До девальвации рубля 2014–2015 годов многие россияне покупали недвижимость за рубежом без привлечения кредита, поскольку у них были свободные средства. Сейчас эта недвижимость требует повышенных валютных расходов на содержание, а капитал, «замороженный» в объекте, не работает.
В такие моменты некоторые владельцы начинают в панике продавать зарубежное жильё, но есть и более выгодный вариант решения проблемы. Например, можно получить кредит под залог имеющегося жилья и вложить полученные деньги в коммерческий объект или ценные бумаги. Так у инвестора появится возможность не только покрывать расходы на содержание зарубежного жилья, но и получать прибыль.
Плюсы схемы
Схема кредитования под залог имеющейся недвижимости обладает рядом преимуществ:
- для получения дохода не нужно продавать или сдавать в аренду имеющийся объект: заложенная недвижимость остаётся у инвестора и он продолжает ей пользоваться;
- инвестор получает выгодные условия кредитования;
- можно приобрести недвижимость, в кредите на покупку которой банки часто отказывают (например, дом престарелых), или вложиться в другие классы активов.
Как получить кредит под залог
Схема кредитования под залог существующего жилья состоит из трёх этапов:
- банк предоставляет кредит под залог имеющегося объекта недвижимости;
- инвестор использует полученные в банке деньги для приобретения коммерческой недвижимости или других активов;
- инвестор получает доход, который полностью покрывает текущие расходы на содержание жилья и обслуживание кредита, а в некоторых случаях —дополнительную прибыль.
Например, владелец жилья стоимостью 1 млн евро хочет освободить «замороженный» капитал и вложить его в доходную недвижимость. Для этого он берёт кредит под залог имеющегося жилья. Банк предоставляет ипотечный заём в размере 50 % от стоимости имеющегося жилья (500 тыс. евро) под ставку 2 % годовых. Инвестор использует полученные деньги для оплаты 50 % стоимости коммерческой недвижимости, общая стоимость которой также составляет 1 млн евро. Оставшиеся 50 % средств банк даёт под залог приобретаемой коммерческой недвижимости.
Средняя доходность коммерческой недвижимости — около 5,5 % в год, соответственно, объект стоимостью 1 млн евро ежегодно приносит примерно 55 тыс. евро. В итоге инвестор не только покроет расходы на содержание имеющегося жилья (около 15 тыс. евро в год) и затраты на обслуживание кредита (20 тыс. евро в год), но и получит прибыль.
Цели покупки
Кредит под залог имеющегося объекта можно получить для инвестиций в другой объект недвижимости или для покупки ценных бумаг. Средства можно также направить на погашение другого кредита, оплату обучения детей, лечение и т.д.
«В зависимости от кредитной политики банка на использование полученных средств может быть наложен ряд ограничений. Но это не обязательное условие,— многие банки готовы предоставлять такое финансирование и в виде нецелевых кредитов, то есть полученными ресурсами можно распоряжаться исключительно по своему усмотрению»,— поясняет директор по финансовым сервисам Tranio Кирилл Шмидт.
Стоимость объекта под залог
Получить кредит под залог для инвестиций в доходную недвижимость наиболее реально при наличии объекта стоимостью от 500 тыс. евро и выше, так как европейские ретейл-банки, как правило, либо не готовы рассматривать в качестве залога дешёвую недвижимость, либо их требования к заёмщику будут слишком высокими и трудновыполнимыми.
Условия кредитования
Брать кредит в Европе выгодно, поскольку банки выдают займы с низкой ставкой (около 2 % годовых) на срок до 20 лет. Страны с самыми дешёвыми кредитами по состоянию на первую половину 2016 года — Австрия и Германия.
Куда обращаться
Не все кредитные учреждения предлагают услугу финансирования под залог имеющейся недвижимости.
«Процедура оценки при этой схеме похожа на процесс оценки при получении классической ипотеки, только в залог передаётся объект, которым уже владеет клиент. Несмотря на это, не каждый банк, предоставляющий ипотечное кредитование, готов финансировать покупку под залог существующего объекта. Так как у клиента уже есть недвижимость, то у него, скорее всего, есть и счёт в каком-либо местном банке. Туда и следует обращаться в первую очередь»,— рекомендует Кирилл Шмидт.
Tranio помогает в получении кредита под залог имеющейся зарубежной недвижимости. Наши консультанты готовы оказать поддержку на всех этапах выбора объекта и финансирования сделки.
Юлия Кожевникова, Tranio