Обращаясь к риэлтору, клиент полагает, специалист несёт ответственность за соблюдение договора и последствия проведённой сделки. Так ли это, какую ответственность несёт риэлтор при возможных негативных результатах? Мы провели небольшой опрос на эту тему среди экспертов рынка.
Риэлтор заинтересован в «чистоте» сделки
Дамир Хакимов, юрист международной сети агентств недвижимости «CENTURY 21 Россия»:
– Агентство недвижимости отвечает за подбор подходящего варианта сделки с недвижимостью для своего клиента, будь то продавец или покупатель. При этом агентство руководствуется не только пожеланиями клиента, которые обычно фиксируются в документах (цена, технические параметры объекта и т. п.), но и его подразумеваемыми интересами. Например, очевидно, что клиент заинтересован в том, чтобы сделка была исполнена, не была оспорена (признана недействительной), чтобы объект недвижимости не оказался некачественным (обременённым).
В классическом виде агентство недвижимости не оказывает услуг правового характера, поэтому не отвечает за проверку юридической чистоты. Однако на практике большинство агентств включают такой сервис в свой договор. Таким образом, теоретически при обнаружении проблем с приобретённой недвижимостью клиент вправе предъявлять претензии к своему агенту.
В большинстве случаев ответственность агентства недвижимости ограничена размером вознаграждения, но есть случаи, когда суд обязывал агента компенсировать убытки клиента, связанные с утратой (неполучением) собственности, в полном объёме. Для этого клиент должен доказать, что его убытки явились следствием явного непрофессионализма агента. То есть агент отвечает тогда, когда он имел возможность предупредить ущерб, но по своей халатности не сделал этого, например, не запросил информацию из доступных источников, либо намеренно скрыл имеющуюся у него информацию, которая могла бы повлиять на намерения клиента.
Часть вторичной недвижимости имеет в своей истории «тёмные пятна», которые сложно или невозможно прояснить доступными агенту средствами. Поэтому добросовестному агенту следует доводить до клиента информацию о возможных негативных последствиях приобретения конкретного объекта. От рисков, связанных с ненадлежащим выполнением услуг, агентство недвижимости может защитить страхование.
Ответственность есть, но не надо преувеличивать
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE:
– Как правило, юридическая проверка не входит в стандартный список услуг на вторичном рынке. Поэтому, если вдруг через полгода после совершения сделки к вам придут наследники бывшего владельца квартиры и им удастся отсудить у вас приобретённое жилье, то потребовать компенсацию за некачественно выполненную юридическую проверку не удастся, поскольку, согласно договору, это не входило в список обязанностей брокера. Поэтому, помимо соглашения на оказание услуг, стоит заключить с риэлтором договор на юридическое сопровождение сделки. Несмотря на то, что риэлторская деятельность не лицензируется и на законодательном уровне деятельность не регулируется, по факту агент по продаже недвижимости проводит множество проверок.
Считаю также, что риск нарваться на мошенника или специалиста, который фактически снимает с себя всю ответственность – на вторичном рынке выше, в сегменте новостроек – ниже, так как в этом случае сделка проходит несколько стадий контроля, в том числе и риэлторами. Здесь оценивается наличие всей разрешительной документации на строительство объекта, делается проверка по линии службы безопасности для того, чтобы проанализировать потенциальные риски конкретного застройщика. Регистрационная палата также проводит проверку документов от застройщика, прежде чем зарегистрировать договор долевого участия в строительстве.
Клиенты агентств имеют гарантии возмещения убытков
Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:
– Взаимоотношения агентства недвижимости (риэлтора) и клиента, заключившего с ним договор на оказание риэлторских услуг, регулируются законом о защите прав потребителей. Законом предусмотрено, что исполнитель обязан возместить в полном объёме убыток, причинённый заказчику, потребителю. Дополнительно федеральным законом предусмотрено, что риэлтор, не исполнивший в добровольном порядке обязанность возместить убыток, должен возместить ещё 50 процентов от суммы убытка, присуждённой по иску клиента. Итого, при отказе возмещать сумму убытка в размере 5 млн рублей агентство по решению суда вернёт уже 7,5 млн рублей.
В большинстве случаев профессиональная деятельность агентств недвижимости застрахована (в Екатеринбурге в основном агентства застрахованы на 5 млн рублей), что даёт дополнительные гарантии. Это могут быть как члены Уральской палаты недвижимости, так и не входящие в ассоциацию агентства. В обязательном порядке застрахованы риэлторские компании, прошедшие процедуру добровольной сертификации.
Резюмируя, можно сказать, что подводные камни существуют и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости – никто не может быть полностью защищён от банкротства застройщика и от криминала на «вторичке», но и гарантии по возмещению убытков агентством недвижимости тоже есть!
Светлана СОЛОВЬЁВА
