Аренда жилья без договора: расскажем про подводные камни.
Сдать в аренду жилье – вовсе не такое уж простое дело. Разрешая проживание посторонних в квартире или доме, владелец идет на серьезный риск. Кто даст гарантию, что помещение после отъезда квартирантов останется пригодным для жилья?
Закон пытается оградить собственника, сдающего жилье в аренду, предлагая в качестве оптимального способа регламентации отношений с квартирантами договор аренды жилья. Но далеко не все собственники хотят заключать такой договор. Аргументов много: необходимость в дальнейшем уплачивать налоги, невозможность «выгнать» из квартиры квартирантов здесь и сейчас в случае форс-мажора или из-за личной неприязни, и другие. Но всегда ли устная договоренность лучше? Разберем основные вопросы.
Нет договора – нет платы
Без договора квартиранты могут в любой момент просто-напросто отказаться платить за жилье, и в данном случае заставить их будет очень и очень трудно, ведь договора у вас нет.
Затопили соседей они – платите вы
Как за порчу имущества собственника квартиры, так и за порчу соседского имущества квартиранты, занимающие помещение без договора аренды, не будут нести никакой ответственности.
Нет договора – нет налогов?
Казалось бы, нет договора – нет основания для выплаты налога. Но это только кажется. Для налоговиков сам факт получения гражданином доходов от сдачи жилья в аренду уже является достаточным основанием, и устная договоренность в данном случае не спасет. Можно попытаться обойти закон, заявив, что указанный жилец проживал безвозмездно или не проживал вовсе, но налоговая служба не зря ест свой хлеб, и доказательства обязательно найдутся. Будут опрошены соседи и сам квартирант, запрошены выписки с банковского счета владельца квартиры – все это послужит доказательством того, что доход был получен и сокрыт.
Кроме того, если вы сдаете жилье по устной договоренности, судом это может быть расценено как намеренное уклонение от уплаты налогов, а это грозит увеличением штрафа минимум вдвое.
Собирай чемоданы и за порог
От форс-мажоров не застрахован никто, и в некоторых случаях необходимость срочно освободить квартиру может быть для собственника весьма острой.
При заключении письменного договора заставить квартирантов съехать до окончания срока его действия можно только через суд, даже если вы согласуете в договоре возможность его расторжения в одностороннем порядке.
Кажется, при заключении устной договоренности такой проблемы возникнуть не должно. Но здесь снова не все просто.
Рассмотрим гипотетическую ситуацию. Вы надумали продавать квартиру и уже нашли на нее покупателя, который завтра придет ее смотреть. Сегодня вы объявляете квартирантам, что завтра квартиру нужно освободить, и наутро приходите забрать ключи. Квартиранты же спокойно спят и не собираются паковать вещи, ведь они заплатили вам за проживание до конца месяца. Вы можете вытащить их вещи в подъезд сами и припугнуть полицией, но в первом случае это может грозить судом (если квартиранты докажут, что вы повредили их личные вещи или действовали самовольно), а во втором случае полиция просто не имеет полномочий выселять незаконных жильцов, так что все останется по-прежнему.
Единственным выходом остается суд, как и в случае с договором, который был заключен письменно.
К слову, не стоит обращаться в суд с заявлением о преступном захвате жилого помещения. Суду обязательно станет известно, что квартиранты были заселены по обоюдному согласию, а вам в этом случае может грозить серьезная ответственность за ложный донос.
Что же лучше?
Договор аренды жилья может показаться кому-то сложной и ненужной формальностью, однако следует иметь в виду, что в случае судебного разбирательства именно договор может стать главным обоснованием претензий к квартирантам. Добиться удовлетворения иска без договора куда сложнее.
© Закониус, 2018 г.
