и переехать в другой район. Квартиру выставили на продажу, стоимость её была установлена в соответствии с рыночной ценой недвижимости и с учётом затрат на ремонт. За полтора года недвижимость в городе в целом подешевела, и с учётом этого «проседания» квартира даже с ремонтом не могла стоить 3,2 млн рублей, в которые она им обошлась. Риэлтор порекомендовала продавцам реализовать квартиру по цене 2,8 млн рублей, но они не согласились и установили цену в размере 3 млн рублей, пусть незначительно, но все же сократив таким образом понесённые затраты. В то же время юристы агентства недвижимости объяснили собственникам, что при таком раскладе у них возникает обязанность уплаты налога, который увеличит и без того большую денежную потерю. При продаже недвижимости они получили доход в размере разницы сумм – купили за 2,8 млн, продали за 3. Значит, налог нужно уплатить в размере 26 тысяч рублей.
Риэлторы отмечают, что в таком случае часто принимается решение о занижении суммы в договоре. При этом появляется необходимость в ещё одном документе, подтверждающем, что расчёт произведён в иной сумме. На рынке можно встретить варианты договоров неотделимых улучшений квартиры на ценовую разницу или обычные расписки, в которых продавцы подтверждают, что получили действительную сумму.
Существуют и иные обоснования заниженной цены. Но в любом случае покупатели недвижимости рискуют здесь тем, что при признании в будущем сделки недействительной продавец вернёт ровно ту сумму, указанную в договоре, а не её номинальную стоимость.
Напомним, что сделка может быть признана недействительной по разным причинам, наиболее распространённые – когда продажа совершена без согласия лица, которое требуется в силу закона, то есть супруга, наследника, доказавшего право на недвижимость, или совершена не собственником, а мошенником, подделавшим документы на квартиру, доверенность, подпись продавца в договоре, или гражданином, признанным недееспособным, ограниченно дееспособным или не способным понимать значение своих действий или руководить ими, или когда обнаружится, что продажа состоялась на крайне невыгодных для собственника условиях, по его принуждению, под угрозой насилия.
Итак, если сделка будет признана недействительной, сторонам возвратят все полученное по договору: продавцу – недвижимость, покупателю – деньги. Если цена занижена, есть риск вернуть меньше, чем отдано. А это несправедливо. Но теперь в данном вопросе наметился прогресс, и риск невозврата полной суммы уменьшился. В связи с тем, что Верховный суд РФ вынес определение по этому поводу (Обзор ВС РФ № 2 за 2018 год). Событие не прошло не замеченным юристами и риэлторами, которые сразу восприняли его как разрешение занижать цену в договоре купли-продажи недвижимости. В договоре стояла одна цена, а на деле покупателем уплачено гораздо больше, при признании сделки недействительной суд разрешил вернуть покупателю реально уплаченную сумму, а не заниженную. Главное при этом – наличие расписки, в которой указана реальная сумма сделки, и подтверждение продавца, что он приобрёл объект по этой цене.
Покупатель приобрёл земельный участок. В договоре цена была гораздо меньше той, по которой участок продавался на самом деле. Причина – экономия на налогах. Продавец дал расписку, в которой указана настоящая цена сделки. Сделка состоялась и была зарегистрирована в ЕГРН, покупатель оформил право собственности. Впоследствии выяснилось, что настоящий собственник земельного участка – муниципальное образование, которое лишилось его из-за мошенников, подделавших правоустанавливающие документы. Мошенников нашли, осудили, а участок передали в собственность муниципального образования. Затем покупатель подал иск к продавцу о возмещении убытков. Суд решал, какую сумму взыскивать с продавца, – ту, которая указана в договоре, или указанную в расписке. Верховный суд РФ определил, что при таких обстоятельствах договор должен считаться заключённым на сумму, которая указана в расписке, а качестве убытков с продавца земельного участка в пользу покупателя должна быть взыскана сумма, указанная в расписке.
Резюме
Сделки с недвижимостью иногда признаются недействительными. Это может случиться не сразу, а через годы владения приобретённой недвижимостью. Для признания сделок таковыми существуют веские основания. Если окажется, что в результате сделки были нарушены чьи-то права, суд восстановит права пострадавшего и вернёт ему недвижимость, а добросовестному покупателю присудит вернуть уплаченную сумму. Если в договоре указана цена меньше той, которую уплатили продавцу, покупатель может не получить полную сумму. Правда, есть исключение, связанное с документальным подтверждением реально уплаченной суммы в виде расписки. В связи с позицией Верховного суда РФ в отношении заниженной цены в договоре можно сделать вывод о том, что покупательские риски при заключении таких договоров действительно уменьшились. Но чтобы впредь, при признании сделки недействительной, не потерять денежные средства, нужно отдавать их по расписке, в которой указать их сумму полностью.
Светлана СОЛОВЬЕВА