Приватизированное жилье, безусловно, имеет ряд серьезных преимуществ:
- во-первых, собственник может распорядиться им по своему усмотрению (продать, подарить, завещать, сдать в аренду и т.д.),
- во-вторых, жилищные права собственника более защищены законом: все, кто стали бывшими членами его семьи, подлежат выселению в силу одного лишь этого факта.
Между тем, в некоторых ситуациях те же преимущества могут легко превратиться в недостатки.
Стоит лишь вспомнить о многочисленных примерах квартирных мошенничеств, которые с пугающей регулярностью всплывают в новостных сводках.
Приватизированная квартира, которой владеет одинокий пожилой человек, часто приманивает «специалистов» по нелегальным сделкам с жильем.
А вот с муниципальной квартирой мошенники не связываются: слишком уж сложно здесь заполучить собственность.
К явным минусам приватизированного жилья относятся также:
- дополнительные расходы собственника на содержание (обязательные взносы на капитальный ремонт, ежегодный налог на недвижимое имущество, содержание и ремонт внутриквартирного оборудования – труб, счетчиков и т.д.),
- риск утраты жилья (в результате несчастного случая – стоимость квартиры никто не компенсирует, если только она не была застрахована),
- невыгодная компенсация жилья в случае выселения из дома, признанного аварийным.
Собственник получает равноценную по площади квартиру, независимо от того, сколько человек вместе с ним проживало. А в случае с муниципальным жильем при переселении все члены семьи нанимателя обеспечиваются жилплощадью с учетом действующих нормативов.
В связи с этим многие собственники интересуются, как можно обратить приватизацию «вспять» – то есть вернуть квартиру обратно государству.
Такая возможность существует с 2002 года, когда в Закон о приватизации была введена соответствующая статья (9.1).
Четкого термина, который бы определял отмену приватизации, в Законе не предусмотрено, но в практике прочно закрепилось понятие «деприватизация».
Передать квартиру из частной собственности в государственную можно при соблюдении ряда условий:
1) приватизированная квартира не переходила к другим правообладателям (в порядке дарения, купли-продажи или по наследству),
2) квартира является единственным жильем для собственников,
3) на квартире нет никаких обременений (ареста, залога, долгов по уплате квартплаты или налогов).
К сожалению, нормативного акта, который бы предусматривал порядок оформления деприватизации, по сей день не принято.
Но это не является основанием для отказа в деприватизации. Фактически сложившийся порядок таков:
- собственник (или собственники) квартиры обращается в местную администрацию с заявлением о передаче жилья в собственность муниципалитета,
- представляет документы, подтверждающие отсутствие обременений на квартире (выписки из Росреестра, из подомовой книги, квитанции об оплате коммунальных платежей и т.д.).
Если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется разрешение органа опеки и попечительства на деприватизацию,
- заключается письменный договор о передаче жилья в собственность муниципального образования (со всеми собственниками),
- в Росреестр подается заявление о регистрации перехода права собственности на жилье к муниципалитету,
- с бывшими уже собственниками администрация заключает договор социального найма, и они по-прежнему проживают в своей квартире, только уже в статусе нанимателей муниципального жилья.
В случае смерти нанимателя договор перезаключается с одним из членов его семьи.
При этом следует учитывать две важные вещи:
- собственники, которые добровольно вернули государству приватизированную квартиру, лишаются в дальнейшем права снова участвовать в бесплатной приватизации жилья (считается, что они уже использовали его, приватизировав жилье в первый раз).
Не распространяется это правило только на несовершеннолетних детей, которые обязаны были участвовать в приватизации,
- деприватизировать квартиру можно только с согласия всех собственников.
Если хотя бы один из них не согласен, отменить приватизацию можно только в судебном порядке, сославшись на нарушение процедуры.
Кстати, в случае признания судом приватизации недействительной право на повторное участие в приватизации у всех ее участников сохраняется.