Вот прям звонком от клиента сегодня навеяло. Звонит наш клиент и заказывает оценку для Газпромбанка. Согласовали выезд на 14.00, и он говорит, а можно же ее уже забрать, да? Или вот еще распространенный вопрос: "Оценщик у нас только что был, все ОЦЕНИЛ, хотим забрать отчет".
Отвечаю: нет, нельзя ее сейчас забрать. Почему: потому что, когда оценщик выезжает на объект и фотографирует его - это не есть оценка, это фотофиксация. Когда он его сфотографировал - он его не оценил, а только сфотографировал. Оценка производится по стандартам и требованиям каждого конкретного банка, поэтому мы уточняем, для какого именно банка нужна оценка. Только после того, как оценщик доберется до офиса, он приступит к изготовлению отчета. Непосредственно отчет изготавливается в срочном темпе около 2-3 часов, потом он распечатывается, прошивается, подписывается и выдается на руки заказчику. Причем, этот временной промежуток указан для несложной оценки, где не надо долго волшебничать над ценой, над подбором аналогов. То есть, для совершенно типовой квартиры по совершенно типовой цене. Но: выезд на объект может быть проведен вечером, а с утра клиент уже приезжает за отчетом. Оценщик ведь это робот, просто качественно сделанный :-) Не отличишь от оригинала. Ему не надо домой, ни есть, ни спать, ни элементарно отдыхать. Вечером на выезд - и за работу, милок, скоро за оценкой приедем.
Для этого есть срочные оценки, да, но они стоят дороже, именно потому, что оценщик занимается ТОЛЬКО заявкой одного заказчика. А в это время же есть еще заказы.
И в трех словах ведь хотела рассказать, а, видимо, не получится.
Вкратце: заказы формируются заранее, то есть, сегодня до обеда мы согласовываем выезды на после обеда и на завтра. Потом распределяем заказы по оценщикам, исходя из локации объектов. Чтобы один оценщик не ездил туда-сюда по городу, это не результативная трата времени. Поэтому одному оценщику выдается пул заказов, по которым согласовано время и он едет фотографировать объекты. И после первой же заявки он не едет в офис делать отчет, нет. Он едет по другим объектам. Поэтому всегда у клиентов уточняем, срочная ли у них оценка. После того, как оценщик потратил половину дня на выезды, вторую половину дня он тратит на приведение в порядок тех фотографий и документов, которые оказались у него в распоряжении для дальнейшей работы, и, собственно, приступает к изготовлению отчетов об оценке.
Как это происходит (описываю совсем кратко, дополнительно есть несколько промежуточных этапов работы, которые будут непонятны и неинтересны, но тоже занимают время, поэтому их я не упоминаю):
1. Сначала оценщик подбирает объекты, аналогичные объекту оценки, то есть квартире (возьмем для удобства именно квартиру), на которую нужно сделать отчет. То есть объекты, максимально схожие по показателям: метраж, этаж/этажность, материал дома, вид отделки (оценщику не важен цвет обоев, ему важно отнести объект к той или иной категории), вид из окна, наличие балкона и многим другим. Таких аналогов должно быть не менее 5 ( в Сбербанке допускается 4). Причем, аналоги должны быть примерно в одной ценовой категории. И да, для расчетов берется площадь без учета балконов/лоджия. Мне, конечно кажется, что это неправильно, потому что цены на аналогичные объекты указываются именно с учетом балконов. Но оценщики подчиняются законам, стандартам и прочим нормативно-правовым актам. А иначе их отчет не примут в банке. По возможности, конечно же оценщик созвонится с продавцом объекта-аналога и может попросить уточнить площадь без учета балкона, но, почти в 100 % случаев его ждет негативное отношение продавца, которому оценщик не интересен. Ему важен покупатель. Поэтому и остаемся в итоге без уточненных площадей.
2. Все подобранные аналоги оформляются в таблицу, в которой наглядно указаны все характеристики объектов. Исходя из различий в аналогах (ну не могут быть все аналоги одинаковыми), оценщиком делаются корректировки в сторону уменьшения либо в сторону увеличения цены.
Например, в квартире, которую нужно оценить, есть балкон, а в одном из аналогов балкон отсутствует, тогда к нему применяется корректировка в размере, определенном на основании справочников. Справочники эти выпускаются специализированными изданиями, и применяются в работе оценщиками при наличии необходимости внести корректировки. Ведь квартира без балкона будет стоить меньше, правда? Конечно же, при остальных одинаковых характеристиках. То же самое с этажом расположения. Если оцениваемая квартира расположена на 1 этаже, а остальные объекты-аналоги на средних этажах, то в настоящее время делается для нее корректировка в размере 5 %, для последнего этажа 3 %. То есть, она будет дешевле остальных аналогов на этот процент. И так с каждой из характеристик объектов.
3. В результате внесенных корректировок расчетным путем становится определенной стоимость объекта оценки, то есть квартиры, которую сфотографировали. Для некоторых банков еще указывается ликвидационная стоимость, которая также определяется расчетным путем либо на основании анализа рынка экспертным путем.
4. Затем обрабатываются фото и документы, которые оценщик получил в результате выезда на объект. Обрезаются края прошивов, пальцы, которые частенько вылезают при фотографировании, например паспорта, и прочие ненужные вещи. Фотографии тоже осветляются-поворачиваются-обрезаются и отбираются таким образом, чтобы специалист в банке который не был в этой квартире, мог понять, какое именно помещение запечатлено на определенном фото.
5. Следующий шаг — это добавление фотографий и документов в отчет об оценке, с описанием каждого ракурса и согласно нумерации помещений.
Например, это не комната, это помещение № 5 на поэтажном плане. И опять же, никто же не знает, есть ли из этой комнаты еще один выход. А его тоже нужно отразить в отчете. Чтобы в дальнейшем банковский специалист, который будет проверять наш отчет, без труда разобрался, где что расположено.
У многих, кстати, возникает вопрос: а чего там фотографировать, там же только бетонные блоки (это для оценки только что сданного жилья). Так вот эти бетонные блоки и составляют прихожую, ванную, комнату,кухню и многие другие помещения. А кроме них, есть еще парадная, лифты, фасад дома и прилегающая территория и вид из окна…
6. Затем важным шагом является проверка изготовленного отчета на наличие технических ошибок. Это для Вас, если Вы неграмотно что-то написали или убежала буковка-другая, ничего страшного. А если ошибается оценщик, столько негатива выливается потом на нас. А всего-то опечатка, и вместо буквы «м» стоит буква «и», ну рядом они на клавиатуре находятся. Вот на этот этап работы тоже прибавляется количество общего времени, затрачиваемого на изготовление отчета.
7. Распечатка и прошивка отчета об оценке. Распечатывается он обычно в двух экземплярах: один с цветными, второй с черно-белыми фотографиями объекта. Иногда заказчики просят еще один листочек-заключение. Один отчет обычно составляет 60-70 листов. Прошивается отчет об оценке с помощью брошюратора, пружинки и двух листов: картонной подложки и прозрачного листа.
8. Подписание отчета оценщиком и руководителем. Это заключительный этап изготовления отчета об оценке. Но ведь их еще тоже надо поймать для подписи, поэтому обычно отчеты подготавливаются к определенному временному промежутку, в который точно эти два нужных человека присутствуют в офисе и ставят свои подписи и печать.
9. Уведомление заказчика о готовности отчета и согласование времени, когда заказчик заберет отчет либо согласование времени доставки.
Если совсем вкратце, то вот так и делается отчет об оценке, который Вы заказываете. Так ответьте сейчас на свой вопрос: почему отчет нельзя забрать сразу же, через час-два после выезда оценщика на фотофиксацию?
Поддержите, пожалуйста, мое начинание. Кликните значок "пальчик вверх", это дает мне стимул для дальнейших публикаций.
И, если нетрудно, подпишитесь на мой канал. Постараюсь, чтобы Вам было интересно.
Добавляйтесь в друзья на мою страничку ВКонтакте https://vk.com/marina_petrova_spb_rieltor
Я буду Вам очень рада.