Я открываю новую страницу развития нашего проекта. VDT – не только БЛОГ, но и ВЛОГ, где я много и по делу буду разговаривать о рынке элитной недвижимости и строительства с самыми разными экспертами.
Обязательно подписывайтесь прямо сейчас на наш канал на YouTube!
На страницах блога мы будем публиковать текстовый вариант интервью. Но если у вас есть достаточно времени для просмотра оригинальной версии – рекомендуем смотреть!
Выпуск полностью можно смотреть здесь:
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
Дорогие друзья, горячо приветствуем вас. Это наш первый прямой эфир, поэтому есть небольшие накладки, мы тестируем, пробуем. Мы себе поставили очень высокую планку по качеству и звука, и картинки.
В приложении Facebook есть функция прямого эфира, и как только она появилась, у меня возникла фобия. А я не люблю фобии, я люблю с ними бороться, поэтому мы сегодня в прямом эфире, в частности еще и для того, чтобы побить эту мою боязнь прямого эфира.
Я интроверт по своей сути, и для меня прямой эфир – это жутчайший выход из зоны комфорта. Но такой выход необходим для развития – личного, бизнеса и той сферы, в которой мой бизнес существует. Я не претендую на роль Дудя, Димы Портнягина и других известных блогеров. Моя задача – найти какие-то специфические, интересные узкие темы в сфере недвижимости и строительства. Для этого я намерен приглашать гостей с большим опытом, которые, возможно, не очень засвечены в эфире, но действительно могут дать какую-то полезность в нашей сфере.
Почему выбран формат прямого эфира?
Во-первых, я считаю, он наиболее честный, потому что здесь ничего не вырежешь. Вы видите все, что происходит в эфире. Конечно, гости, к нему готовятся, тем не менее, это все идет от души и без купюр. Во-вторых, это дисциплинирует. Мы планируем делать прямые эфиры каждую пятницу в 10 утра. Не знаю, сколько их будет, может, это будет первый и последний. Может быть, мы еще попробуем каких-то гостей позвать. Понятно, что в случае прямого эфира могут возникнуть любые накладки: отключится интернет или свет, перестанет идти звук. Мы к этому абсолютно готовы, ничего в этом страшного нет. Будем ждать ваших замечаний по тому, как идет этот эфир, и, соответственно, приветствуются любые комментарии. Мы абсолютно адекватно относимся к критике.
Немного расскажу о формате
Формат пятничный, поэтому без галстуков. Мы будем беседовать на деловые темы, тем не менее, в расслабленном дружеском виде. На самом деле, это микс сегментов B2B и B2C. Собственно, потому что, например, в Facebook, аудитория больше профессиональная.
А дальше мы планируем смонтировать эти прямые эфиры и выставить их в YouTube. Там мы выберем тематики, больше направленные на прямую целевую аудиторию. Это те, кто заказывает строительство, те, кто покупает недвижимость. В общем, это наши конечные потребители и клиенты.
VDT
Месяц назад я сформулировал свою контент-стратегию, она укладывается буквально в три слова: владение, движение, творение.
Владение – все, что связано с недвижимостью, со сделками с недвижимостью, с ее эксплуатацией.
Движение – предпринимательство, развитие, причем любое − духовное, физическое, развитие бизнеса. Это обучение, партнерские программы и так далее, это и lifestyle, в том числе.
Творение − то, что связано со строительством, архитектурой, дизайном, отделкой, консалтингом в сфере создания концепций различных объектов недвижимости.
Большое спасибо Андрею Корделяну – без него, с его камерами, объективами, ноутбуками, профессиональным звуком, наверное, этого бы эфира не было. На самом деле, это он подтолкнул начать эту историю и, конечно, если бы мы сейчас сидели и снимали это на обычный телефон, то наверняка не было бы такого душевного равновесия, которое есть сейчас.
Сейчас хочу вам представить моего первого гостя, это Борис Зайцев, архитектор. На самом деле, это тот случай, когда люди сходятся по ценностям, а они в свою очередь определяются по тому контенту, который каждый из нас выкладывает. Борис, представляю тебя. Пару слов расскажи о своем архитектурном бюро, чтобы наши зрители понимали и воспринимали ответы на мои вопросы именно через призму твоего бизнеса.
Борис Зайцев, архитектор и руководитель проектно-строительного бюро SuperDoms
Алексей, во-первых, спасибо за приглашение, это первый мой прямой эфир. Все мои видео до этого были в записи. Я не привык к такому формату, и это тоже для меня немного волнительно.
Я занимаюсь проектированием загородных домов. Проектированием вообще занимаюсь с 2005 года. В 2010 году основал свое архитектурное бюро, и все это время я работаю только с загородными домами. То есть, занимаюсь этим каждый день. Я этим, собственно, живу.
За это время переделал кучу проектов, переобщался с сотнями заказчиками, накопился некоторый опыт, которым я рад со всеми делиться. Если совсем кратко о моем бюро, то это два слова – система и принципы.
Самый главный принцип: знание некоторых принципов заменяет знание многих фактов.
Теперь о системе. В первую очередь, это система проектирования. Это BIM − Building Information Modeling, информационное моделирование зданий. Все наши проекты мы создаем на основе информационных моделей.
Второе, это система знаний. Все свои знания по проектированию мы объединили в корпоративную Википедию на базе системы Confluence. Это нечто вроде такого сайта на нашем локальном сервере, где каждый сотрудник может создавать или редактировать статью абсолютно по любой тематике, будь то технические решения по стенам, состав помещения, эргономика, – все-все-все объединено в этой системе знаний. Это позволяет нам не искать постоянно в интернете что-то. Это позволяет нам оперативно удалять устаревшие сведения, видеть, что у нас находится перед глазами. Например, что-то новое увидел в Facebook. Кто-то добавляет в Pinterest, а мы добавляем и в Pinterest, и в свою базу знаний.
Система – это не только что-то техническое. Система это, в том числе, и творческое. Система ценностей, например. Для архитекторов, в частности, очень важна своя система ценностей, чтобы понимать, что такое хорошо, что такое плохо. Что такое красиво, что такое не красиво. Что такое удобно, что такое неудобно. И у меня тоже есть такая система, она в большей степени сформулирована у меня в голове, но большая часть все-таки перенесена в Confluence, чтобы каждый мой сотрудник и я могли, что называется, работать в одной системе ценностей, видеть, что для нас хорошо, что для нас плохо. Постепенно эта система развивается.
Алексей Аверьянов
Борис, скажи, пожалуйста, твоя система ценностей может не совпадать с системой ценностей твоего заказчика, и тебя не угнетает необходимость постоянных компромиссов? Ведь заказчики наверняка приходят со своим видением и пожеланиями к будущему дому. Меня всегда интересовал вот этот баланс. С одной стороны, ты профессионал, но с другой стороны, жить-то все-таки твоему заказчику. Часто ли тебе приходится, что называется «сливаться» и становится лишь “руками” заказчика?
Борис Зайцев
Отвечу. Как на рынке нужно выбирать мясника, а не мясо, так и на архитектурном рынке нужно выбирать архитектора, а не проект. Почти все заказчики, 99%, выбирают архитектора по картинке на сайте. И большая часть клиентов, которые приходят ко мне, приходит по картинке. То есть, они заведомо разделяют со мной некоторую систему ценностей. Они посмотрели мое портфолио, и даже если эти люди пришли по рекомендации, они все равно посмотрели, увидели мои эскизы, и в какой-то степени эту систему разделяют.
Но, в любом случае, создание нового дома по заказу – это всегда компромисс. В моей практике ни разу такого не было, чтобы заказчик пришел, не глядя дал денег и – твори, что хочешь. Всегда у клиента есть свое видение. Но многое зависит от архитектора, от его работ и от его способности убеждать. Потому что, по моему мнению, все шедевры, все то, что получается хорошо, во многом зависит от мастерства архитектора. Во-первых, необходимо создать некий контент в своем портфолио, который привлекает людей, разделяющих его творчество. И, самое главное, это убеждение. Потому что, как показывает моя практика, абсолютно у каждого человека есть, так называемые, дурацкие идеи. У меня у самого, когда я являюсь заказчиком, тоже есть своего рода всякие дурацкие идеи.
Есть мечта сделать какие-то арки в каком-то доме, в котором вообще этой арки не должно быть. То есть, нужно убедить человека, отговорить от этих арок. Например, видел он в какой-то «Санта-Барбаре», где-то у него засело в голове – да, такое бывает. Но это хорошо на высоте шесть метров. Но на первом этаже, на высоте пусть даже четыре метра, это никак не будет смотреться. Заказчик этого не понимает. Я-то знаю, что на картинке, возможно, будет выглядеть нормально. Но в реальности – нет. И задача архитектора в этом случае – отговорить.
По поводу «сливаться», становиться руками заказчика. Один советский архитектор говорил в неформальном общении, что архитектор – это проститутка. Я с этим не совсем согласен. Я придерживаюсь мнения, что архитектор, как и переводится дословно с древнегреческого, – это главный строитель, это главный человек на стройке, которому заказчик должен, в первую очередь, доверять. И чтобы получить хороший результат, нужно дать какое-то направление, высказать свои пожелания. Разумеется, архитектор, как профессионал, должен глубоко понять пожелания, потребности заказчика, потому что жить, в конце концов, клиенту, и в итоге сделать хорошо для заказчика. Но руководить процессом должен именно архитектор.
Бывают так называемые «архитекторы-карандаши», когда приходит заказчик, условно говоря, садится рядом за компьютер и начинает «говорить» пальцем. И архитектор просто как оператор компьютерной программы, начинает что-то создавать. Из этого никогда ничего хорошего не получается. Например, вы приходите в парикмахерскую и начинаете давать мастеру инструкции: «Здесь сними, здесь подними». Может быть, в зеркале это и будет выглядеть нормально, но со стороны будет смотреться смешно. Так и с домом.
Я когда прихожу к мастеру, я даю направление – и все, говорю: «Делай так, чтобы в итоге было хорошо». Он делает хорошо. Разумеется, задача заказчика – выбрать профессионала, потому что этот принцип работает только с профессионалами. То есть, если обратиться к не очень компетентному специалисту и сказать: «Сделай хорошо», скорее всего, без вмешательства там ничего хорошего не получится. Еще раз повторю, что это правило работает только с профессионалами.
Алексей Аверьянов
Когда заказчики все-таки настаивают на своих каких-то пожеланиях, наверняка они совершают ошибки. У тебя есть какой-то свой топ-5 самых распространенных ошибок при заказе дома, проектировании и строительстве?
Борис Зайцев
Мелких ошибок, на самом деле, очень много. Если говорить о топ-5, я бы выделил пять таких глобальных ошибок.
Первая и самая основательная ошибка – несоответствие бюджета пожеланиям. На эти грабли наступают абсолютно все, идет ли речь о доме на миллион или о доме на миллиард. Это совершенно не зависит от того, сколько денег у человека. К сожалению, в начале своей практики я об этом не говорил, я только в последние годы к этому пришел. Я начинаю общение с бюджета. Я слушаю пожелания и говорю, что вот этот дом будет примерно стоить вот столько, там, 5, 10, 20, 30 млн рублей.
Алексей Аверьянов
И ты пытаешься, чтобы эти цены были реалистичными?
Борис Зайцев
Да, я пытаюсь быть максимально реалистичным, потому что, что мне нужно? Мне нужно, чтобы я нарисовал, и это построилось, воплотилось, чтобы эта красота была в жизни, а, условно говоря, не “в стол” все это ушло. Да, красивый рендер будет у меня на сайте, но мне от этого радости нет. И удовлетворения нет. Или, допустим, построили дом, но половину не сделали, как было предусмотрено по проекту, просто потому что денег не хватило. Или, что еще хуже, когда недострой где-то на половине, и вот этот недострой в виде фундамента или цокольного этажа выставляется на продажу, просто потому что все, это тупик. Я недавно видел в Facebook, выставили цокольный этаж на продажу за 100 миллионов рублей, как-то так.
Алексей Аверьянов
Выставляют по цене участка, и еще нужно отнять стоимость демонтажа.
Борис Зайцев
Да. Участок дорогой, это Жуковка XXI век или что-то типа этого было, дорогой поселок. Я всегда говорю, совсем не нужно думать, что если у меня на строительство есть 500 млн рублей, то я могу делать, что хочу. Эти 500 млн рублей можно потратить на 80% коробки и сидеть потом с этими 80% коробки.
Алексей Аверьянов
Как дом Доронина за 140 млн долларов, который он 12 лет строил. Нет бюджетных ограничений.
Борис Зайцев
Да. То же самое, если у человека есть 10 млн, за 10 млн можно построить дом эконом-класса под ключ и жить в нем через год. А можно за 10 млн построить цокольный этаж – и все.
Ошибка номер два – это нерациональная экономия. Тоже случается абсолютно со всеми, что с проектами эконом-класса, что премиум-класса. Например, экономят на проекте, на изыскании, на материалах каких-нибудь. Все это из-за каких-то предрассудков. Честно говоря, я понимаю этих людей, у меня самого тоже такое бывает – ну, не может вот это стоить столько! Просто психологический лимит. Вот застряло у заказчика, что проект стоит 30 тысяч. Он приходит, и когда узнает, сколько стоит проектирование (тем более, иногда может обратиться не к профессионалам), и машет рукой, мол, сейчас я сам лучше нарисую.
Экономят на некоторых материалах. Например, есть у человека мнение, что на чистовой сантехнике экономить нельзя, поэтому он ставит самую дорогую. А в чем не разбирается, допустим, черновая сантехника (трубы, основа и т.д.), на том сэкономит. Я же считаю, что нужно делать все наоборот: первое, на чем нельзя экономить – это проектирование, затем, нельзя экономить на фундаменте, на черновых работах по коробке, на черновых работах по сантехнике. Экономить можно на всем остальном, допустим, дешевую люстру через год можно выкинуть и поставить другую.
Допустим, дом стоит 20 млн, он будет хороший, удобный и красивый, 20 млн, или не хороший, не удобный, не красивый, тоже 20 млн. Потому что бетон стоит 4 тысячи за куб, условно говоря. И квадратный метр доски массива тоже стоит своих денег.
Третья ошибка – это непонимание серьезности строительства. То есть, строительство загородного дома – это не покупка готового, это не какое-то легкое предприятие. Это очень сложный производственный процесс. Не было дома, и его нужно создать, придумать. Это процесс разработки проекта, процесс строительства. То есть, взялся, допустим, организовать какое-то производство, какой-то завод построить, фабрику. Это, конечно, не в таких больших масштабах, стоит чуть меньше, хотя, зачастую, суммы на строительство дома сопоставимы с каким-то серьезным производством.
На первый взгляд, производство – дело серьезное, там нужны технологи, а здесь что? Нарисовал дом, запустили процесс – и все. Вот из-за непонимания серьезности на ранних этапах и допускают ошибки, которые потом сложно исправлять. Иногда ко мне обращаются по знакомству, когда стоит уже готовый дом. Но, к сожалению, уже поздно. Там энное количество миллионов влито в эту коробку. Она уже никуда не денется. Есть много замечательных профессионалов, дизайнеров интерьера, которые абсолютно в любом случае могут что-то придумать, но уже все равно поздно, конечно.
Четвертая ошибка – это строительство кусками, и вообще, мышление некоторыми несгораемыми цифрами. Я этих людей тоже понимаю. Это, кстати говоря, те, кто вроде как осознают серьезность стройки, как что-то страшное, опасное, но думают – вот я сейчас пойду своим способом. Я буду двигаться маленькими кусочками. Вот сейчас фундамент сделаю – есть у меня некая несгораемая цифра. Вложил эти деньги, построил фундамент. Но какой смысл построить отдельно фундамент? А что на нем потом будет? Как будут прокладываться инженерные сети, все остальное? Без комплексного проекта невозможно.
Или другой пример – фундамент стоит, коробку поднял. И что с той коробки? Мне вот 300 метров, мне 400, мне 500, соответственно, а что там внутри будет? Какие помещения, что получится? Непонятно. Общей идеи нет. Ничего хорошего из этого, собственно, не получается. Потом приходит дизайнер, и начинается: здесь это окно не нужно, это окно задекорируем, шторы повесим, здесь еще что-то такое, здесь в стене вставим какое-нибудь стекло с подсветкой, имитирующее окно.
Алексей Аверьянов
Это уже не дом мечты, одни компромиссы какие-то.
Борис Зайцев
Да, какая-то ерунда. В итоге получается, что детям хотел сделать раздельную спальню, а в итоге спят в одной, хотя дом 500 квадратных метров. Своя спальня 60 квадратных метров, что в ней делать, совершено непонятно, так получилось. Недавно видел на сайте недвижимости – продается дом. Здоровенный дом в классном поселке, дорогие материалы. Лестница крутая, и на глаз видно, что нужно нагибаться, когда проходишь. Как в дачном домике.
И пятая ошибка – это неподходящий участок. Опять же, несерьезное отношение к выбору участка. Просто люди покупают неподходящий участок. Как бы это больно ни было, я в таких случаях всем говорю об этом открытым текстом. Но, конечно, никто не хочет об этом слушать. Потому что, если клиент купил участок за N миллионов рублей, как он может быть плохим? Он не плохой, он не подходящий для этих пожеланий. На любом участке можно построить все, что угодно. Но иногда бывает дешевле и проще поменять участок, или пересмотреть свои пожелания. В общем, строить на неподходящем участке, это тоже одна из ошибок. Вот такие пять ошибок.
Алексей Аверьянов
Согласен. Скажи, пожалуйста, вот портрет клиента, который выбирает для себя такой типовой проект, и портрет клиента, который заказывает индивидуальное проектирование. Чем они отличаются? Может быть, разные потребности, или?..
Борис Зайцев
Очень сложный вопрос. Только вчера я общался с человеком. Он пришел по рекомендациям моих других заказчиков, вроде бы очень похож по портрету на этих рекомендателей. Он рассказал, как строил свой первый дом. Он приехал в поселок, где уже были построены типовые дома. Он походил по этим домам, посмотрел. Он сразу сказал: у меня не было никаких пожеланий к дому, мне нужно было, условно, столько-то спален и второй свет. И все мои требования на этом заканчивались. Ну, и чтобы внешний вид был приличный просто. Все.
Дальше, − говорит, − походил, посмотрел. Плюс-минус, какой-то понравился. Подошел к управляющей компании, попросил у них проект. Взял, и построил по этому проекту. В ходе строительства что-то упростил, какие-то лишние вещи отсек, что-то добавил. Но в принципе, ему главное, чтобы вот было какое-то количество спален. Хотя, вроде бы и поселок не самый простой. Вроде бы – и окружение, его знакомые, друзья, которые строят дома по индивидуальному проекту. Что, собственно, отличается? Наверно, какое-то внутреннее отношение к этому.
Вообще, я считаю, конечно, что типовой проект, чисто теоретически, гораздо лучше, чем индивидуальный, и такой вариант подходит для большинства людей. Потому что абсолютное большинство людей ездят на типовых автомобилях, а не на автомобилях индивидуальной разработки. И понятно, что за этим следует – типовой дом будет и дешевле, и намного лучше, чем какой-то индивидуальный. Но мы живем, к сожалению, не в той теоретической идеальной ситуации, и таких домов нет, поэтому клиенты и стандарт-класса, и бизнес-класса заказывают индивидуальное проектирование.
Портрет, наверное, – это просто внутреннее отношение. Кто-то относится к одежде так, чтобы просто было тепло, нигде не тянуло, и, скажем так, люди не шарахались. Кому-то важно, чтобы одежда была вычурной. Кто-то заморочен на технике, а для кого-то достаточно, чтобы телефон просто звонил. Также, мне кажется, и с домом. Я в течение длительного периода времени анализировал людей совершенно разного положения. Отношение абсолютно не зависит от количества денег. Это просто дом. Есть какое-то количество спален, – и все, мне больше ничего не нужно. Чтобы было красиво.
Алексей Аверьянов
Смотри, рынок развивается, и появляются клиенты, которые уже пожили в первом доме, поняли все недостатки и преимущества загородного жилья. И они планируют строить второй дом. Они выбирают по своим критериям уже нормальный поселок, они понимают, что важно для них. Они, скорее, закажут индивидуальное проектирование или будут строить по типовому проекту?
Борис Зайцев
Дело в том, что на рынке дефицит хороших типовых проектов. Их практически нет. И у меня у самого на сайте есть каталог типовых проектов, и приходят запросы от клиентов. Некоторые я сам отслеживаю. Смотрю – вроде стандартные пожелания: семья, двое детей, на первом этаже комната для бабушки, то есть такой стандарт-класс, дом стандарт-класса. Ничего особенного. У нас нет типового проекта. И у других тоже нет такого приличного типового проекта. А что делать?
И мне, с одной стороны, даже в некоторой степени неловко перед клиентом, потому что ведь требования совершенно типовые, клиенту ничего такого супер навороченного не надо, нужно, чтобы А, Б, С, вот эти спальни, кухня, столовая, продовольственная кладовка, постирочная, все. То есть, все стандартное, никаких библиотек с индивидуальной какой-то коллекцией книг заказчика, которые нужно разместить на всех этажах. Но нет таких проектов, в этом и проблема.
Еще один аспект. Нужно понимать, что в доме свыше 300-350 квадратных метров типовой проект сделать практически нереально. То есть, типовой проект может быть только для дома до 300-350 квадратных метров. Дальше уже большая площадь, большие пожелания, становится много вариантов. И как-то их сделать типовыми не получится. Поэтому, если это бизнес-класс, который, однако, идет не по нижней границе бизнес-класса, то типовые проекты домов площадью 300-350 кв.м. возможны, а если площадь 500-600 квадратных метров, то это практически на 99% будет индивидуальное проектирование.
Алексей Аверьянов
Понятно. Смотри, есть разные форматы компаний и лиц, которые оказывают услуги по проектированию. В чем разница между, например, проектом от строительной компании и проектом от архитектурного бюро? Тот, кто обратится к тебе в бюро, вряд ли обратится, например, к нам в строительную компанию Vesco Construction. Это все же, наверное, разные люди?
Борис Зайцев
И это разные люди. И, опять же, у всех разные приоритеты. Опять хочу сказать, чисто теоретически, мне кажется, каждый должен заниматься своим делом. Теоретически идеальное профессиональное архитектурное бюро создает профессиональные идеи, концепции. А строители – идеальные строители, – они, собственно, идеально строят. И логично чтобы в идеальном случае рабочую документацию, рабочий проект делала строительная компания. При том, что идеальный архитектор сделает нормальную концепцию, потому что специалисты на рынке часто страдают, к сожалению, незнанием технологий, незнанием материалом.
Ну, и клинический случай, когда несущие стены не совпадают, творец натворил, а дальше приходится разбираться строителям. Кстати говоря, , бывает, жалуются – пришли, объект неплохой, отказываться совершенно никак не можем, а что с этим делать – сидим, голову ломаем, и последними сволочами оказываемся мы, потому что поломали планировку. А ситуация уже такая, что заказчику, клиенту не объяснишь, кто на самом деле наворотил. Да, это мы такие плохие, мы вам тут ломаем, ну, ладно, мы уж тут вам как-то тут… Это все теоретически.
В большом строительстве совершенно логично, что в каждой большой строительной компании есть свой проектный отдел, который это все делает. Например, взять хотя бы крышу, стропильную систему. Где-то какие-то элементы могут быть из металлоконструкций, если речь о больших пролетах, клееные конструкции, еще какие-то фермы. Откуда может инженер-конструктор, который работает в архитектурном бюро, знать особенности, как это все будет строиться? То есть он, конечно, все это спроектирует грамотно, надежно, это можно будет купить на рынке.
А строительная компания, которая взялась за это, иногда оказывается в такой ситуации: чтобы лишний раз не спорить, не грузить клиента, где-то закажет эту одну клееную балку, хотя это им и будет неудобно и дорого. Хотя они могли бы сделать ее из металла, вот у них металл лежит. Или наоборот, вот у них клееный брус лежит, а им нужно одну металлическую балку везти из соседней области. И, конечно, было бы правильно, чтобы они всю эту раскладку сделали под себя.
Но почему заказчик идет в архитектурное бюро и заказывает, в том числе, и рабочий проект? Он еще не знает, к какой строительной компании обратится. Он боится обращаться к строительной компании, что сейчас вот они под себя спроектируют, а другие уже, собственно, с этими раскладками уже точно работать не смогут. Когда можно будет посчитать стоимость строительства? Когда будет проект. До этого – плюс-минус. Поэтому, как мне кажется, за рабочим проектированием в архитектурное бюро обращаются те, кто не уверен. А те, кто уверен, кто, условно говоря, выбирают мясника, а не мясо, то есть, выбрали строительную компанию не по цене, а по принципам, по отношению к делу. Клиенты знают, что вот у них есть объекты, вот они нормально строят, что это честные люди, им невыгодно просто терять клиента. И поэтому они обращаются к этой строительной компании. Если будет что-то не удовлетворять, думаю, поторгуются, и всегда придут к какому-то взаимному компромиссу.
И, разумеется, практически невозможно привлечь на постоянной основе в строительную компанию, особенно в премиум-классе, архитекторов такого уровня, чтобы они удовлетворяли какие-то потребности.
А привлекать архитектора на отдельный проект – это повлечет за собой расходы больше, чем строительная компания сможет выторговать у заказчика, так что это немножко сложно.
Алексей Аверьянов
Понятно. Скажи, пожалуйста, как ты относишься к демпингу на рынке архитекторов, и какова та планка, ниже которой цены можно назвать демпинговыми? За счет чего архитекторы могут давать такие низкие цены?
Борис Зайцев
Если присмотреться, абсолютно во всем можно найти низкие цены. В самолетах раздают бесплатно наушники, но это, например, не мешает фирме Sennheiser продавать некоторые модели по 100 тысяч рублей, и люди их покупают. То есть, вот те бесплатные наушники наверняка, не конкурируют с наушниками за 20 тысяч рублей, и даже за тысячу рублей они тоже не конкурируют. Точно так же, как наушники за тысячу рублей не конкурируют с наушниками за 100 тысяч рублей.
Ко мне приходило несколько клиентов, которые выбрали строительные компании, просто исходя из каких-то принципов, что нравится их подход, нравятся их принципы, ценовая политика. Им предложили бесплатное проектирование, но их не устраивает это проектирование даже, может быть, если бы им 100 тысяч заплатили бы сверху. И они пришли к нам, чтобы мы им спроектировали за деньги, которые мы берем. Поэтому, какого-то демпинга я не вижу.
Мне было бы действительно, наверное, страшно, если бы профессионалы, которые работают на моем уровне, на уровне выше меня, делали бы цены ниже, чем мои. Вот если человек работает лучше меня, а берет меньше, а я вообще что буду делать? А здесь я этого не вижу. Я вижу, у кого-то низкие цены, но эти специалисты близко не дотягивают до меня по уровню. Я вижу, кто-то берет намного выше, чем я, но и багаж у них побольше, чем у меня, скажем так, лет на 20, на 30. И это тоже обоснованно. У них больше реализованных объектов, у них больше опыта, они солидные люди.
Алексей Аверьянов
Какая планка цены проектирования за квадратный метр, эта вот АР, КР, ниже которой ты считаешь, что это уже демпинг, и надо потенциальному заказчику задуматься о том, что, может быть, это будут такие одноразовые наушники?
Борис Зайцев
Опять же, нужно понимать. Одноразовые наушники – в них же тоже, в принципе, ничего плохого нет. То есть, они свою функцию выполняют. И я честно скажу, что одноразовыми наушниками, конечно, я бы каждый день не стал пользоваться, но и за 100 тысяч рублей я бы не стал покупать наушники. Я, честно, не услышу своим ухом разницу. Так же и некоторые люди, они не все вот эти вещи, скажем так, могут прочувствовать. Я разделяю дома по стоимости на четыре класса – эконом, стандарт, бизнес, премиум.
Есть люди, которые, скажем, в сегменте до эконом, им нужно построить дом, и они нанимают строителей на улице. От того, что грамотный человек за полмиллиона рублей нарисует им проект, там, АР, КР, эти строители просто не смогут все это разобрать. Они все равно будут как попало копать траншею, в нее просто так в землю накидают арматуру, зальют из ведер как-нибудь бетоном. А толку от этого дорогого проекта? Клиентам это не нужно. Поэтому я все равно считаю, что не совсем честно вот таким людям впаривать по низкой цене какое-то барахло. То есть, найти можно хоть 200 рублей за метр АР плюс КР, это возможно. Что хорошего? Наверное, ничего. Формально будет, да, для галочки АР и КР, так, если сквозь пальцы посмотреть. Зато есть бумажка, есть проект, чтобы лежал, чтобы посмотреть в него. Они боятся, как они выражаются, выкидывать деньги за проект. И они покупают вот такую штуку. Мне кажется, это тоже обосновано.
И еще, некоторые заказчики, даже те, которые собираются строить дом бизнес-класса, боятся в определенной степени сразу платить большие деньги. Бывает, им кто-нибудь где-нибудь какую-то ерунду нарисует, они это просто выкинут, и пойдут уже к нормальным специалистам за нормальные деньги. И я этот подход в определенной степени разделяю.
Я иногда тоже покупаю дешевый товар для теста, для проверки. И я себе отдаю отчет, что он может у меня в первом употреблении развалится, я его выброшу. Но я сразу боюсь дорогой покупать.
Алексей Аверьянов
Потому что тебе нужно потребность сформировать, скажем так.
Борис Зайцев
Да. Я купил дешевую версию, посмотрел, выбросил, и через день, месяц, купил уже дорогую версию, и уже знаю, что это. Есть такое тоже.
Алексей Аверьянов
Скажи, пожалуйста, как влияют такие валютные катаклизмы на стоимость услуг архитектора? Есть какая-то корреляция со стоимостью валюты. Некоторые же архитекторы вообще позиционируют себя в валюте. Что с ними происходит?
Борис Зайцев
Опять же, вспоминаем про классы домов. В премиум-классе, да, это возможно, и это есть. Во всех остальных классах – я в последний раз говорил в 2008 году об этих ценах на проектирование в долларах, когда доллар в 2008 году стоил 25 рублей – к сожалению, эти финансовые катаклизмы никак не влияют, а стоимость в рублях с 2008 года, условно, почти не меняется. То есть, все остальное растет, а это не меняется. Лично у меня получается зарабатывать больше за счет чего? За счет современных технологий в проектировании. Опять же, мы на BIM перешли достаточно давно. Вот эти вещи позволяют при тех же расценках все равно нормально зарабатывать, и плюс – у нас большая уже наработка и база знаний, и шаблонов.
Но это – что стандарт-класс, что бизнес-класс – неважно, у кого-то меньше, у кого-то больше, но принципиально цены не растут. Цены могут расти, по моим наблюдениям за последние 10 лет, только с поднятием уровня. То есть, человек вышел на новый уровень и поднял цены, а не просто проиндексировал. Индексации я не замечаю.
Алексей Аверьянов
Ты часто говоришь про BIM, у тебя даже какое-то видео было. Я его смотрел, ничего не понял. Для меня есть только одна корреляция. В какой-то момент, не знаю, лет пять-шесть назад перешли полностью от Excel к GoogleDocs. И, соответственно, исчезли вопросы того, что кто-то получил файл, кто-то получил не ту версию, или работал не в той версии, кто-то вообще его потерял, нельзя откатить и так далее. То есть, для меня это вопрос такой совместной работы. И есть ощущение, что примерно то же самое есть BIM. Расскажи поподробнее, насколько это все применимо в частной архитектуре, потому что, как я понимаю, программное обеспечение стоит каких-то конских денег, и что в конечном итоге для себя получает твой заказчик от того, что ты применяешь эти технологии?
Борис Зайцев
По поводу Excel и GoogleDocs сразу расскажу. Ну, Excel от GoogleDocs отличается только тем, что у Google Docs все в облаке, а классический Excel на компьютере. А BIM и CAD, предыдущее поколение проектирования, отличается не как Excel и GoogleDocs, а как таблица, нарисованная в компьютере, и заполненная, пусть даже текстом, буквами, от экселевской таблицы со всеми формулами.
Вот в CAD ты линиями рисуешь таблицу. Кстати говоря, инженеры, архитекторы, конструкторы, когда в AutoCAD (там, конечно, появились современные) работают, то, условно, буквами заполняют, руками складывают. То есть, очень много вот такой работы. Во-первых, это долго, во-вторых, велика вероятность ошибки в этих действиях. В BIM это все гораздо быстрее, это раз, и меньше человеческого фактора, это два. Это если в двух словах. То есть, меньше тупой работы, человек больше сосредоточен на творчестве, а не на том, чтобы построить проекцию, перенести с проекции на проекцию.
По поводу версий, в BIM тоже, если не настроить правильную совместную работу, тоже люди могут брать файлы с неправильной версией, и так далее. Это немножко вопрос из другой плоскости. И, кстати говоря, когда большой проект и подключается сразу несколько разных людей, такая проблема, на самом деле, может возникать.
Алексей Аверьянов
Да, одно дело инструмент, а другое дело, научить им пользоваться.
Борис Зайцев
Да. И с этим мы боремся системой наименования файлов. Чтобы это соблюдалось – этого добиться довольно сложно. Но это соблюдается, пусть и с моим, скажем так, участием. Файлы именуются, и мы всегда знаем, какой файл последний. Это мы всегда знаем. И никогда такого не бывает, чтобы взял в работу какой-то не последний файл. Плюс, современные облачные технологии. У того же Autodesk есть сервис А360, который позволяет работать в облаке, то есть как с GoogleDocs. Вот стоимость этого сервиса, пока лично для нашего бюро, немножко неподъемная. То есть, не то, чтобы, это было несопоставимо со стоимостью проектирования. Но я пока что в этом какой-то выгоды не вижу. Мне проще что-то руками перекинуть с сервера на сервер, чем все это будет происходить в облаке автоматом. Тем более, что в любом случае, проекты – это не какой-то жилой комплекс, это дом. Там все равно работает ограниченное количество человек.
По поводу конских денег, стоит не намного дороже, чем AutoCAD. То есть, AutoCAD, конечно, тоже стоит денег. И преимущества колоссальные. Но тут же нужно еще смотреть стоимость внедрения, а также иногда неприятно удивляет, что есть еще авторский надзор, которому нужно еще платить.
То есть мы купили проект – и что? Почему в стоимость проекта не входят все консультации по этому проекту и нужно еще отдельно платить за все за это? Так же и BIM. Программа – программой, но большую стоимость, я бы сказал даже, бОльшую составляет стоимость его внедрения.
В моем случае я эту стоимость внедрения деньгами не считал, потому что это мой труд, это просто я за счет собственного энтузиазма все это внедрил. А так, конечно, это стоит немалых денег. И вот, если стоимость внедрения посчитать, то там, скажем, уже…
Алексей Аверьянов
Уже неоднозначно.
Борис Зайцев
Уже неоднозначно получается. Но в моем случае это однозначно выгодно. Я прямо чувствую, что мы работаем лучше, во-первых, за счет ускорения. Во-вторых, за счет снижения всяких дурацких ошибок, когда 10 лет назад заказчик любил пальцем показывать: «А, вот дверь на плане подвинули, а на фасаде не подвинули!» Вот эти ошибки находить гораздо легче. Хотя, в принципе, это ни на что не влияет. Но как бы мелочь, но неприятно. Тоже не бьет, скажем так, по авторитету.
Алексей Аверьянов
У нас есть рубрика «Пять коротких вопросов», просто очень быстрые ответы. Быстрый вопрос – быстрый ответ. Кирпич, керамоблок или газобетон?
Борис Зайцев
Если стоит вопрос рекомендации, то в большей степени я бы рекомендовал газобетон, и во вторую степень – керамоблок.
Алексей Аверьянов
Кондиционирование в загородном доме – да, нет?
Борис Зайцев
Лично мне – нет, это очень субъективный вопрос. Мне для себя – нет. Заказчику я не могу рекомендовать, каждый сам для себя обычно решает.
Алексей Аверьянов
Очень короткий по существу совет начинающему архитектору.
Борис Зайцев
Создавать портфолио.
Алексей Аверьянов
Отлично. Кровля плоская или скатная?
Борис Зайцев
Кровля плоская.
Алексей Аверьянов
Используя терминологию Олега Карлсона, допустим ли темный сортир в доме?
Борис Зайцев
Крайне нежелателен, но допустим, в тех случаях, когда на весах стоит что-то другое, но и у меня бывают иногда такие проекты. Я всегда стараюсь этого избегать, он крайне нежелателен, но, я считаю, что допустим.
Алексей Аверьянов
Понятно. У нас еще одна рубрика, это «Вопрос ведущему», гость его готовит заранее, но ведущего не оповещает. Поэтому ждем твой вопрос.
Борис Зайцев
Да, Алексей, а почему первым решил пригласить меня?
Алексей Аверьянов
Как я говорил, есть какая-то химия в этом, то есть, люди друг друга выбирают по ценностям. А эти ценности, как я сказал, видны из того контента, которым ты делишься. Мне показалось, что у тебя такой необычный подход ко всему. На самом деле, архитекторов, которые активно занимаются SMM, немного, и тех, кто первый увидел в этом канал для привлечения клиентов, как такой канал для PR, который, может быть, через какое-то время станет основным, эти люди получат определенное преимущество в будущем. И, собственно, я считаю, что интересно с такими людьми побеседовать, задать вопросы. У нас интервью практически подходит к завершению, и я вижу, что не зря тебя пригласил.
Борис Зайцев
Мне очень приятно, я очень давно слежу за деятельностью Vesco Construction, смотрю сайт, интересно. И мне было очень интересно лично познакомиться и посмотреть, увидеть тех людей, которые это делают.
Алексей Аверьянов
Супер. Я просил тебя еще подготовить специальный какой-нибудь подарок. Мы это видео смонтируем и обязательно выложим в YouTube. Мы будем признательны тем людям, которые будут задавать вопросы, а ты, я уверен, обязательно на все вопросы касательно сегодняшнего интервью, вообще архитектуры, проектирования, строительства, будешь тщательно отвечать на YouTube.
Борис Зайцев
Разумеется.
Алексей Аверьянов
Соответственно, от тебя будет подарок за лучший вопрос на YouTube. Ты сам его определишь.
Борис Зайцев
Критерии я сам должен определить?
Алексей Аверьянов
Да, да. Конечно, тебе, может быть, помогут дополнительные лайки, которые будут ставить другие пользователи.
Борис Зайцев
Разумеется, я думаю, они сильно мне помогут.
Алексей Аверьянов
Ты будешь определять по длине ветки, по тому, как кто-то еще включится. Расскажи, какой ты подарок приготовил?
Борис Зайцев
Да, подарок. Я решил приготовить вот такой чайник. Но это не просто чайник. Тут есть несколько таких моментов. Первый момент, в современных офисах очень мало людей, кто пьет нормальный заварной чай. То есть пьют…
Алексей Аверьянов
Из пакетиков.
Борис Зайцев
Да, гадость всякую из пакетиков. Я хочу, чтобы победитель этого конкурса приобщился к культуре нормального чаепития, то есть покупал нормальный заварной чай и пил нормальный заварной чай. А второе, что я хотел бы показать на примере этого чайника. У меня много таких чайников и в офисе, и дома, я люблю такие чайники. Когда я покупал один из чайников на рынке в Ташкенте (этот я в Москве купил), мне продавщица не просто продавала эти чайники, она демонстрировала. Я раньше думал, какая разница? Чайник и чайник, вот эта как бы ерундушка нарисована – и все. Куплю, поставлю, блестит, золото, синее, хорошо. Она говорит, что есть чайники, которые, когда наливаешь, вот льется хорошо, а есть, которые, скажем, по ним вот так и на столе…
А у меня уже на тот момент был такой чайник в офисе, и я сразу, знаешь, купил. Купил чайник, и действительно, видишь, сухой стол. И на примере этого чайника я хочу всем людям рассказать то же самое и о доме. Многие не задумываются, ну, дом и дом, какая разница? Вроде, ручка есть, носик есть, фундамент есть, перекрытия, окна, двери, все есть. Но он неудобный. А стоит он абсолютно столько же. По объему материалов, по объему работы затрачено абсолютно столько же. Но один удобный, а другой неудобный. Точно так же с этим чайником.
Я хочу подарить вот этот замечательный красивый чайник автору лучшего комментария, которого мы определим.
Алексей Аверьянов
Супер! Интервью подходит к концу. Мы с Андреем договорились, что если у нас все пойдет гладко, то он сам у нас будет в качестве гостя. Он обещал, точнее, я его заставил, можно сказать, притащить вообще всю технику, которая у него есть, это три квадрокоптера, куча камер и так далее. Он расскажет подробно, как делается визуальный контент, фото, видео, те же самые 3D-туры, за чем будущее.
Смотрите следующий выпуск с Андреем Корделяну.
И, конечно же, подписывайтесь. Ждем любые комментарии по поводу сегодняшнего прямого эфира. Все учтем и будем дальше развиваться и пробовать какие-то новые инструменты. Спасибо, до свидания.
Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | VKontakte
Подписывайтесь на мой канал VDT на YouTube
Следите за новостями в Telegram - #VDT
Подразделения компании:
Vesco Realty - Продажа элитной недвижимости
Vesco Construction - Проектирование и строительство
Vesco Consulting - Девелопмент и консалтинг