Сегодня мы разом пройдёмся по большинству ICO-проектов, связанных с недвижимостью. Да, это не шутка. Такой текст возможен, потому что многие подобные компании тупо одинаковы. Точнее, одинаковы их взгляды на проблемы рынка и, в большинстве случаев, попытки реализация. Таким проектам кажется, что основных вопросов всего два: токенизация активов и снижение размера инвестиций, необходимых для входа на рынок. Вот лишь небольшая часть проектов, которые проводят практически идентичные ICO:
Проблемы рынка
Поговорим о том, что называют «проблемами» и действительно ли они таковыми являются.
Маленькие инвесторы
Каждый проект, связанный с недвижимостью, в своем White Paper пишет, как же сложно малым инвесторам в сфере недвижимости, на рынке только большие игроки и все в таком духе. В этот момент у меня в голове возникает вопрос: «А почему кому-то должно быть легко?»
Чтобы инвестировать в любой актив нужны знания и капитал, где-то больше, где-то меньше. Да, недвижимость, наверное, самый дорогой инвестиционный инструмент с одним из самых низких коэффициентов возврата инвестиций (ROI). Это огромный рынок с крупными игроками и, поверьте, если туда прибегут толпы хомяков со ста рублями, зажатыми в кулачок, легче никому не станет.
Инвестировать в недвижимость у вас вряд ли получится имея 1000 ₽ и даже 100 000 ₽. Я бы определил минимальную сумму вложений как 3–5 млн ₽. Поэтому единичные инвесторы с капиталом до 3 млн (около $50k) просто стоят в сторонке и наблюдают за тем, как большие дяди зарабатывают большие деньги.
Лично моё мнение: менять расклад на рынке инвестиций в недвижимость не стоит, кто бы и что не говорил. Может быть время ещё не пришло, а может быть это просто бесполезно, потому что дядя с миллиардом будет всегда сильнее толпы с десятками миллионов, даже толпы с миллиардом, потому что этот дядя на рынке тридцать лет и сделал себя сам.
Низкая ликвидность
Объясню: ликвидность — то, с какой скоростью вы можете продать актив. Так вот, проблема ликвидности существует на рынке недвижимости не просто так. Продать бизнес-центр за 50 миллионов рублей непросто. Продать его за 10? Легко, уйдёт за пару дней. Когда речь идёт о таких суммах, нужно взвесить всё: даже пыль на цветах в фойе.
Почему объект продают? Какую прибыль он приносит? Нет ли в факте продажи негативного подтекста? Может на хозяина наехала братва? А что будет с нами после покупки? Какой коэффициент окупаемости? И ещё вопросы, вопросы, вопросы. Не говоря уже о том, что не каждый может позволить себе такую покупку.
И тут появляется какое-то ICO, которое предлагает группе лиц (покупателям своих токенов) приобрести объекты недвижимости удалённо, без осмотра, в духе “купи кота в мешке”. Для всех, кто хоть чуть-чуть знаком с рынком, подобное заявление — дикость. Вы купите квартиру только по фотографии? Я, например, даже клавиатуру по фото не выберу.
Проблема ликвидности заключается в огромном количестве особенностей каждого объекта, а не потому что все на рынке плохие и боятся очередного ICO.
Это взято из WP одного из проектов, затем другого и третьего. Они практически одинаковы.
Таких проектов множество, и все хотят решить одну и ту же проблему
Решение проблем
MVP у криптопроектов из сферы недвижимости не встречал (действительно MVP, с прикрученным блокчейном), готового продукта тем более.
Для маленьких инвесторов
Опять же, разберемся. Какая хорошая для всех идея тут преобладает? Токенизация объекта, чтобы можно было купить 0,01 квартиры за 10,000 рублей. Разделить объект на малюсенькие кусочки, 1 кусочек = 1 токен.
Скорее всего выглядеть это будет так:
Ваня — 3 кв.м. (30 токенов)
Саша — 10 кв.м. (100 токенов)
Маша — 0,1 кв.м. (1 токен)
То есть, если Ваня и Саша захотят продать свои доли обыкновенному человеку, который в этих ваших криптовалютах не разбирается, то покупатель не будет полноправным хозяином, потому что есть у Маши есть 1 токен. Или ему скажут, вот в эти 0,1 кв.м. не наступать? Либо идея слишком сильно опережает время, либо она несостоятельна.
Небольшой экскурс в околофилософские края. В экономике есть такое понятие как «трагедия общин» (Tragedy of Commons). Суть в том, что если есть какая-то хорошая вещь, у которой много хозяев, то никто не будет заботиться о ее сохранении, все будут только пользоваться. Общее — значит ничье. Как сказал один из главных популяризаторов этой теории, Гарри Хардин: «самая важная мысль, которую нам сегодня следует осознать — это необходимость отказаться от принципа ресурсов общего пользования».
Одно дело биткоин, там один игрок не значит ничего, пока у него нет 51% мощностей, но в недвижке, где хозяин 1/10 площадей может запретить действия над всем объектом (например, продажу или снос), нужно быть очень рисковым человеком, чтобы вообще такой системой владения начать пользоваться. Организаторы ICO же считают или просто делают вид, что все в этом мире лапушки-зайчики и придут к консенсусу. Ну-ну.
Из более-менее известных проектов подобные решения предлагает Crowdvilla. Гостевые дома с несколькими хозяевами, которые могут договориться о пользовании. Токены ERC20, ничего особенного, кроме суммы сборов в 50,000 ETH ($14 035 500 по текущему курсу) и крайне невнятной идеи! В WP по делу написано 2–3 страницы, остальное про растущий уровень жизни и увеличивающийся объем рынка.
Для низкой ликвидности
Продолжим на примере Краудвиллы. Из вайпейпера:
«Компания будет действовать как некоммерческая организация, объединяющая технологию блокчейн и токенизацию недвижимости, чтобы обеспечить привлекательные ключевые характеристики своим пользователям».
Опять же: а как регистрировать недвижимость? Ни у кого я пока что не видел внятного объяснения этого вопроса, с которым я могу прийти к юристу и мне оформят все документы.
Если ни на кого не зарегистрировано, то получается, что объект ничейный, в таком случае он государственный. А товарищу майору, или судебному приставу пофиг на ваши токены и смарт-контракты. Глядя вам в глаза, они скорее всего скажут что-то типа:
А если здание зарегистрировано на юридическое лицо, то будет ли ваша доля подтверждена документально? Если нет, то вы не имеете никаких прав на данный объект. А если да, то решает ли это проблему ликвидности с моментальной продажей токенов?
Пока что это все очень и очень сложно. Непонятно, как это будет реализовано, да и сама идея выглядит так себе.
Команда
Почти в каждом проекте есть эксперты в области недвижимости, точнее хозяева агентств, которые работают на рынке определённой страны N-ное количество лет. Ещё есть кто-то по финансам, кто-то, кто знает про блокчейн и прочие. Эдвайзеры также знают рынок недвижимости и должны помогать.
Как по мне, команда тут играет не самую большую роль, потому что развивать утопичную идею не самое лучшее занятие.
Кстати, есть тренд в аналитике ICO — смотреть, чтобы каждый член команды был с 20-летним опытом работы в данной сфере и знал все на свете. Как будто Билл Гейтс до Майкрософт имел огромный опыт управления компаниями, ну или Цукерберг до создания Фейсбук.
А есть ICO, предлагающие другую модель?
Да, например Cryptectum. Все предельно просто — вы инвестируете некую сумму, вам дают токены, а прибыль распределяется пропорционально купленным токенам. Получается, это просто фонд, который инвестирует в недвижку.
Не надо путать их со сказочниками, которые пытаются сделать невозможное.
Выводы
Этот абзац содержит моё субъективное мнение. Сама сфера инвестиций в недвижимость не для ICO, тут просто невозможно работать с криптой. Очень много завязано на юридическом оформлении, опыте, чуйке, удаче. Никакой децентрализации не будет ещё лет 5.
И своим текстом я очень хотел донести простую идею: недвижка — это свой мир со своими правилами, тут крутые дяди и много юристов.
Все ICO, которые хотят токенизировать объекты недвижимости и продавать их как котов в мешке, без осмотра и по 0,1 м² — оторванные от реальности ребята. Мы тут на земле, машем вам ручкой и желаем удачи.
Автор мыслей и текста @cheredin
Больше обзоров и полезной информации — в Криптотеке.
