При покупке готового жилья есть одна-единственная схема - купля-продажа. А вот при покупке новостройки - схем около десяти. Когда я впервые столкнулась с этим, у меня кружилась голова. Сегодня попробую простыми словами рассказать, какие бывают договора и с какими сюрпризами я столкнулась.
ПДКП - предварительный договор купли-продажи
Вообще, я его не очень люблю, потому что опять же, если почитать, что про него пишут, то все плохо и мы все умрем. :)
Но для кого-то ПДКП станет палочкой-выручалочкой. Главное, выбрать надежного застройщика.
Отличие ПДКП от ДДУ
При подписании ПДКП вы тоже покупаете стройку. Но эта стройка будет сдавать вот-вот - в течение 2-3-х месяцев.
- В отличие от ДДУ, ПДКП не регистрируется сразу в Росреестре.
- Ключи получаете сразу, но квартира еще строится!
То есть если рассматривать худший сценарий, то вам могут подсунуть ПДКП, а потом просто не передать ключи. И в этом случае вы ничего не докажете, так как ПДКП не зарегистрирован в Росреестре.
Такие "серые" схемы жестко пресекаются, но все же надо быть внимательным и подписывать ПДКП только с надежным застройщиком
ПДКП предлагается в случае, когда объект достраивается значительно раньше срока. Как, например, было с Грендандией-2 в Девяткино от Сетл Сити, когда дом сдали на 9 месяцев раньше срока. 9, Карл!
Сама лично я ПДКП не заключала, но его заключала моя сестра, которая и поделилась со мной всеми подробностями.
- ПДКП предлагает застройщик, если у него осталась горстка квартир "для своих".
- ПДКП не найти через доску объявлений или Яндекс.Недвижимость.
- Об таких договорах может знать только хороший агент, у которого в городе уже связи и везде свои люди.
- ПДКП следует заключать ТОЛЬКО с надежными застройщиками, если никакого другого договора больше нельзя заключить.
- Если застройщик сомнительный с плохой репутацией, то на ПДКП могут обмануть - и продать вам уже проданную квартиру, например.
Зачем заключать ПДКП? Почему нельзя ДДУ?
Например, вы покупаете квартиру в новостройке, которая уже сдана в эксплуатацию и принята ПИБом, но еще не началась приемка квартир. То есть по факту вы не можете заключить ДДУ, так как это уже не стройка и вы не являетесь дольщиком. Но и договор купли-продажи не подойдет, ведь квартира еще не принята собственником.
Опять же о таких вариантах может знать только хороший агент или инвестор - по объявлению такого не найдешь.
Для собственного спокойствия и перестраховки ПДКП лучше заключать с ипотекой, чтобы банк все досконально проверил и обезопасил вас.
Кстати, если застройщик - банкрот, дольщики смогут расторгнуть ДДУ. А ПДКП?
Обычно, когда застройщик разоряется, то из числа дольщиков формируется ТСЖ, которому и передается во владение недострой и земельный участок.
Однако на сегодняшний день закон не позволяет без суда расторгнуть заключенные договоры долевого участия. Это затрудняет завершение строительства проблемных объектов.
В этой связи в Госдуму от Саратовской областной Думы поступило предложение о прекращении действия зарегистрированных ДДУ и снятия обременений (в том числе, по ипотеке), в момент, когда арбитраж признал застройщика банкротом. Дополнительные суды с дольщиками Саратовская Дума предложила не делать.
Если предложенные поправки вступят в силу, то заявление регистраторам о необходимости корректировки Росреестра направляет арбитражный управляющий в течение 30 дней без участия дольщиков. Обременение по ипотеке должны снять в течение 5 дней.
Про ПДКП таких сведений и предложений не поступало.
Итоги по ПДКП
- информации об объектах ПДКП нет в обычных объявлениях на Циане, Новострой-СПб и т. п.
- ПДКП есть не у всех застройщиков (у Сетл Сити есть)
- нет регистрации в Росреестре
- ключи дают сразу, но въехать в жилье сможете только после приемки квартиры у застройщика
- надежнее и безопаснее заключать ПДКП с ипотекой в Сбербанке, ВТБ, Банке Санкт-Петербург или другом надежном банке, чтобы банк проверил еще раз все документы и в случае какой-то серой схемы застройщика остановил сделку.
Еще есть договор ЖСК. Знаю, что по нему работает один надежный застройщик в Петербурге - ЛенСпецСМУ. Но про ЖСК я ничего не знаю, сама никогда не заключала. Про мой опыт подписания ДДУ и неприятные моменты можно почитать здесь.