В минувшие светлые времена легких денег и оптимистичного девелопмента, когда рынок коммерческой недвижимости галопирующе рос вверх, только ленивый не рассуждал о том, что «вкладываться в коммерческую недвижимость выгодно». И многие граждане со свободными средствами в меру своих сил пытались стать сопричастными этому безудержному росту. Вкладывались кто чем мог: у одних хватало ресурса для отведения земельного участка и начала строительства объекта, а другие раскупали офисные и торговые помещения на стадии строительства. И всех всё устраивало. Застройщики за счет продажи помещений «в нарезку» решали вопрос с финансированием и довольно быстро фиксировали прибыль. Будущие счастливые обладатели коммерческой недвижимости на сносных условиях вкладывали свои деньги в надежде или перепродать недвижимость дороже после запуска объекта, или получать в будущем «пассивный доход» за счёт сдачи помещений в аренду.
Как результат, на рынок вышло довольно большое число объектов коммерческой недвижимости с большим количеством разномастных собственников.
Вообще, я считаю, что большое количество собственников для торгового или офисного центра – это зло, т.к. в первую очередь, теряется управляемость объектом. В данном случае говорить о поддержании позиционирования, развитии и продвижении объекта просто не приходится. Собственник есть собственник, какими бы хитрыми обязательствами его не пытались бы связать. Кроме того, собственники имеют привычку меняться и разоряться. Так что некий владелец помещения - это тоже далеко не константа. Любой офисный или торговый центр является сложноорганизованным механизмом, и простое сложение вместе большого количества совладельцев под одной крышей далеко не всегда приведёт к успеху данного проекта. Поэтому некому целостному объекту с одним собственником априори проще развиваться и быть успешным.
Но рефлексировать уже поздно. Что мы имеем на сегодняшний день? Значительное число торговых и офисных центров, скажем так, со сложной структурой собственности. Как результат – низкая управляемость объектом, непрозрачные расходы и постоянные «революционные брожения» внутри активной части собственников площадей. Кто в данной ситуации является основным бенефициаром? Конечно же управляющая компания объекта, как правило, перешедшая по наследству от застройщика. Никто не спорит, что помимо коммунальных платежей существуют и текущие эксплуатационные затраты, которые тоже лежат на собственниках площадей. И кто-то должен следить за объектом. Но здесь вопрос в стоимости и в порядке расчёта услуг. На мой взгляд затраты на эксплуатацию и управление объекта колеблются в районе 80-90 рублей за квадратный метр. Но навязываемые расценки на подобных объектах несколько иные: доходят до 200 рублей за квадратный метр. По сути, собственники помещений платят скрытую аренду управляющей компании застройщика. Причём, не имеет значение – сидит там арендатор или нет, получает он аренду или нет - собственник всегда несет эти расходы.
Когда многочисленные владельцы помещений начали вникать в матчасть, разумеется у них начали возникать вопросы. Где-то получилось договориться о снижении стоимости, а где-то нет. Где-то даже идут перманентные попытки сменить управляющую компанию. Оказалось, что не всё так просто.
Во-первых, даже при наличии неких «активистов» на объекте – основная проблемой является мобилизация остальных собственников. Даже при латентном недовольстве текущей управляющей компанией, далеко не все заходят вступать в открытый конфликт, да и этим просто надо заниматься – ходить убеждать, показывать расчёты, брать на себя ответственность, что хуже не будет и прочее. Иными словами, это тоже работа на которую необходимо время и деньги. Собственно говоря, существующие УК на это и делают ставку: «они(собственники) никогда не соберутся и не договорятся»
Во-вторых, как правило, структура собственников на объектах очень неоднородна. Часто на объекте присутствует значительное число аффилированных или зависимых от застройщика собственников, следовательно, лояльных по умолчанию. Например, это могут быть подрядчики, с которыми рассчитались площадями за работы или просто «хорошие знакомые», которым данные площади достались на льготных условиях. Поэтому из этого круга мало кто пойдет против застройщика в лице УК.
В-третьих, даже если вам удалось мобилизовать большинство на объекте и примите решение сменить управляющую компанию, вы можете узнать много нюансов относительно объекта. Например, что техпомещения (теплопункт, венткамеры или электрощитовая) давным-давно оформлены на застройщика, или, к примеру, у него в собственности находится трансформаторная подстанция, запитывающая объект. Были случаи, когда застройщик на себя места общего пользования оформлял. Это своего рода «страховой полис» застройщика. В данных условиях смена УК представляется весьма затруднительной. А это нескорые суды и разбирательства с неопределённым результатом.
Данные процессы уже идут на подобных объектах: где-то удалось снизить стоимость услуг и заставили УК работать, где-то собственники сменили управляющую компанию, а где-то идут суды. В конечном итоге, мало у кого из жильцов бизнес-центров существует самоцель во что бы то ни стало сменить УК: вопрос стоимости и качестве оказываемых услуг. Ну а если УК продолжает диалог в парадигме «никуда от меня не денетесь», то здесь весьма вероятны и сценарии её замены. Это вопрос выстроенных коммуникаций. Во представьте, некий гражданин когда-то за 5 или 10 миллионов рублей купил офис. Он приходит в УК, которую якобы кто-то когда-то выбирал, а к нему относятся как к какому-то сурикату. И только счета выставляют. Конечно, самолюбие этого собственника будет уязвлено. Как следствие всё переходит в личностный конфликт. С одной стороны – собственник помещения, вложившего довольно круглую сумму в этот объект, с другой стороны – УК, получившая объект по наследству и не особенно переживающая за свою судьбу. И в этом, на мой взгляд, лежит причина «смуты» на большинстве объектов.
Думаю, единственный путь к повышению управляемости подобных объектов – это консолидация разрозненной собственности через механизм доверительного управления. Ну не надо изобретать велосипед и всевозможные «хитрые схемы». Нет эффективного Property Management (коммерческого управления) без Facility management (технической эксплуатации), и наоборот. Это взаимозависимые вещи на объекте. И они должны быть в одних руках. Особенно это актуально для торговых центров, который может только развиваться как единый организм. С офисными помещениями попроще не столь важно кто их арендует – лишь бы платил. Другой компромиссный путь - «активная жизненная позиция» собственников, где от них требуется постоянное общение и погруженность в жизнедеятельность объекта. Проблема только в том, собственникам площадей есть ещё чем заниматься кроме агитационный деятельности и организации собраний. Не для это они покупали эти площади.