Самый простой договор при покупке жилья - это договор купли-продажи. То есть когда один собственник продает квартиру другому собственнику. Это самая простая схема рынка недвижимости. Но и здесь можно столкнуться к неприятными моментами.
Договор купли-продажи (КП) - важно знать
Важно знать про договор КП:
- самый прозрачный договор
- надо внимательно принимать ключи
- надо внимательно передавать деньги
- проконтролировать получение своего экземпляра после регистрации в Росреестре
Но и тут бывают подводные камни.
Почта России потеряла письмо с КП
С моей старой квартиры мне так и не дошел зарегистрированный договор купли-продажи. Уже полгода я пытаюсь сделать дубликат, но пока ничего не выходит.
После продажи квартиры в другом городе у меня уже не было времени ждать регистрацию в Росреестре, поэтому я улетела домой.Агент по доверенности получила подписанный и зарегистрированный договор КП и отправила его мне Почтой России.
Если честно, я не проконтролировала момент, чтобы она отправила его ЗАКАЗНЫМ письмом. Ведь для меня это были очевидные вещи. И агент отослала договор КП обычным письмом без уведомления и объявления ценности. Ну, собственно, этот договор и потерялся.
СБР от Сбербанка - система безопасных расчетов
Ох, сколько нервов я потратила, пока читала про эту систему СБР, по которой проводились сделки в том городе, где продается квартира. Писала, что, мол, деньги не приходят по 3 месяца, что приходят не полные суммы.
Я уже была готова к самому худшему: я отдам ключи, подпишу договор - а денег не получу. На деле все прошло идеально.
Первый взнос мне передали из рук в руки прямо в банке в день продажи. Остальное - пришло на следующий день после регистрации договора КП в Росреестре. Сделку вели агент и юрист, они все контролировали.
Вот и спрашивайте потом, зачем нужна агенты.
Кто за что платит?
Если продавец принципиально настаивает на передаче денег через ячейку, надо договориться нести расходы за аренду ячейки пополам.
Если продавец хочет, чтобы банк проверил наличные средства на подлинность - эту услугу он оплачивает сам.
Передача ключей - сколько должно быть экземпляров
Изначально ключи от ячейки находятся у покупателя, ведь пока договор КП не зарегистрируют, деньги принадлежат покупателю (или его банку, если это ипотека).
Если расчет идет через ячейку, то ключи можно обменять на ключи от ячейки.
Важно помнить, что за потерянный ключ от ячейки отвечаете вы, так как ячейка открыта на вас. Даже если вы отдаете ключи от ячейки продавцу в обмен на ключи от квартиры, а он потеряет их к моменту регистрации договора КП и раскрытия ячейки, то платить все равно придется вам.
Вам повезет, если будет нормальный адекватный продавец: сам потерял, сам заплачу. Но официально ячейка числится за вами и банк ждет деньги от вас.
Сколько продавец должен передать комплектов ключей?
При покупке "вторички" должно быть 3 комплекта ключей минимум. Потому что все замки продаются с минимум тремя наборами отмычек. Если после подписания договора КП вам передают 2 или 1 комплект ключей, задавайте вопрос - где ключи? у кого? кто жил в квартире, кроме собственника?
Когда я продавала свою квартиру, я не могла собрать всех комплектов, потому что они были разданы толпе народа - квартирантам и соседям, кто приглядывал за квартирой. Конечно, бегать по всему городу и собирать ключи я не стала.
Моя покупательница удивилась, что я передаю ей всего 2 комплекта, но поскольку цена квартиры была сильно ниже рынка, то особо долго мы этот момент не выясняли. Но вообще здесь надо быть внимательнее.
Конечно, надежнее всего поменять замки при вселении в квартиру, где уже кто-то жил. Но я не меняла, потому что мне бывший собственник передал мне аж 4 комплекта. :)
Расписки от продавца
После регистрации договора надо будет пойти в МФЦ, забрать свой экземпляр, потом поехать в банк и предъявить подписанный договор. Это нужно для раскрытия ячейки. Без вашего участия ячейку не раскроют. В обмен на предъявление своего договора нужно взять расписки у продавца.
Должно быть минимум 2 расписки. Они составляются агентами и юристами заранее, но окончательная версия согласовывается уже в банке в день сделки, когда присутствуют обе стороны. Эти бумаги пишут от руки на обычном форматном листе А4. Их пишет продавец для предъявления вам, как покупателю.
При согласовании договора КП и содержания расписок риелторы иногда долго спорят, кто из них прав. Но к единому знаменателю все равно надо прийти.
У меня было 2 расписки. В одной из них прописывается обязанность продавца выплатить неустойку покупателю, если он передумает продавать жилье до момента перехода права собственности. А вторая расписка была о том, что продавец готов оплатить все КУ, если вдруг всплывут какие-то платежи после совершения сделки.
Раскрытие ячейки только в обмен на доверенности от продавца
В день сделки при подписании договора КП и расписок с обеих сторон, важно на оборотной стороне поставить свою подпись (подпись покупателя) и дату. Потом, когда приедете в банк предъявлять договор КП для раскрытия ячейки, обязательно посмотрите и проверьте свои подписи и дату!
Не предъявляйте свой подписанный договор КП в банке, пока не получите от продавца расписки. Имеете на это право, особенно если чувствуете какой-то подвох или не уверены в продавце.
Доверенности могут отличаться! Вот для этого и нужен агент, который в зависимости от сделки будет защищать ваши интересы как покупателя в момент составления доверенностей.
Подписывайтесь на канал! Ваш вопрос про недвижимость можно задать здесь.
Мы в Инстаграм. Наш канал Телеграм "Накопить и вложить".