Недвижимость для начинающих - так мы назовем свою первую главу. Что же такое ФЗ-214 и ДДУ? Говоря сухим юридическим языком, ФЗ-214 - это Федеральный закон от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». А если выражаться проще, то в этом законе установлены гарантии защиты прав и имущества граждан, которые приобретают квартиру в строящемся доме. Гарантии эти распространяются на покупателей, заключивших ДДУ (договор долевого участия). Что даёт ДДУ: гарантирует, что вы не покупаете несуществующий объект (в договоре указываются: номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и т.д.); исключает возможность двойной продажи квартир (договор подлежит государственной регистрации, и только с момента такой регистрации считается заключенным); при банкротстве застройщика, у всех дольщиков в залоге остаётся земельный участок и строящийся на нем объект.
1 июля наступил переходный период к обновлённому ФЗ-214. После принятия поправок в который, в отношениях застройщик-покупатель появится третье лицо - банк. И при покупке квартиры свои кровно заработанные деньги покупатели будут нести не застройщику, а класть на специальные эскроу-счета в банке. И только достроив дом и введя его в эксплуатацию, застройщик сможет снять деньги покупателей с этих счетов. А на что же застройщики будут строить, если не на деньги дольщиков, спросите вы? И мы вам ответим, компании-застройщики будут привлекать заемное проектное финансирование все в банке. И в отличие от денег дольщиков, девелоперы будут платить процент за данный кредит. Поэтому на рынке недвижимости бытует мнение, что после перехода на новую схему продаж, цены на недвижимость немного пойдут ввысь. И если до ситуации с банкротством Urban Group была вероятность отсрочить изменения в ФЗ-214, то на данный момент отказ или перенос перехода к проектному финансированию маловероятен.
Анастасия Малкова, коммерческий директор группы компаний STONE HEDGE отмечает, что конечные покупатели почувствуют изменения через несколько лет, когда цены ощутимо скорректируются в сторону увеличения. «Для покупателей грядущие изменения в 214 ФЗ могут обернуться только одной проблемой – повышение цен на квартиры. Конечно, мгновенных изменений не произойдет, скорее всего, они начнут ощущаться через два-три года, как только рынок окончательно адаптируется к новым реалиям. Но то, что рост цен неизбежен, это очевидно. Теперь в сделке между девелопером и дольщиком появляется третье независимое лицо - банки, которые с июля 2019 года и будут осуществлять финансирование проектов. Банковские деньги, в отличие от средств дольщиков, более дорогие, поэтому застройщики будут вынуждены включать издержки в стоимость квадратного метра. Конечно, все эти меры принимаются в целях повышения защиты прав дольщиков, и, безусловно, рынок недвижимости станет прозрачнее и надежнее для них. Но возможно уже не столь доступным, как сегодня. Например, вполне возможно, что с повышением роста цен на квартиры увеличится и тело кредита на нее, а значит и увеличится срок кредитования. Это может привести к тому, что через какое-то время мы рискуем увидеть снижение спроса на квартиры за счет увеличения срока оборачиваемости на рынке. Поэтому важно, чтобы параллельно с изменения 214 ФЗ параллельно развивался ипотечный рынок и снижалась базовая ставка. Ну и конечно, инвестиционная привлекательность жилой недвижимости практически исчезнет. А значит на рынке практически не останется инвесторов. Сейчас покупатель может расплатиться наличными средствами или приобрести квартиру на раннем этапе строительства по выгодной для себя цене. По новому 214 ФЗ такой возможности уже не будет», - заключает эксперт STONE HEDGE.