К сожалению, не многим удается получить в собственность целую квартиру или дом, поэтому нередко приходится довольствоваться лишь частью – долей в праве общей собственности.
Безусловно, владелец доли признается собственником, а следовательно, имеет право пользоваться жильем.
Но здесь есть один большой минус: помимо него у жилого помещения есть и другие собственники, которые имеют ровно такие же права.
Подобное совместное владение жильем, особенно если собственники – не члены одной семьи, редко когда обходится без конфликтов.
И самым опасным их последствием может стать лишение собственника своей доли, а следовательно – и жилья. Рассмотрим все ситуации, когда такое действительно возможно.
1. Раздел долевой собственности.
Вполне понятно стремление сособственников разделить имущество и стать, наконец, единоличными владельцами своих законных метров.
Поэтому каждый из них может в любой момент потребовать раздела общей собственности и выдела своей доли.
Если соглашения по этому поводу достичь не удастся, то разделом займется суд – и тогда нет никакой уверенности в том, что вариант раздела устроит всех сособственников.
Приведу в качестве примера спор о разделе между двумя совладельцами земельного участка, на котором находились два жилых дома и сарай (Верховный суд, дело № 4-КГ17-66).
У одной сособственницы было 24/100, у другой – 76/100 на все это имущество.
Суд с учетом технического заключения о возможных вариантах раздела выбрал самый простой, который не требует ни реконструкции домов, ни установления сервитутов: владелица 76/100 получила оба дома и часть участка, необходимую для их использования, а та, у которой меньшая доля, получила остальную часть участка и сарай.
В итоге вторая сособственника лишилась права проживать в обоих домах, хотя до раздела такое право у нее было на все жилые помещения вместе с участком.
Верховный суд признал раздел законным, т.к. он позволяет пользоваться имуществом отдельно и не требует дополнительных затрат, а также подтвердил, что суд может разделить долевую собственность по своему усмотрению, если сами сособственники не пришли к согласию.
2. Признание доли малозначительной.
По закону каждый сособственник может требовать выдела своей доли. Если же такой выдел технически невозможен, то заменить долю в жилье на деньги можно только с согласия сособственника.
Иными словами, принудительно выкупить долю нельзя. Но это лишь общее правило, из которого есть одно важное исключение: такой выкуп возможен, если долю признать малозначительной.
Причем суды придерживаются такой позиции, что принудительный выкуп возможен, даже если сособственник и вовсе не выражал намерение разделить имущество.
Четких критериев малозначительности в законе не содержится: в каждом случае суд решает этот вопрос с учетом конкретных обстоятельств дела.
Как ни странно это звучит, но даже вполне серьезная доля (1/3, 1/4, например) может при определенных условиях оказаться малозначительной, и тогда ее владельцу придется продать ее – причем по той цене, которую определит суд, а не он сам.
В качестве примера можно привести дело о признании малозначительными по 1/6 доли в квартире у двух сособственников (т.е. фактически это 1/3), которые не приходились членами семьи остальных владельцев жилья (Верховный суд, дело № 5-КГ17-51).
Суд признал, что выделить отдельную комнату в квартире, равноценную долям ответчиков, возможности нет.
А сами ответчики, по мнению суда, не имели интереса во владении спорной квартирой (они не предпринимали попыток вселиться в это жилье, не участвовали в расходах на содержание квартиры, жили фактически в другом месте).
В итоге им выплатили компенсации в соответствии с рыночной оценкой долей и собственниками они быть перестали.
Кроме того, есть прецеденты, когда суд, признав долю малозначительной, отказывал сособственнику во вселении в жилое помещение (Верховный суд, дело № 67-КГ16-3), т.е. фактически запретил ему проживать в квартире, где была его доля.
3. Рейдерский захват жилья.
Никто не запрещает сособственнику распорядиться долей по своему усмотрению – в т.ч. и передать ее третьим лицам.
Если продать долю «на сторону» достаточно проблематично (нужно сначала предложить выкупить ее сособственникам – см. здесь), то подарить можно в любой момент.
Этим по сей день пользуются т.н. «квартирные рейдеры»: они покупают долю в квартире, оформляя это договором дарения, затем вселяют в жилье «асоциальных элементов» или же напрямую принуждают остальных сособственников передать им свои доли за бесценок.
В итоге владельцы долей остаются без крыши над головой, и не всегда, к сожалению, правоохранительным органам удается вовремя вмешаться в ситуацию.
Как видно, доля в жилом помещении иногда может сыграть роль бомбы замедленного действия. Поэтому всегда лучше мирно договориться с сособственниками и поделить жилье, нежели постоянно жить в ожидании взрыва.