Где искать недвижимость, которая точно подорожает через 10–20 лет? Существуют десятки теорий, с помощью которых аналитики пытаются предсказать рост цен в разных локациях по всему миру. Одна из самых обсуждаемых идей — как на стоимость квадратного метра в городских районах влияет концентрация представителей гей-комьюнити среди его жителей. Редакция Tranio попыталась разобраться в истории нетрадиционного вопроса.
Джентрификация
Теория о влиянии ЛГБТ-сообщества на стоимость недвижимости связана с другим феноменом: «джентрификацией». Этот термин впервые использовала в 1964 году британский социолог Рут Гласс в своей книге «Лондон: аспекты изменения» (Ruth Glass «London: Aspects of Change»), описывая процесс, при котором более обеспеченные жители столицы стали заселять районы, традиционно занимаемые представителями рабочего класса.
В 70-х годах учёные стали использовать термин «джентрификация» по отношению к Нью-Йорку. Один из самых ярких примеров — район Уильямсберг на севере Бруклина: после закрытия местных заводов этнический состав жителей района стал меняться (как сообщается в докладе финансового контролёра Нью-Йорка Скотта Стрингера, в период с 2000 по 2015 годы численность латиноамериканцев сократилась на 16 %), а средний уровень доходов большинства жителей, по данным исследовательского центра NYU Furman Center, вырос с 40–60 тыс. долл. в год до 60–80 тыс. и более. В результате, стоимость аренды в Уильямсберге увеличилась сильнее, чем где-либо в Нью-Йорке: согласно подсчётам NYU Furman Center, если в среднем рост арендной ставки в период с 1990 по 2014 годы в городе составил 22,1 %, то в Уильямсберге аренда подорожала на 78,7 %.
Гейтрификация
Одним из первых о влиянии именно ЛГБТ-сообщества на рынок недвижимости в начале 2000-х заговорил американский исследователь Ричард Флорида (Richard Florida). Он пришёл к выводу о тесной связи сферы высоких технологий и креативного класса, к которому он относил богему и представителей ЛГБТ. Поэтому, по его мнению, районы, где кластеризовались представители этой группы, экономически развивались быстрее, и цены на жильё там росли сильнее, чем в других. Флорида сформулировал теорию «3Т»: технологии, талант и толерантность — три условия экономического развития городских районов. Его идеи вызвали общественный резонанс, и многие эксперты подвергли их жёсткой критике.
Однако теория Флориды нашла своих последователей. Так, британское издание The Guardian приводит результаты исследований социолога Амина Газиани (Amin Ghaziani): жильё в районах, где количество однополых пар составляет больше 1 % от общего числа жителей, стоит на 10 % дороже. Однако, по мнению Газиани, утверждение о финансовом преимуществе гей-комьюнити является мифом: «11,9 % однополых пар в США живут в бедности, для традиционных пар этот показатель составляет 5,7 %». Как пишет The Guardian, вплоть до 80-х годов XX века представителям ЛГБТ-сообщества крайне неохотно выдавали кредиты, поэтому им приходилось искать более дешёвую недвижимость, расплатиться за которую они могли бы без привлечения займа. К таким районам, например, в 50-х годах относился всемирно известный сегодня Сохо в Лондоне. Нетрадиционные покупатели были также более гибкими в выборе места жительства: бездетным однополым парам не приходилось искать районы с хорошей школой поблизости. Теперь многие представители ЛГБТ вынуждены покидать места, где они прожили несколько десятков лет: аренда жилья в этих районах больше им не по карману.
В июне 2017 американский портал недвижимости Trulia опубликовал исследование, посвящённое тому, как влияет соседство с представителями ЛГБТ на стоимость жилья. Trulia проанализировала данные переписи населения США и сайта знакомств OkCupid, чтобы получить информацию о том, в каких районах проживают пары и одиночки, принадлежащие к гей-комьюнити. Таким образом рассчитав «индекс ЛГБТ» для каждого почтового индекса, Trulia сравнила полученные результаты с данными о стоимости жилья в разных районах американских городов в период с 2012 по 2017 годы. Оказалось, что даже в 2012 году, когда американский рынок недвижимости находился в кризисе, стоимость квадратного метра в районах, где жили представители гей-комьюнити, была в среднем на 28,9 % выше, чем в остальных, а в 2017 году разница составила уже 36,8 % — очевидно, там американский рынок недвижимости восстановился быстрее. Самые впечатляющие результаты аналитики обнаружили в Нью-Йорке, Новом Орлеане и Бостоне: здесь цены в районах, густо населенных ЛГБТ-жителями, выросли на 56, 52 и 26 % соответственно. В то же время, эксперты Trulia задаются вопросом: а может ЛГБТ-сообщество просто выбирает дорогие районы, ведь их доход, поскольку у них в большинстве случаев нет детей, выше?
Таким образом, дискуссия о влиянии гей-комьюнити на рост цен на недвижимость остаётся открытой: пока сами сторонники теории путаются в аргументах и кажутся не слишком уверенными в своей правоте. Почему цены на недвижимость в районах, заселённых представителями ЛГБТ, выше? Эксперты говорят, эта загадка напоминает им другой риторический вопрос: что было раньше, яйцо или курица?
Елена Изюмова, Tranio