Апдейт от март 2022: Данная статья от 2018 года уже давно устарела!
Друзья, смотрю цены на турецкую недвижимость и просто поражаюсь. Насколько она обесценилась после падения лиры. Сейчас смотрю варианты квартир, чтобы еще раз купить и инвестировать в Турцию на дне.
Расскажу про то, как я уже побывал на рынке недвижимости Турции и покупателем и продавцом. Я успел не только войти в недвижимость, но и выйти. Так что если кто спросит, можно ли выйти с рынка, то можно - я прошел через это сам.
Я вошел на рынок Анталийской недвижимости в 2007 году. Приобрел там квартиру по нашему Евродвушку: 1 гостиная совмещенная с кухней + 1 спальня + 1 санузел + лоджия. Метраж 52 кв.м. Мне она очень нравилась: местоположение (западная часть Анталии) и близость к пляжу Коньяалты (1,5 км) и инфраструктура вокруг. В жилкомплексе открытый бассейн, парковка, спортзал (его правда не оборудовали, стояло пустое помещение). Из иностранцев со мной проживали: русские, бельгиец, немка, шотландка.
Процедура покупки для иностранцев тогда занимала 3 месяца, нужно было 2 раза приезжать в Турцию чтобы все оформить. Сейчас все стало намного проще и можно оформить сразу.
Турецкая лира из года в год девальвирует к доллару и это нормально. Если грубо прикидывать, насколько девальвировалась лира, настолько и росли цены на недвижку в год в лирах и в среднем в долларах цена особо не менялась, но так было до этого года, до нынешнего обвала лиры.
В 2015 мне понадобились деньги я продал эту квартиру. Я выставил ее в продажу и где-то через месяц она ушла (торговались немного – не без этого). Купил я ее за 60 тысяч лир, на тот момент это было 40 тысяч долларов в 2007, а продал ее за 110 тысяч лир, это на тот момент было 38 тысяч долларов в 2015. Вот такая инвестиция вышла, но зато попользовался я и мои родственники хорошо и не платили за отели. Процедура продажи оказалась очень простой. Купила ее турецкая учительница в ипотеку, чтобы сдавать в аренду. Мебель и кондиционеры я ей оставил в подарок. Сейчас сдает и мне приветы шлет, зовет к себе в гости на чай – она живет рядом с этой квартирой.
К слову, сейчас такую квартиру можно купить от 150 тысяч лир, или 1,7 млн руб, или 23 тысячи долларов.
Где покупают иностранцы в Турции.
Англичане покупают на Эгейском побережье – Калкан, Каш, Фетхие. Это отдельная тема для поста. Как-нибудь возможно напишу об этом.
Немцы и другие европейцы покупают Аланию и пригороды (и немного в Анталии).
Русские (россияне – я всех наших зову русскими) покупают в Анталии и в Алании.
В чем же разница Алании от Анталии?
Алания и пригороды (100 с лишним км от Анталии на восток)– это чисто курортная недвижимость, так как жизнь в Алании вымирает зимой. Выбор: квартиры, кондоминиумы, виллы.
Простые квартиры стоят здесь на порядок дешевле чем в Анталии.
Существуют также квартиры в кондоминиумах (типа гостиничных комплексов), ценник у них как у люксовой недвижимости и рассчитано на состоятельных людей.
Виллы это отдельные домики на холмах с видами на море, до моря надо ехать.
Для тех кто покупает для себя (не для аренды) и приезжает только летом (с апреля по октябрь), Алания хороший выбор и если рассматривать просто квартиру, то и в цене выигрыш большой.
Если же хотите сдавать в аренду, то возможно только летом.
Анталия. Так как это деловая столица туриндустрии, то жизнь здесь не замирает зимой, и так как я приезжаю обычно зимой, то мне нужно чтоб была жизнь. Квартиры можно сдавать в аренду круглогодично и они постоянно в спросе.
Русские покупают в двух районах Анталии – в Коньяалты (западная часть и одноименный пляж) и в Ларе (восточная часть и одноименный пляж). Такого понятия как цена за квадрат в Турции не существует вообще. Все зависит от близости к морю, вида, качества жилкомплекса итд. Даже метраж квартиры дается примерно. Можно самому замерить рулеткой при осмотре.
Плюс Коньяалты – находится прямо на пляже длиной 7 км с видом на горы, вышел из дома и пешком пришел к морю. В прошлом году власти стали расширять пешеходную часть на пляже. Русская школа находится в этом районе. Русские тут живут почти в каждом жилкомплексе.
Минус Лары – находится на скальной возвышенности, без пляжа, а до пляжа надо ехать на транспорте. Зато красивейшие виды на море. Плюс (а может и минус) – это деловой район города, и здесь более престижная атмосфера, нежели в Коньяалты.
Есть еще третий район Анталии – Кепез. Он далеко от моря. Квартиры там стоят раза в 2 дешевле чем в Коньяалты и Ларе, но он интересен для тех, у кого совсем денег впритык и иностранцы там как правило не покупают – район считается спальным рабочим районом. До пляжа добираться на автобусе с пересадкой. Знаю там один комплекс рядом с верхним водопадом Дюден, где купило много русских. Ну что ж, зато у водопада.
Прежде чем думать о выборе района, нужно приехать и пожить в каждом районе или регионе на аренде хотя бы по паре недель, почувствовать подходит ли вам район/регион, лежит ли душа к нему.
Я сам люблю Коньяалты и останавливаюсь там на квартире у знакомых, если конечно она стоит пустая. В Коньяалты есть много райончиков, но русские обосновались в основном в трех: Хурма, Лиман, Сарысу (самый запад города). Почему так? Это относительно новые районы, им где то чуть больше 10 лет, и когда начался бум покупки недвижимости со стороны российского рынка, большинство тогда покупали новостройки именно там. Сейчас в этих районах развилась вся инфраструктура для комфортной жизни: рынок, супермаркеты, клиники, банки, кафе, рестораны, фитнес, спорт, йога итд. Русская школа построила себе здание в Коньяалты-Сарысу и переехала из Лары несколько лет назад. Прикол в том, что кто-то из наших специально выбирал Лару и покупал там именно из-за школы для своих детей, а школа взяла и переехала. Сейчас русские дети из Лары вынуждены ездить в русскую школу в Коньяалты на школьном микроавтобусе – где то 40-50 минут ехать.
Цена в основном зависит от близости к морю, вида из окна, и качества жилкомплекса.
Правило: Чем ближе к морю, тем ликвиднее, то есть легче продать потом.
Цены могут отличаться в разы.
Вырастет ли цена на недвижимость в Турции? Вероятно, постепенно цены будут возвращаться к своему прежнему долларовому эквиваленту. Возможно, на это потребуется несколько лет.
Помните как в 1998 после дефолта в России цены на квартиры сначала упали в 4 раза в долларах, а потом в течение нескольких лет отыграли свои позиции. В Турции лира упала на 40% с начала года. Соответственно раза на 40% и цена на недвижимость в долларах.
В перспективе можно хорошо заработать на капитализации.
Сколько можно получать на аренде? Турция в прошлом году ужесточила контроль за черным рынком аренды. Краткосрочная аренда имеет сейчас свои правила сдачи и контроля (но она и приносит намного больше денег чем долгосрочная аренда). По долгосрочной аренде сейчас можно сдавать минимум на полгода и нужно регистрировать договор аренды у нотариуса. Государство везде хочет получать налоги.
По своей квартире, когда я ее сдавал в долгосрочную аренду, я имел около 6% годовых в долларах.
Примерно 200 долларов в месяц при стоимости 40 тысяч долларов. В лирах вообще трудно посчитать. Доходность какая то космическая получается.
Что покупать первичку или вторичку? На первичном рынке готового жилья у застройщика цены как правило завышены для иностранцев и их дают в Евро (хотя цены каждый раз надо смотреть и сравнивать, может уже стали давать в лирах). Все квартиры идут с чистовой отделкой. В данный момент на упавшем рынке я бы стал рассматривать первичку только в том случае, если альтернативы объекту действительно нет, да и то только после тщательного изучения вторичного рынка. Строящийся объект не стоит рассматривать вообще, слишком большие риски для иностранца.
Где искать предложения?
По моему опыту, на рынке риэлторов в Турции есть всякие фирмы и люди. Главное их умение: красиво говорить и умение убеждать. Может повезти и все пройдет гладко и честно. Но в большинстве случаев цена на недвижимость и/или сопутствующие услуги будет накручена специально для вас.
Есть также шанс, что вы вообще останетесь без квартиры и без денег, такие случаи тоже были, но при нынешней процедуре оформления это стало маловероятным, тем более вы не покупаете строящийся объект.
Самое главное найти честного риэлтора и по ходу переговоров и подбора объектов понять насколько вы ему/ей доверяете.
Как не переплатить?
Нужно чтобы вы смогли найти объекты, которые вам показывает риэлтор на общедоступных сайтах недвижимости, и чтобы цена совпадала с ценой на сайте риэлтора. Честный риэлтор вам может все это показать. Если же хозяин нигде не размещает предложение, а предложение только через данного риэлтора, то всегда смотрите альтернативы по цене и качеству. Он/она же и будет возить вас по объектам.
Честный риэлтор обычно берет комиссию 2% с продавца и 2% с покупателя и не скрывает свой процент. Честный риэлтор в вашем присутствии торгуется с продавцом и вы сами видите прозрачность цены. Честный риэлтор с самого начала дает вам подробный список ваших расходов по оформлению сделки.
Если же квартиру на сайте частных объявлений подал другой риэлтор и вы хотите эту квартиру или ее предложил вам ваш риэлтор, то ваш риэлтор и тот риэлтор просто поделят комиссионные между собой - цена на квартиру не меняется. Главное чтобы ваш риэлтор проверил квартиру на чистоту и провел сделку.
Самый популярный турецкий сайт недвижимости www.sahibinden.com ,
что в переводе означает “от хозяина».
На этом сайте я нашел, например, такие цены на неплохие квартиры:
-Квартира 1+1 (по нашему евродвушка 53 кв., есть бассейн) - 145 тыс.лир , примерно 1,6 млн.руб.
- Квартира 2+1 (трешка по нашему , 90 кв.м., есть бассейн) - 176 тыс. лир, примерно 1,9 млн. руб.
- Квартира 3+1 (четырехкомн. по нашему, 135 кв.м., есть бассейн и горки) - 225 тыс.лир, примерно 2,5 млн.руб.
Можно смотреть также люксовые варианты, виллы, кондоминиумы итд.
Если смотреть Аланию, то в Алании, как я писал до этого, цены на аналогичные варианты ниже.
Жилкомплексы бывают 3 основных типов:
1. без бассейна и без ничего (как правило стандарт класс)
2. С бассейном (как правило стандарт класс)
3. С бассейном, охраной, спортзалом, сауной – разные варианты (стандарт, премиум и делюкс класс)
Чем больше наворотов у жилкомлекса, тем выше месячная плата за услуги жилкомплекса.
Квартиры все с ремонтом, многие оставляют мебель.
