2–3 месяца - процесс покупки
10-15 % - оформление сделки
1,5–2,0 % - ставка по ипотеке
В Германии иностранцы могут свободно приобретать все виды недвижимости: жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Германия — рынок продавца, поэтому условия продажи обычно диктует собственник, и покупатель платит комиссию маклеру (риелтору).
1. Подбор недвижимости
Покупатель определяется с целью покупки, типом недвижимости и бюджетом, после чего обращается к маклеру. Заключается маклерский договор, который обязывает клиента оплатить комиссию маклера при покупке: от 3 до 7 % от стоимости объекта, включая НДС. Клиент выбирает подходящий объект среди предложений маклера.
В это время покупатель обычно решает, собирается он оформлять покупку на физическое или юридическое лицо. От этого зависит величина налога на прибыль, если недвижимость планируется сдавать в аренду. Для физического лица налог рассчитывается по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 % (с учётом надбавки за солидарность), для юридического его ставка фиксированна и составляет 15,825 % (при условии, если сдача недвижимости в аренду — это единственная коммерческая деятельность юрлица). Регистрация компании занимает 2–4 недели и стоит 2–3 тыс. евро, её дальнейшее содержание обходится в 300–400 евро в месяц.
— Можно ли приобрести недвижимость, не приезжая в Германию?
— Личного присутствия покупателя требуют только две процедуры: открытие банковского счёта и регистрация юридического лица. Для остальных этапов выбора и покупки можно оформить у нотариуса доверенность на своего представителя в Германии.
2. Резервирование объекта
Выбрав конкретный объект недвижимости, покупатель заключает с продавцом резервационное соглашение, по которому маклер бронирует объект на срок, необходимый для составления договора купли-продажии других подготовительных действий. Как правило, при этом покупатель платит задаток в размере до 10 % от стоимости объекта.
В сделках с коммерческой недвижимостью стороны также подписывают письмо о намерениях (letter of intent, LOI), которое содержит ключевые условия сделки и сроки её заключения. Чаще всего при подписании LOI клиент не платит задаток и не несёт финансовых обязательств перед продавцом.
Юлия Морозова, старший консультант по инвестициям Tranio
На этом этапе покупатель открывает в одном из банков Германии расчётный счёт, с которого будет оплачиваться покупка. В дальнейшем этот же счёт можно использовать, чтобы оплачивать налоги, коммунальные и бухгалтерские услуги, получать арендные платежи. Если клиент оформляет ипотеку, то счёт обычно открывается в том же банке, который её выдаёт.
Чтобы открыть счёт, покупатель предоставляет резюме, паспорт и документы, подтверждающие легальность происхождения денег: банки обязаны проверять благонадёжность заявителя в рамках процедуры «знай своего клиента» (know your customer, KYC), направленной против отмывания денег и финансирования противозаконной деятельности. Обычно открытие банковского счёта занимает 5–7 дней, хотя в отдельных случаях KYC может затянуться на несколько недель.
3. Подготовительные действия
Как правило, перед покупкой дорогостоящей недвижимости, особенно коммерческой, покупатель заказывает всесторонний аудит объекта (Due Diligence). В эту процедуру может входить юридическая, техническая, финансовая и налоговая экспертизы, а также оценка рисков по заключению сделки. Аудит обычно длится около месяца и стоит от 0,5 до 1,5 % от цены недвижимости в зависимости от особенностей объекта.
В это же время, если необходимо, покупатель обращается в банк за ипотекой. В зависимости от условий банка и стоимости недвижимости нерезидент Германии может получить кредит в размере 40–70 % от цены объекта под 1,5–2,0 % годовых. Средний срок кредитования — 15–20 лет.
Ипотека дёшево замещает часть вложений, увеличивает доходность на вложенный капитал и помогает оптимизировать налог на доход, если инвестор планирует сдавать объект в аренду: выплаты по кредиту вычитаются из вашего дохода и тем самым снижают налогооблагаемую базу.
Юлия Морозова, старший консультант по инвестициям Tranio
Перед тем, как предоставить ипотеку, банки-кредиторы обязывают клиента заказать проверку объекта у независимых сертифицированных оценщиков, на основании результатов которой оценивают ликвидность недвижимости и существующие риски. Такая экспертиза становится для клиента дополнительной гарантией качества объекта и в среднем стоит 1–2 тыс. евро.Расходы на оформление ипотеки составляют около 1 % от суммы займа и оплачиваются покупателем после получения кредита.
4. Заключение договора
Для оформления сделки покупатель и продавец обращаются к нотариусу. Он составляет договор купли-продажи и согласовывает с обеими сторонами детали сделки.
— Кто выбирает нотариуса?
— Обычно это делает покупатель, поскольку он платит за нотариальные услуги. Все нотариусы в Германии независимы и представляют государственные структуры.
В частности, нотариус проверяет записи об объекте в поземельной книге(Grundbuch): сведения о бывших и действующих владельцах недвижимости, ограничениях на пользование, обременениях ипотекой или правами третьих лиц.
Согласовав все пункты, нотариус составляет окончательный вариант договора на немецком языке и назначает дату его заключения. Покупатель и продавец подписывают договор в присутствии нотариуса.
5. Оплата и регистрация сделки
После подписания договора нотариус вносит в поземельную книгу предварительную запись о новом собственнике. Покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости объекта. В зависимости от условий договора деньги перечисляются продавцу напрямую или через трастовый счёт (как правило, в крупных сделках).
Если у недвижимости есть обременение ипотекой, нотариус обычно договаривается с банком продавца о вынесении ипотеки из поземельной книги при погашении задолженности. В этом случае покупатель переводит необходимую сумму банку, а оставшуюся часть — продавцу.
После оплаты покупатель получает ключи и становится экономическим владельцем недвижимости: может пользоваться ею или сдавать в аренду. Он оплачивает налог на переход права собственности, комиссию маклера, гонорар нотариуса и регистрационную пошлину. Как правило, все эти расходы вместе составляют около 10–15 % стоимости объекта.
Когда продавец подтверждает получение средств, а налоговая инспекция — уплату налога, нотариус подает заявку на внесение окончательной записи в поземельную книгу. На основании этой записи сделка купли-продажи считается завершённой, и покупатель становится юридическим владельцем недвижимости.