Как человек, половину своей сознательной жизни занимающийся покупкой-продажей квартир, могу со всей ответственностью писать то, в чем хорошо разбираюсь.
Итак, Вами принято решение инвестировать в недвижимость. Возникает несколько вопросов:
- какая сумма необходима?
- что купить?
- что потом с этим делать?
Про сумму - необходимо обратиться к анализу рынка недвижимости и просмотреть динамику по ценам. Мой вывод по региону Санкт-Петербург и Ленинградской области: если в кармане есть 1 600 000 руб., можно начинать инвестировать.
Теперь про вопрос: куда? Самый быстрый способ прибавления капитала - это покупка-продажа квартир на первичном рынке жилья (то есть в строящихся домах). Этот способ еще и самый надежный, когда знаете, что именно, где и у кого покупать. Все, как в банке, только процент больше. В разы.
В банк Вы приходите, кладете сумму на депозит и получаете с этой суммы проценты ежегодно, а то и ежемесячно.
На примере 1 600 000 руб. * 7 % годовых = 112 000 руб. в год.
Если депозит на два года, то соответственно полученную сумму умножим на два и получим 224 000 руб. за два года. После окончания срока вклада у Вас на руках оказывается сумма 1 824 000 рублей. Неплохо для тех, кто не хочет думать. Ну как, не хочет. На самом деле тоже важно, какой банк выбрать для открытия вклада. Гарантией банка является участие его в системе страхования вкладов. В настоящее время застрахована сумма 1 400 000 рублей, которая вернется Вам в случае, если у банка отзовут лицензию. Но можно разбить вклад на две суммы и поместить его в два разных банка. Тоже вариант, не спорю.
Я немного другим занимаюсь, а точнее вкладами не в банки, а в недвижимость. К примеру, есть 1 600 000 руб. Это сумма вполне достаточная для того, чтобы приобрести квартиру-студию в Ленинградской области. Только не просто приобрести, а купить с самой выгодной ценой, когда еще на месте стройки стоит совсем другое здание или максимум натянут баннер "Здесь будет ЖК "Василек" (Ромашка, Звездочка, предлагайте варианты).
И вот здесь и начинаются обычно у Вас сомнения: а если не достроится, а если обанкротится, а если не продам потом. Обращайтесь, все расскажу, поскольку обладаю всеми необходимыми аналитическими данными по рынку новостроек. Это уже тема для другой публикации.
Так вот: покупая сегодня квартиру-студию за 1 600 000 рублей, в большинстве случаев можно рассчитывать на 30 % прироста цены к окончанию строительства дома, то есть на 480 000 рублей за период. А средний период строительства в Ленинградской области и в Санкт-Петербурге 2 - 3 года. Это значит, что на руках у Вас будет уже не вложенная сумма 1 600 000 руб., а сумма с учетом дохода 2 080 000 рублей. Которую впоследствии Вы также вкладываете в приобретение квартиры. Для сравнения сразу, в результате закрытия банковского вклада у Вас на руках была бы сумма 1 824 000 руб.
Цифра 30 % - это средняя цифра, близкая к минимуму, поскольку все-таки такая студия будет стоить 2 200 000 руб. после сдачи. Поскольку я еще и руководитель оценочной компании, каждый день сталкиваюсь с документами для оценки квартир, из которых вижу цену их приобретения и стоимость этой квартиры на сегодняшний день, которая вычисляется по всем стандартам проведения оценки.
Есть, например, в Санкт-Петербурге застройщик, который некоторое время назад практиковал такой интересный ход - в договоре долевого участия был учтен пункт, согласно которому дольщик, если он по какой-то причине откажется принимать квартиру в собственность после окончания строительства дома, может расторгнуть договор долевого участия, и ему возвращается сумма с приростом, исходя из ставки 15 % годовых. А это, не больше, не меньше, а 45 % за три года. То есть, например, вложив 1 600 000 руб., дольщик получит дополнительно 720 000 рублей, а итоговая сумма в его кармане окажется 2 320 000 руб. Это, возвращаясь к тому, что предыдущие озвученные мною цифры были даже поменьше. Но, как показала практика, цена на квартиры после сдачи дома вырастала больше, чем на 45 %, и дольщики продавали их выше этой стоимости, не прибегнув к возможности расторжения договора долевого участия, гарантированной им застройщиком.
А вот теперь про вопрос: что с этим делать. Здесь уже решать Вам: захотите Вы ее продать или захотите впоследствии сдавать в аренду. Кстати, сдача в аренду студии в Ленинградской области принесет Вам минимум 15 000 рублей (коммунальные услуги и счетчики оплачиваются арендатором).
То есть у Вас есть теперь сумма минимум 2 080 000 руб. в виде квартиры, как мы посчитали на примере. И она же Вам приносит ежемесячную сумма дохода, опять же выше, чем на депозите в банке.
Простой расчет, 2 080 000 руб. * 7 % годовых = 145 600 руб. за год,
или 145 600 : 12 месяцев = 12 133 руб. А Вы сдаете эту же квартиру за 15 000 рублей. Только Вы собственник квартиры стоимостью 2 080 000 руб., и за эти деньги вполне можете ее продать, когда захотите повторить этот фокус. Да что там вполне можете - с руками оторвут. Потому что те, кто у Вас ее купит, побоялись два года назад вложить свои 1 600 000 руб. в долевое строительство, и им совсем не жалко отдать теперь Вам 2 080 000 руб. А Вы не побоялись, и молодец!
Следующий шаг - выбор следующей квартиры!
А вот о том, как правильно выбирать объект для инвестиции - в следующей статье, потому что тема очень интересная и востребованная.
На рынке действительно есть много заманчивых предложений, на которые не стоит обращать внимание. Лучше обратитесь к эксперту, который с этим каждый день сталкивается.
Поддержите, пожалуйста, мое начинание. Кликните значок "пальчик вверх", это дает мне стимул для дальнейших публикаций.
И, если нетрудно, подпишитесь на мой канал. Постараюсь, чтобы Вам было интересно.
Добавляйтесь в друзья на мою страничку ВКонтакте https://vk.com/marina_petrova_spb_rieltor
Я буду Вам очень рада.